سعادتیان، معاون سازمان ثبت، از پرونده‌ای سخن گفت که خودتان بخوانید حدیث مفصل از این مجمل: «می‌خواستیم فرودگاه مهرآباد را تثبیت مالکیت کنیم و در روند کار با یک حکم قاضی مواجه شدیم؛ بر اساس یک سندعادی، ادعایی بر بخشی از زمین فرودگاه شده بود. قاضی حکم داده بود که سند رسمی فرودگاه باید به نام دولت صادر شود و، چون فرایند مالکیت آن طی‌شده است، سند مالکیت فرودگاه مهرآباد قابل‌ابطال نیست؛ ولی با کارشناسی‌های رسمی، خسارت وارده به شخص مدعی پرداخت شود.»
اینکه با یک تکه کاغذ بتوان در ساختار قضایی کشور مالکیت ملکی را زیر سوال برد امر عجیب و غریبی نبود، چالشی که برای فرودگاه مهرآباد پیش آمد، فقط یکی از هزاران مصادیق پرونده‌های اسناد عادی است. اعتبار اسناد عادی امری مهم و تعین‌کننده در ساختار قضائی کشور به حساب می‌آید. امر عجیب و غریبی که حقوق مالکیت افراد را به راحتی زیر سوال می‌برد و بار‌ها توسط کارشناسان مورد تذکر قرار گرفته است. اما بالاخره و بعد از یک دهه کش‌وقوس قرار است بر اساس قانون مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام از اسناد عادی اعتبار زدایی شود و بساط این اسناد فسادزا برای همیشه از کشور جمع شود.
دراین باره محمد مهاجری، حقوقدان و استاد دانشگاه در گفتگو با باشگاه خبرنگاران جوان توضیحاتی ارائه می‌دهد.
پایان درگیری طولانی‌مدت قوۀ قضاییه با قانون الزام به ثبت رسمی
محمد مهاجری، حقوقدان و کارشناس حوزه حقوق، از امنیت پایین معاملات به‌دلیل اسناد عادی می‌گوید: «سال‌هاست که قوۀ قضاییه درگیر پرونده‌های متعددی است که ناشی از سند عادی هستند که بین دو شخص امضا شده است و هیچ‌کس از آن مطلع نیست. این امنیت معاملات را پایین می‌آورد یعنی شما وقتی ملکی را می‌خرید بعد متوجه می‌شوید که یکی از خریداران قبلی راجع به ملک شما معامله‌ای کرده است. اینجا بحث معاملات معارض پیش می‌آید یعنی پیچیدگی‌های حقوقی به حدی می‌رسد که گاهی قضات و وکلا که متخصصان امور حقوقی هستند هم نمی‌تواند تشخیص بدهند، در نهایت مالک چه کسی شد، این معنای کاهش امنیت قضایی و عدم امنیت معاملات برای شهروندان است.»
مهاجری از چرایی تصویب قانون الزام به ثبت رسمی می‌گوید: «موضوعی که از سال‌های قبل در مجلس بنا بود مورد بررسی قرار بگیرد الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بود. نکته‌ای لازم به توجه است که این الزام به ثبت رسمی ناظر بر معاملات اموال غیرمنقول است، نه منقول مثل تلفن همراه، خودرو و غیره. فارغ از عدم امنیت معاملات و پرونده‌های قضایی متعدد، در قوۀ قضاییه مشکلات ثبتی جدی وجود داشت. در ادارات ثبت‌اسناد و املاک کشور، در سراسر استان‌ها مشکلات جدی داشتیم. ما قانون حدنگار یا کاداستر را گذاشتیم. بخشی از این مشکلات مرتفع شد؛ ولی بخش مهمی از این مشکلات که همان عدم امنیت معاملاتی بود، مرتفع نشد. این قانون از سال‌ها قبل مطرح گردید تا اینکه اخیراً در خردادماه ۱۴۰۳ ابلاغ شد.»
این حقوقدان، سازوکار قانون الزام به ثبت رسمی را شرح می‌دهد: «این‌گونه شد که برای اینکه بدانیم و امنیت معاملاتی را ارتقا بدهیم و هر ملکی که خرید می‌کنیم ازلحاظ ثبتی مشخص باشد که برای چه کسی بوده و اصطلاحاً ایادی سابق مشخص باشند، این معامله بایستی به‌صورت رسمی باشد و این رسمی شدن معاملات به‌صورت تدریجی انجام می‌شود، یعنی این‌گونه نیست که الان شهروندان نگران باشند که این قانون تصویب‌شده است و از این‌به‌بعد، اسناد عادی اعتبار ندارند. قطعاً بازۀ زمانی چندساله طول خواهد کشید تا به‌تدریج اسناد عادی خارج شوند و فرهنگ‌سازی شود که اگر من خواستم ملکی را مورد معامله قرار بدهم حتماً به‌صورت سند رسمی باشد.»
مشکلات متعدد اسناد عادی
مهاجری در قالب مثال، مشکلات اسناد عادی را بیان می‌کند: «پرونده‌های متعدد را می‌شود مثال زد که شخصی در اواخر دورۀ عمر خودش محجور بود؛ یعنی قوۀ تمیز حقوقی را نداشت و در بیمارستان معامله‌ای را راجع به ملک انجام داد. اگر همین معامله در دفتر اسناد رسمی بود، شاید سردفتر اسناد رسمی این معامله را ثبت نمی‌کرد یا از پزشکی قانونی گواهی سلامت می‌خواست یا ارجاع می‌دادند به پزشکی قانونی تا وضعیت تصرفات حقوقی این شخص مشخص شود.»
این استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: «مواردی که ملک معارض دارد، شخص مطلع نیست؛ معامله را انجام می‌دهد، ثمن را هم پرداخت می‌کند، بعداً متوجه می‌شود که بازداشتی یا معارض دارد یا در رهن بانک دیگری است. بسیاری از معاملاتی که در آنها دعاوی حقوقی ایجاد می‌شود با این قانون مرتفع می‌شود. قانون الزام به ثبت رسمی جزو معدود قوانینی است که در مجلس یازدهم تصویب شد و به نظرم قانون
یست تحول‌گرا، یعنی قطعاً تحولاتی را در سال‌های آینده به‌شرط اینکه ازلحاظ حقوقی به‌درستی اجرا شود، به‌دنبال خواهد داشت.»
مردم از قانون خوب استقبال کنند و نگران نباشند
مهاجری از نگرانی مردم می‌گوید: «توصیه‌ام به شهروندان مثل همیشه این است که از قوانین خوب استقبال کنند و این قانون هم قانون خوبی است همانطور که عرض کردم، طبعاً چند سالی به‌صورت تدریجی زمان می‌برد، اما جای نگرانی ندارد. از ما سؤال می‌پرسند که از این‌به‌بعد باید چه‌کار کنیم؟ در این قانون، سامانۀ ساماندهی اسناد غیررسمی پیش‌بینی‌شده است. این سامانه بایستی راه‌اندازی شود تا به‌تدریج از طریق رسانۀ ملی و خبرگزاری‌ها این موضوعات به‌صورت گسترده اطلاع‌رسانی شود.»
حقوقدان ادامه می‌دهد: «فرض کنید من سند عادی در کمد دارم که الان نگرانم دولت این را بی‌اعتبار بداند؛ نه، این‌طور نیست. دولت می‌خواهد همۀ این اسناد اصطلاحاً از آن کمدها، صندوقچه‌ها، گاوصندوق‌ها بیرون بیایند و یکبار برای همیشه مورد بررسی قرار بگیرند و تمام شوند.»
مهاجری با مثالی به پایان میرساند؛ «در دعوایی که در سال ۱۴۰۰ برگزار می‌شود یک شخصی سندی از سال ۱۳۵۷ می‌آورد که نشان می‌دهد نظام قضایی ما امنیت معاملاتی ندارد و من حقیقی مواجه می‌شوم با کسی که می‌گوید من سال ۶۰، ۶۳ این ملک را خریده بودم و مثلاً سفر خارجی بودم و مطلع نبودم. یکبار برای همیشه با اطلاع‌رسانی عمومی این موضوع حل شود و برای نسل‌های آینده امنیت معاملاتی بالایی داشته باشیم که اگر من معامله‌ای را انجام دادم، مطمئن هستم که طرف مقابلم مالک است و ادعای هیچ‌کس دیگری دربارۀ این ملک مسموع و قابل‌پذیرش نیست. از توجه شما و مخاطبان خوبتان بی‌نهایت سپاسگزارم.»
