نشست علمی «تحلیل چگونگی اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با حضور حسن بابایی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، صفدر کشاورز معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سید صادق سعادتیان معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، علی خندانی؛ رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، عباس کریمی؛ استاد دانشگاه تهران، رئیس هیئت مدیره انجمن آیین دادرسی مدنی ایران، عزت اله امانی شلمزاری؛ عضو معاون و مدیرکل هیئت عمومی دیوان عالی کشور، خدیجه رضائیان، مدرس دانشگاه علامه طباطبایی، سردفتر اسناد رسمی در ساختمان شماره یک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برگزار شد.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بسیاری از جرایم را کاهش می‌دهد

حسن بابایی در این نشست علمی اظهار کرد: پس از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سند عادی در مراجع قضایی و مراجع دولتی پذیرفته نیست. این از باب مصلحت است. این قانون مدرن است هرچند که ایراداتی دارد.

وی افزود: بنابراین در دادگاه‌ها سند عادی پذیرفته نمی‌شود و فساد جمع‌آوری می‌شود نکته دیگر شفافیت است. بسیاری از جرایم مختلف پولشویی در قالب اسناد عادی است. حداقل ۳۰ میلیون سند عادی و قولنامه در دست مردم وجود دارد. قانون‌گذار اعلام کرده است قولنامه‌ها را در سامانه ساماندهی ثبت و ضبط کنید تا از جعل جلوگیری شود. در محاکم پرونده‌های حقوقی مبتنی بر سند عادی بسیار است. 

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: امنیت و صحت معاملاتی را با این قانون افزایش داده‌ایم به طوری که به ۱۸۰ هزار مشاور املاک دارای مجوز اجازه دسترسی به سامانه کاتب را داده‌ایم و دو شاخص مهم صحت مورد معامله و اهلیت طرفین معامله به مشاوران املاک داده‌ایم تا پیش نویس را تنظیم کنند. 

وی ادامه داد: موارد مختلفی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش بینی شده است اگر در مسیر اجرای این قانون خوب حرکت کنیم به یک حکمرانی صحیح در بحث داده‌ها خواهیم رسید و یک تنظیم و امنیت خوبی را بر معاملات حاکم خواهیم کرد این قانون نقطه عطفی برای قانون نویسی‌های بعدی است.

یکی از اهداف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ساماندهی مشاوران املاک است

صفدر کشاورز معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این نشست علمی اظهار کرد: بحث نقل و انتقال عادی املاک، اسناد مشاعی و املاک فاقد سند به عنوان بزرگترین چالش‌های حوزه املاک در کشور جمهوری اسلامی ایران است. قانون‌گذار در دو مرحله دو قانون را تصویب کرد که به گونه‌ای این چالش را برطرف کند. برای ساماندهی به این وضعیت دو قانون، جامع حدنگار و الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را پیش بینی کرد. در قانون جامع حدنگار نگاه قانون‌گذار تهیه نقشه حدنگار برای تمام کشور و صدور اسناد مالکیت حدنگار بود.

وی افزود: از زمان تصویب قانون تا امروز نقشه حدنگار ۸۸ درصد تمام عرصه‌های کشور تهیه و اسناد مالکیت صادر شده است، اما در ۴ عرصه ملی، زراعی، بافت مسکونی شهری و بافت مسکونی روستایی این عدد متفاوت است. در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قانون‌گذار به دنبال یک سری اهداف بود که مهمترین آن ساماندهی نقل و انتقال عادی در کشور است به موجب ماده ۱ این قانون مقرر شده است که یک سال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ تمام نقل و انتقال در کشور باید به صورت رسمی انجام شود.

معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیان کرد: هدف دوم تصویب این قانون ساماندهی مشاوران املاک است و مشاوران املاک به عنوان جبهه و پیشانی اصلی توسعه نقل و انتقال عادی در کشور هستند. در این قانون پیش بینی شد مشاوران املاک پس از ایجاد تفاهم میان خریدار و فروشنده دیگر قراردادی تنظیم نکنند بلکه پیش نویس قرارداد را در سامانه‌ای که سازمان ثبت اسناد دسترسی آن را به مشاوران املاک خواهد داد، وارد کنند و برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.

وی ادامه داد: هدف سوم رفع موانع و تسهیل در صدور اسناد بود قبل از این نسبت به برخی املاک امکان صدور سند مفروضی و برای قطعات زیرحدنصاب وجود نداشت. همچنین واحد‌های مسکونی که احداث شده بود ولی بنا به دلایلی پایان کاری صادر نمی‌شود امکان تفکیک آپارتمانی وجود نداشت بنابراین سند مالکیت نیز صادر نمی‌شود اگر این موضوعات حل نمی‌شود امکان تنظیم سند رسمی برای املاک فاقد سند وجود نداشت.

کشاورز اظهار کرد:هدف دیگر تصویب این قانون تعیین تکلیف نقل و انتقالات قبل از راه‌اندازی سامانه بود که به صورت عادی و فاقد سند رسمی بودند هر کدام از این اهداف مشکلاتی بودند که در سطح جامعه وجود داشتند و میبایست برای آنها تدبیری اندیشه شود هر قانونی عاری از اشکال نیست. در مجموع هدف این قانون و قانون جامع حدنگار این است که وضعیت املاک کشور را ساماندهی کند.

وی ادامه داد: دو سامانه عمده این قانون سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت آنی که از شهریور ۱۳۹۲ در دفاتر اسناد رسمی ایجاد، راه‌اندازی و بهره‌برداری می‌شود. سامانه دوم سامانه ثبت ادعا‌ها یا سامانه ساماندهی اسناد عادی یا سامانه موضوع ماده ۱۰ است. نکته دیگر درباره ماده ۱ و ماده ۱۰ این قانون است. ماده ۱ ناظر بر تعیین نحو نقل و انتقال اموال غیرمنقول در آتیه است. ماده ۱۰ سامانه ساماندهی به اسناد عادی وقتی راه‌اندازی شود افرادی که قبل از راه‌اندازی این سامانه نقل و انتقال عادی انجام دادند که تاکنون نتوانسته‌اند سند رسمی دریافت کنند ظرف دوسال از راه اندازی سامانه باید ادعا و مدارک خود را بارگذاری کنند ظرف دو سال پس از ثبت نام و بارگذاری مدارک اقدام قانونی انجام دهند.

کشاورز بیان کرد: در این قانون سه وضعیت نسبت به واحد‌های آپارتمانی ایجاد شده ولی به هر دلیل امکان صدور پایان کار برای آنها نیست. اول نسبت به املاکی که به واسطه وجود جریمه پایان کار برای آنها صادر نشده است که در این صورت طبق تبصره ۶ ماده ۱۰ این قانون شهرداری‌ها مکلف شدند که نسبت به این گونه املاک که به واسطه جریمه امکان صدور پایان کار ندارند با ذکر میزان جریمه ادارات ثبت نیز سند واحد ساختمانی را صادر می‌کنند تا زمانی که مالک بخواهد ملک را به دیگری انتقال دهد هیچ مبلغی دریافت نمی‌شود و در زمان نقل و انتقال باید جریمه‌ها را تسویه کند.

وی افزود: نوع دوم عدم صدور پایان کار مربوط به اصلاحاتی می‌شود که باید در ساختمان انجام می‌گرفت و انجام نگرفته است که در این صورت شهرداری‌ها موظفند اصلاحات مورد نظر در بخش مشاعات و بخش اختصاصی را ذکر کنند و با آن وضعیت پایان کار صادر می‌شود متقاضی برای گرفتن سند در بخش اختصاصی باید اصلاحات را انجام دهد ولی در بخش مشاعات بحث جریمه را لحاظ می‌کند با قید موضوع اصلاح سند مالکیت صادر می‌شود.

معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیان کرد: نوع سوم نسبت به املاکی است که حکم قلع و قمع آن صادر شده است در این گونه موارد پایان کار و سند مالکیت صادر نمی‌شود فقط نام متصرف در آن بنا به ادارات ثبت جهت درج در سابقه اعلام می‌شود.

سید صادق سعادتیان معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این نشست علمی اظهار کرد: یکی از ضرورت‌های اینکه کاداستر به حیات خود ادامه دهد، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بود. این قانون موجب تغییر در نظام معاملاتی کشور خواهد شد به نوعی نظام معاملاتی کشور از حالت سنتی و عادی به حالت الکترونیکی و رسمی تبدیل خواهد شد؛ بنابراین مبدا شروع معاملات رسمی و الکترونیکی در جامعه ما بر اساس این قانون خواهد بود. 

وی افزود: فرمت پیش‌نویس قرارداد را استانداردسازی کردیم تا مشاوران املاک صرفاً نتیجه مذاکرات اصحاب معامله را در آن سامانه داده آمایی کند. این پیش قرارداد‌ها اعتبار حقوقی نمی‌تواند داشته باشند و دفاتراسناد رسمی تنظیم سند را انجام می‌دهند.

علی خندانی رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در این نشست علمی اظهار کرد: این قانون به صورت کامل می‌خواهد اسناد عادی را در کشور جمع‌آوری کند. این قانون نیاز به اقناع افکار عمومی در سطح جامعه دارد. این قانون قرار است نظم را در کشور برقرار کند.

خدیجه رضائیان مدرس دانشگاه علامه طباطبایی در این نشست علمی اظهار کرد: تیرماه ۱۴۰۲ رهبر معظم انقلاب در دیدار با مسئولان قوه قضاییه بر مسئله سلب اعتبار از اسناد عادی تاکید داشت و پس از رفت و آمد‌های طولانی میان مراجع قانون‌گذاری در ۲۶ اردیبهشت ماه سال جاری طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب شد ولی در سال ۱۴۰۲ با اصلاحاتی در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید و در تیرماه نیز لازم الاجرا شد.

وی افزود: این قانون ۱۵ ماده ۲۸ تبصره و ۱۴ آیین نامه است و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پاسخ مناسب در شرایط کنونی به مشکل تاریخی اسناد عادی در خصوص نقل و انتقال اسناد است. نگاه این قانون تسهیل حداکثری است از ابتدا تصویب این قانون تا امروز با سوالات متعدد و متکثری در حوزه حقوقی مواجه شده‌ایم.

عباس کریمی؛ استاد دانشگاه تهران، رئیس هیئت مدیره انجمن آیین دادرسی مدنی ایران در این نشست علمی اظهار کرد: مهلت‌هایی که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در نظر گرفته شده است طولانی است و باید سریع‌تر پروسه‌های آن انجام شود. طبق این قانون سازمان ثبت ظرف یک سال ابتدا سامانه برای ثبت معاملات عادی ایجاد می‌کند و یک سال پس از اینکه سامانه اماده شد باید تمام معاملات در این سامانه ثبت شوند اگر ثبت نشدند حکم آن چیست؟ آیا این معاملات صحیح هستند یا باطل؟

وی افزود: در اجرای ثبتی سامانه‌هایی که در قانون دیده شده برخی با غرض از وضع قانون شیوه کارش سازگار نیست در سامانه ساماندهی اسناد عادی مهلت‌های بسیار طولانی تعیین شده است و باید سریع‌تر اسناد عادی را جمع‌آوری می‌کردیم. اسناد عادی نباید آنقدر جولان داشته باشند. در سامانه ثبت الکترونیک مقرراتی وجود دارد که در بحث اجرای قانون با مشکل رو به رو می‌شود.

عزت اله امانی شلمزاری؛ عضو معاون و مدیرکل هیئت عمومی دیوان عالی کشور در این نشست علمی اظهار کرد: حق مالکیت در کشور ایران و تمام کشور‌های دنیا مورد احترام بوده در ایران برای اعتبار بخشیدن به حق مالکیت اشخاص قوانین متعددی تصویب شد تا به این نقطه رسید. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در ۱۵ ماده ۲۸ تبصره و ۱۴ آیین نامه پیش بینی شده است در قانون نویسی تعداد تبصره‌های یک قانون بیشتر از خود مواد قانونی بوده همچنین آیین نامه‌ها برابر با مواد قانونی است.

وی افزود: برای اینکه یک قانون اجرا شود ضرورت دارد قانون‌گذار ابتدا زیرساخت‌های قانون را فراهم کند. ما ابتدا این قانون را تصویب و سپس اجرای این قانون را به ایین‌های متعدد و راه‌اندازی سامانه‌های مختلف منوط کرده‌ایم برای اینکه یک قانون فرایند اجرای موفق داشته باشد. مستلزم این است که زیرساخت‌های آن قبل از تصویب تدارک دیده شود و میبایست زمینه اجرا از قبل ریل‌گذاری می‌شود و سپس به مرحله اجرا در می‌آمد در حالی که اجرای این قانون منوط به تصویب آیین نامه شده است.

عضو معاون و مدیرکل هیئت عمومی دیوان عالی کشور گفت: در این قانون بسیاری از موارد مغفول مانده است و در آینده مشکلات عدیده‌ای را برای سازمان ثبت ایجاد می‌کند.