به گزارش خبرنگار نبض بازار گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، تامین مالی مسکن در ایران عمدتا به پس انداز سالیان گذشته خانوارها و تا حدودی به بازار پول و بانک اتکا دارد. یکی از مهم ترین مشکلات و چالش ها در بخش اقتصادی، تامین مالی مسکن است. که در ادامه این مطلب به ۸ چالش نظام تامین مالی مسکن در ایران پرداخته می شود.

معرفی چالش های نظام تامین مالی مسکن در ایران

۱.انعطاف اندک نظام بانکی

۲.ناکارآیی سیاست های مالیاتی

۳.عدم نهادسازی جهت پس انداز مسکن

۴.فضای غیر رقابتی تامین مالی مسکن

۵. نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی

۶.مقیاس کوچک پروژه های ساخت مسکن

۷.سهم محدود اعتبارات بانکی

۸.سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد

انعطاف اندک نظام بانکی

نظام بانکی مسکن با محدودیت‌هایی مواجه است که باعث کاهش قدرت عمل آن می گردد. یکی از محدودیت‌های سیستم تامین مالی مسکن در ایران، موضوع انعطاف اندک نرخ تسهیلات است. بخشی از این محدودیت به ماهیت عقود اسلامی به‌ویژه عقد فروش اقساطی که عمدتا برای خرید واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار می گیرد بر می گردد و بخشی نیز ناشی از مقررات اجرایی مربوط به این نوع قراردادهاست که برای سال‌های متمادی بر سیستم تامین مالی مسکن، حاکم است.

در ساده‌ترین حالت، نرخ بهره اسمی، از نرخ بازگشت سرمایه و همچنین نرخ تورم، تاثیر می‌پذیرد.نرخ بازده سرمایه در کشورهای مختلف، تفاوت قابل توجهی با یکدیگر ندارند. بنابراین عامل اصلی در تفاوت نرخ بهره اسمی کشورهای مختلف، نرخ تورم عمومی است.

نرخ بهره واقعی منفی، باعث ناکارآمدی بازار رهن  اجاره خانه و همچنین سایر ابزارهای مالی، همچون صکوک، اوراق مشارکت و لیزینگ می‌شود. در نتیجه بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نمی‌توانند به منابع مالی پایدار و کم‌ریسک دسترسی داشته باشند.

همچنین در شرایطی که نرخ بهره‌واقعی، پرنوسان و عمدتا منفی باشد سپرده‌گذاری‌های بلند مدت، کاهش می‌یابد و بانک‌ها باید از منابع مالی کوتاه‌مدت استفاده کنند.

ناکارآیی سیاست‌های مالیاتی

سیاست های مالیاتی بخش مسکن، ابزارمالی دولت برای تعدیل نوسانات این بخش، کسب درآمد و توزیع بهینه ثروت است. عوامل متنوعی چون وجود راه‌های فرار مالیاتی، نرخ‌های بی‌اثر و نامتناسب، پایه های مالیاتی غیرهدفمند و ...، موثر و اقتصادی بودن ابزار مالیات در بخش مسکن را دچار ابهام می‌سازد. ضمن اینکه بسیاری از انوع عوارض شهرداری از جمله عوارض نوسازی و عوارض مازاد تراکم که به صورت ضمنی در طبقه‌بندی مالیات های بخش مسکن قرار می گیرند، نقش موثری در سیاست‌گذاری این بازار ندارند.

عدم نهادسازی جهت پس‌ انداز مسکن

برنامه‌های پس‌انداز محور از چنان اهمیتی در برنامه‌های تامین مسکن برخوردار است که جا دارد سیاست‌های تشویقی – حمایتی دولتی نیز برای ترویج آن تدوین شود تا با ترغیب مردم به پس‌انداز، نهادسازی برای این مهم تحقق یابد.

در کشور ما غیر از بانک مسکن که صندوق پس انداز مسکن را برای سوق دادن پس اندازهای مردمی به منظور کمک به تامین مسکن طراحی کرده است، نهاد سازی دیگری برای این موضوع مشاهده نمی شود.

فضای غیر رقابتی تامین مالی مسکن

وجود رقابت در بازار مالی باعث افزایش کارآیی و نوآوری و همچنین کاهش هزینه‌های تامین مالی بخش مسکن می‌شود. در حال حاضر، نظام تامین مالی مسکن کشور، متکی بر سیستم بانکی است. ضمن آنکه بیش‌ترین بار آن بر عهده بانک مسکن است.

نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی

از دیگر مشخصه‌های سیستم تامین مالی ایران، پایین بودن نسبت مبلغ وام به ارزش واحد مسکونی است. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن، از محل وام بانکی تامین می شود و خرید خانه، عملا از محل درآمد ( پس انداز )های آتی و نه پس انداز گذشته خانوار صورت می پذیرد. در ایران به دلایل گوناگون، از جمله عدم توسعه بازار رهن و همچنین وجود برخی نگرانی ها درباره افزایش وام خرید آپارتمان، سهم بسیار کمی از ارزش مسکن، به وسیله وام خرید مسکن تامین مالی می شود و خانوارها مجبورند بخش عمده‌ای از ارزش مسکن مورد نیاز خود را از طریق پس‌اندازهای گذشته و بازارهای غیر رسمی، تامین مالی کنند.نسبت اندک LTV موجب از بین رفتن اصلی‌ترین کارکرد نظام تأمین مالی مسکن (یعنی کمک به تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل) می‌شود.

مقیاس کوچک پروژه‌های ساخت مسکن

برای عملیاتی کردن بخش از ابزارهای تامین مالی در بخش مسکن ( از جمله سرمایه‌گذاری خارجی، صندوق زمین و ساختمان، صندوق املاک و مستغلات، اوراق مشارکت و ...)، با توجه به بالا بودن هزینه‌های ثابت راه‌اندازی این ابزارها، پروژه های ساختمانی باید با مقیاس بزرگ تعریف شوند. این در حالی است که بخش قابل توجهی از پروژه‌های مسکونی در ایران، مقیاس خرد دارند.

سهم محدود اعتبارات بانکی

نگاهی به سهم و مقدار تسهیلات پرداختی به بخش‌های مختلف اقتصادی، حاکی از وضعیت نامناسب بخش مسکن در این خصوص است. ضمن این که روند چند سال اخیر، حاکی از نزول پیوسته سهم مسکن است؛به گونه‌ای که سهم تسهیلات پرداختی بخش مسکن از کل تسهیلات از ۱۷ درصد در سال ۱۳۹۰ به حدود ۱۰ درصد در سال ۱۳۹۴ رسیده است؛ این در حالی است که بخش مسکن به دلایلی چون ارتباط گسترده پیشین با سایر بخش‌های اقتصادی، جمعیت جوان متقاضای مسکن، اشتغال‌زایی و ... از استحقاق به مراتب بالاتری برای بهره‌مندی از تسهیلات بانکی، برخوردار است.

سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد

با وجود پایین بود LTV در ایران، با توجه به رشد نامتناسب حقوق و دستمزد با رشد قیمت‌های مسکن، سهم اقساط پرداخت تسهیلات مسکن از درآمد خانوار بالا است.

بنابراین در صورت دریافت وام خرید مسکن، بازپرداخت آن، سهم قابل ملاحظه‌ای از درآمد خانوار را شامل می‌شود؛ به گونه‌ای که در سال ۱۳۹۳ بازپرداخت ۱۲ ساله اقساط یک وام ۸۰ میلیونی با نرخ ۱۳ درصد، حدود یک و نیم برابر کل هزینه خانوار در دو دهک اول، بر اساس آمارهای بانک مرکزی است!

نکته حائز اهمیت آن است که این میزان وام، در مقایسه با قیمت مسکن ناکافی است و وام‌گیرنده علاوه بر اقساط تسهیلات دریافتی از بانک، ناچار است از منابع دیگر (ثروت شخصی، پس‌اندازهای شخصی، انتقال‌های وجوه بین اقوام و آشنایان، مؤسسه‌های اعتباری غیربانکی یا بازار غیررسمی) نیز استفاده کند و به تبع، هزینه آنها را نیز بپردازد.

این مشکل در دهک‌های پایین‌درآمدی دوچندان می‌شود؛ زیرا امکان سپرده‌گذاری برای اخذ وام ندارند و تأمین تضامین و وثایق مورد درخواست بانک‌ها نیز برایشان میسر نیست؛ به گونه‌ای که موجب برون‌فکنی اقشار کم‌درآمد از چرخه نظام اعتباری تأمین مالی مسکن می‌شود. این امر، اهمیت طراحی برنامه‌های جایگزین برای تأمین مالی خانوارهای دهک‌های پایین‌درآمدی را دوچندان می‌سازد.

نتیجه:

تامین مالی مسکن در ایران، عمدتا به پس‌انداز سالیان گذشته خانوارها و تا حدودی به بازار پول و بانک اتکا دارد. تسهیلات بانک های مذکور به بخش مسکن، عمدتا در قالب عقود جعاله و فروش اقساطی و با بازپرداخت کوتاه مدت و با نرخ های فراتر از بانک های دولتی پرداخت شده است.

اگر قصد فروش، خرید و یا اجاره آپارتمان در تهران و سایر شهرهای ایران را دارید، به وب سایت شابش مراجعه کنید و با مشاهده‌ آگهی‌های با کیفیت و ارتباط با مشاورین معتبر هوشمندانه ملک ایده‌آل خود را پیدا کنید.

انتهای پیام/