وضعیت انتقال سند وقتی فروشنده غایب است
برخي از فروشندگان زير بار انتقال رسمي ملك نمي‌روند. در اين‌جا خريدار مجبور به طرح دعواي الزام خوانده به تنظيم سند رسمي به نام خود مي‌شود. حال اگر خوانده در دادگاه حاضر نشود و خواهان نشانی از او نداشته باشد، تکلیف چیست؟ در ادامه به بررسی پرونده ای در این خصوص می پردازیم.
به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، هر روز به ميزان خريد و فروش املاك اضافه مي‌شود. رويه به اين صورت است كه ابتدا خريدار و فروشنده با يكديگر قولنامه و یا مبایعه‌نامه‌‌اي تنظيم مي‌كنند و بعد از اين مرحله فروشنده باید در دفترخانه حاضر شده و مبادرت به انتقال رسمي ملك به نام خريدار كند. اما برخي از فروشندگان زير بار انتقال رسمي ملك نمي‌روند.
در اين‌جا خريدار مجبور به طرح دعواي الزام خوانده به تنظيم سند رسمي به نام خود مي‌شود. حال اگر خوانده در دادگاه حاضر نشود و خواهان نشانی از او نداشته باشد، تکلیف چیست؟ در ادامه به بررسی پرونده ای در این خصوص می پردازیم.
آغاز دعوا
خواهان دادخواستي به خواسته «الزام خوانده به تنظيم سند رسمي» پلاك 10344/4414 بخش 7 تهران تنظيم و به مبلغ 51 ميليون ريال مقوم كرده است. علاوه بر این دادخواست تصاوير قولنامه، گواهي اذن خوانده، ظهر قولنامه و استشهاديه و پس از ابطال تمبر دادرسي دعواي مالي تقديم دادگاه كرده است.
خواهان در بخش مربوط به شرح خواسته خود چنين توضيح داده است: «خوانده به موجب قولنامه مورخ 4/3/65 متعهد مي‌شود كه در قبال دريافت جمعا 6 ميليون ريال در تاريخ 1/6/65 در دفترخانه رسمي شماره 215 تهران حاضر شود و تشريفات ثبت و واگذاري پلاك مندرج در ستون خواسته را انجام دهد. و ثمن معامله نيز به شرح ذيل به خوانده پرداخت شده است و خوانده در مبادله قولنامه مبلغ 500 هزار ريال را شخصا دريافت و شخص ثالثي را به نام «نبي» معرفي كرده است كه در تاريخ 22/3/65 مبلغ يك ميليون و پانصد هزار ريال را به علاوه چند برگ سفته به مبلغ دو ميليون و پانصد هزار ريال دريافت كرد.
در تاريخ 13/4/65 يعني روز تخليه ملك، مبلغ يك ميليون ريال را آقاي نبي از طرف خوانده دريافت كرد و ظهر قولنامه را در خصوص دريافت بهاي معامله امضا كرده است، اما متاسفانه با اين‌كه خوانده تمامي مبلغ شش ميليون مندرج در قولنامه را دريافت كرده است، در دفترخانه اسناد رسمي شماره 215 تهران حاضر نشده و با ارسال اظهارنامه شماره 17322 مورخ 6/6/67 اينجانب را متهم به تخلف از قولنامه می‌کند. این فرد در دادخواستي به دادگاه تقاضاي فسخ قولنامه مورخ 4/3/65 و محكوميت اينجانب به خلع يد و پرداخت اجرت‌المثل مي‌كند.
اينجانب نيز با توجه به گواهي در خصوص دستور خوانده به پرداخت ثمن معامله به نبي و اجاره‌نامه و استشهاديه و قولنامه تقاضاي رد دعوي مطروحه را كرده كه در نهايت شعبه دادگاه عمومي تهران طي دادنامه شماره 1146 مورخ 24/8/78 حكم بر رد دعوي خوانده صادر كرده است. در حال حاضر با توجه به دلايل و مستندات، تقاضاي الزام خوانده به تنظيم سند رسمي را دارم.
رسيدگي دادگاه
دادخواست پس از ارجاع به شعبه دادگاه حقوقي برای رسيدگي توسط مدير دفتر نسبت به تعيين وقت و دعوت از طرفين و ارسال نسخه ثاني و ضمايم به خوانده اقدام مي‌شود. اخطاريه خواهان طبق ماده 69 قانون آيين دادرسي مدني به همسرش ابلاغ شده و اخطاريه خوانده نيز مطابق ماده 79 قانون آيين دادرسي مدني به جهت اشتباه بودن آدرس برگشت داده شده و مدير دادگاه مجددا به خواهان ابلاغ مي‌كند كه ظرف 10 روز پس از رويت نسبت به نشاني صحيح خوانده اقدام كند، در غير اين صورت قرار رد دادخواست ايشان صادر خواهد شد.
خواهان طي لايحه‌اي اعلام مي‌كند كه آدرس خوانده را ندارد. به این ترتیب تقاضاي دعوت خوانده از طريق انتشار آگهي را مي‌كند. مدير دادگاه نیز به خواهان طي اخطاريه‌اي اعلام مي‌كند كه ظرف يك ماه پس از رويت، نسبت به پرداخت مبلغي به عنوان هزينه نشر آگهي اقدام و فيش آن را به دفتر دادگاه ارايه كند، در غير اين صورت قرار رد دادخواست صادر خواهد شد و مطابق ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني طي نامه‌اي تقاضاي آگهي ابلاغ وقت دادرسي و دادخواست و ضمايم به خوانده را خواستار مي‌شود.
خواهان از راه می‌رسد
در وقت مقرر، خواهان حاضر شده، ولي خوانده حضور ندارد و دادگاه به جهت استعلام نام مالك پلاك ثبتي شماره 10344/4414 دستور وقت احتياطي صادر مي‌كند.
پس از اعاده پرونده مدير دفتر مراتب را از اداره ثبت اسناد و املاك بخش 7 تهران استعلام مي‌كند و اداره ثبت چنين پاسخ مي‌دهد: «سند مالكيت المثني 6 دانگ يك قطعه زمين به مساحت 5087 مترمربع به نام آقاي حسن انتقال قطعي يافته كه سند المثني صادر شده و ستون نقل و انتقالات سند مالكيت معرف آخرين مالك يا مالكين است».
دادگاه با بررسي اوراق و محتويات پرونده ختم رسيدگي را اعلام و به شرح ذيل مبادرت به صدور راي مي‌كند.
راي دادگاه
در خصوص دادخواست آقاي «عليرضا» به طرفيت آقاي «حسن» به خواسته الزام به تنظيم سند رسمي پلاك 10344/4414 بخش 7 تهران مقوم به مبلغ پنجاه و يك ميليون ريال و با توجه به اين‌كه اخطاريه خوانده وفق ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني ابلاغ قانوني شده و نامبرده در جلسه دادگاه حاضر نشده است و هيچ‌گونه دفاعي كه موجبات بي‌اعتباري ادعاي خواهان را فراهم كند، ارايه نداده است؛ با ملاحظه دادنامه شماره 1146 مورخ 24/8/78 صادره از شعبه دادگاه عمومي تهران و ملاحظه پرونده 76/10/759 كه طي آن حكم به صحت و اصالت قرارداد مورخ 4/3/65 صادر شده و با توجه به نامه شماره 27547 مورخ 28/6/81 ثبت شرق تهران به شماره 2098 مورخ 3/7/81 ثبت دفتر دادگاه شده است كه طي آن مالك ملك متنازع‌فيه را آقاي حسن معرفي كرده، با توجه به مراتب فوق، دعواي خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخيص و به استناد مواد 10 و 219 و 220 و 223 و 224 قانون مدني و مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك و مواد 198 قانون آيين دادرسي مدني و راي وحدت رويه 620 مورخ 20/8/76 ديوان عالي كشور، حكم به الزام خوانده به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال ملك پلاك ثبتي 10344 فرعي از 4414 بخش 7 تهران به نام خواهان آقاي عليرضا صادر و اعلام مي‌كند. راي صادره غيابي بوده و ظرف بيست روز پس از ابلاغ قابل واخواهي در اين دادگاه است.
مدير دفتر دادگاه به خواهان اخطار مي‌كند كه ظرف يك ماه پس از رويت برای پرداخت مبلغي بابت يك نوبت نشر آگهي و ارايه اصل قبض به دادگاه حاضر شود، ضمنا يك نسخه از دادنامه به نامبرده ابلاغ مي‌شود. پس از ارايه قبض توسط خواهان مدير محترم يك نسخه دادنامه جهت درج در روزنامه كثيرالانتشار و ابلاغ قانوني به خوانده به روابط عمومي دادگستري استان تهران ارسال مي‌شود.
اجراي حكم
پس از ابلاغ قانوني دادنامه به خوانده و سپري شدن مهلت مقرر و از پايان يك ماه خواهان در دفتر دادگاه حاضر و تقاضاي صدور اجراييه مي‌كند. مدير دفتر، اجراييه را مطابق مفاد دادنامه در خصوص حضور خوانده به يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال ملك به نام خواهان صادر و مطابق مواد 115 و 180 قانون آيين دادرسي مدني جهت ابلاغ به خوانده به اداره روابط عمومي دادگستري كل استان تهران ارسال مي‌كند. سپس با توجه به تقاضاي خواهان دو برگ اجراييه به همراه روزنامه‌اي كه آگهي در آن درج شده به همراه تصوير دادنامه صادره برای اجرا، به اجراي احكام مدني ارسال مي‌شود.
تحليل پرونده
به موجب قانون ثبت اسناد و املاك، ثبت اسناد اختیاری است، مگر در موارد ذیل:
1-كلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاكی كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده باشد.
2-كلیه معاملات راجع به حقوقی كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده است. طرح دعوي و تنظيم دادخواست و نحوه ابلاغ و رسيدگي از نظر شكلي كاملا منطبق با قانون صورت گرفته است و خالي از خدشه و خلل به نظر مي‌رسد و چون خوانده مجهول‌المكان بوده است، با توجه به تقاضاي خواهان، دعوت از نامبرده توسط آگهي در روزنامه به عمل آمده است و از نظر ماهوي نيز با توجه به استعلام صورت گرفته از سازمان ثبت اسناد و اين‌كه خوانده در هيچ يك از جلسات حضور نداشته و دعوي خالي از دفاع موثر بوده، بنابراين دادگاه محترم به درستي و براساس استنادات دقيق قانوني راي صادر كرده است و خوانده را محكوم و ملزم به حضور در دفترخانه برای تنظيم سند رسمي كرده است./حمایت
در اين‌جا خريدار مجبور به طرح دعواي الزام خوانده به تنظيم سند رسمي به نام خود مي‌شود. حال اگر خوانده در دادگاه حاضر نشود و خواهان نشانی از او نداشته باشد، تکلیف چیست؟ در ادامه به بررسی پرونده ای در این خصوص می پردازیم.
آغاز دعوا
خواهان دادخواستي به خواسته «الزام خوانده به تنظيم سند رسمي» پلاك 10344/4414 بخش 7 تهران تنظيم و به مبلغ 51 ميليون ريال مقوم كرده است. علاوه بر این دادخواست تصاوير قولنامه، گواهي اذن خوانده، ظهر قولنامه و استشهاديه و پس از ابطال تمبر دادرسي دعواي مالي تقديم دادگاه كرده است.
خواهان در بخش مربوط به شرح خواسته خود چنين توضيح داده است: «خوانده به موجب قولنامه مورخ 4/3/65 متعهد مي‌شود كه در قبال دريافت جمعا 6 ميليون ريال در تاريخ 1/6/65 در دفترخانه رسمي شماره 215 تهران حاضر شود و تشريفات ثبت و واگذاري پلاك مندرج در ستون خواسته را انجام دهد. و ثمن معامله نيز به شرح ذيل به خوانده پرداخت شده است و خوانده در مبادله قولنامه مبلغ 500 هزار ريال را شخصا دريافت و شخص ثالثي را به نام «نبي» معرفي كرده است كه در تاريخ 22/3/65 مبلغ يك ميليون و پانصد هزار ريال را به علاوه چند برگ سفته به مبلغ دو ميليون و پانصد هزار ريال دريافت كرد.
در تاريخ 13/4/65 يعني روز تخليه ملك، مبلغ يك ميليون ريال را آقاي نبي از طرف خوانده دريافت كرد و ظهر قولنامه را در خصوص دريافت بهاي معامله امضا كرده است، اما متاسفانه با اين‌كه خوانده تمامي مبلغ شش ميليون مندرج در قولنامه را دريافت كرده است، در دفترخانه اسناد رسمي شماره 215 تهران حاضر نشده و با ارسال اظهارنامه شماره 17322 مورخ 6/6/67 اينجانب را متهم به تخلف از قولنامه می‌کند. این فرد در دادخواستي به دادگاه تقاضاي فسخ قولنامه مورخ 4/3/65 و محكوميت اينجانب به خلع يد و پرداخت اجرت‌المثل مي‌كند.
اينجانب نيز با توجه به گواهي در خصوص دستور خوانده به پرداخت ثمن معامله به نبي و اجاره‌نامه و استشهاديه و قولنامه تقاضاي رد دعوي مطروحه را كرده كه در نهايت شعبه دادگاه عمومي تهران طي دادنامه شماره 1146 مورخ 24/8/78 حكم بر رد دعوي خوانده صادر كرده است. در حال حاضر با توجه به دلايل و مستندات، تقاضاي الزام خوانده به تنظيم سند رسمي را دارم.
رسيدگي دادگاه
دادخواست پس از ارجاع به شعبه دادگاه حقوقي برای رسيدگي توسط مدير دفتر نسبت به تعيين وقت و دعوت از طرفين و ارسال نسخه ثاني و ضمايم به خوانده اقدام مي‌شود. اخطاريه خواهان طبق ماده 69 قانون آيين دادرسي مدني به همسرش ابلاغ شده و اخطاريه خوانده نيز مطابق ماده 79 قانون آيين دادرسي مدني به جهت اشتباه بودن آدرس برگشت داده شده و مدير دادگاه مجددا به خواهان ابلاغ مي‌كند كه ظرف 10 روز پس از رويت نسبت به نشاني صحيح خوانده اقدام كند، در غير اين صورت قرار رد دادخواست ايشان صادر خواهد شد.
خواهان طي لايحه‌اي اعلام مي‌كند كه آدرس خوانده را ندارد. به این ترتیب تقاضاي دعوت خوانده از طريق انتشار آگهي را مي‌كند. مدير دادگاه نیز به خواهان طي اخطاريه‌اي اعلام مي‌كند كه ظرف يك ماه پس از رويت، نسبت به پرداخت مبلغي به عنوان هزينه نشر آگهي اقدام و فيش آن را به دفتر دادگاه ارايه كند، در غير اين صورت قرار رد دادخواست صادر خواهد شد و مطابق ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني طي نامه‌اي تقاضاي آگهي ابلاغ وقت دادرسي و دادخواست و ضمايم به خوانده را خواستار مي‌شود.
خواهان از راه می‌رسد
در وقت مقرر، خواهان حاضر شده، ولي خوانده حضور ندارد و دادگاه به جهت استعلام نام مالك پلاك ثبتي شماره 10344/4414 دستور وقت احتياطي صادر مي‌كند.
پس از اعاده پرونده مدير دفتر مراتب را از اداره ثبت اسناد و املاك بخش 7 تهران استعلام مي‌كند و اداره ثبت چنين پاسخ مي‌دهد: «سند مالكيت المثني 6 دانگ يك قطعه زمين به مساحت 5087 مترمربع به نام آقاي حسن انتقال قطعي يافته كه سند المثني صادر شده و ستون نقل و انتقالات سند مالكيت معرف آخرين مالك يا مالكين است».
دادگاه با بررسي اوراق و محتويات پرونده ختم رسيدگي را اعلام و به شرح ذيل مبادرت به صدور راي مي‌كند.
راي دادگاه
در خصوص دادخواست آقاي «عليرضا» به طرفيت آقاي «حسن» به خواسته الزام به تنظيم سند رسمي پلاك 10344/4414 بخش 7 تهران مقوم به مبلغ پنجاه و يك ميليون ريال و با توجه به اين‌كه اخطاريه خوانده وفق ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني ابلاغ قانوني شده و نامبرده در جلسه دادگاه حاضر نشده است و هيچ‌گونه دفاعي كه موجبات بي‌اعتباري ادعاي خواهان را فراهم كند، ارايه نداده است؛ با ملاحظه دادنامه شماره 1146 مورخ 24/8/78 صادره از شعبه دادگاه عمومي تهران و ملاحظه پرونده 76/10/759 كه طي آن حكم به صحت و اصالت قرارداد مورخ 4/3/65 صادر شده و با توجه به نامه شماره 27547 مورخ 28/6/81 ثبت شرق تهران به شماره 2098 مورخ 3/7/81 ثبت دفتر دادگاه شده است كه طي آن مالك ملك متنازع‌فيه را آقاي حسن معرفي كرده، با توجه به مراتب فوق، دعواي خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخيص و به استناد مواد 10 و 219 و 220 و 223 و 224 قانون مدني و مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك و مواد 198 قانون آيين دادرسي مدني و راي وحدت رويه 620 مورخ 20/8/76 ديوان عالي كشور، حكم به الزام خوانده به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال ملك پلاك ثبتي 10344 فرعي از 4414 بخش 7 تهران به نام خواهان آقاي عليرضا صادر و اعلام مي‌كند. راي صادره غيابي بوده و ظرف بيست روز پس از ابلاغ قابل واخواهي در اين دادگاه است.
مدير دفتر دادگاه به خواهان اخطار مي‌كند كه ظرف يك ماه پس از رويت برای پرداخت مبلغي بابت يك نوبت نشر آگهي و ارايه اصل قبض به دادگاه حاضر شود، ضمنا يك نسخه از دادنامه به نامبرده ابلاغ مي‌شود. پس از ارايه قبض توسط خواهان مدير محترم يك نسخه دادنامه جهت درج در روزنامه كثيرالانتشار و ابلاغ قانوني به خوانده به روابط عمومي دادگستري استان تهران ارسال مي‌شود.
اجراي حكم
پس از ابلاغ قانوني دادنامه به خوانده و سپري شدن مهلت مقرر و از پايان يك ماه خواهان در دفتر دادگاه حاضر و تقاضاي صدور اجراييه مي‌كند. مدير دفتر، اجراييه را مطابق مفاد دادنامه در خصوص حضور خوانده به يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال ملك به نام خواهان صادر و مطابق مواد 115 و 180 قانون آيين دادرسي مدني جهت ابلاغ به خوانده به اداره روابط عمومي دادگستري كل استان تهران ارسال مي‌كند. سپس با توجه به تقاضاي خواهان دو برگ اجراييه به همراه روزنامه‌اي كه آگهي در آن درج شده به همراه تصوير دادنامه صادره برای اجرا، به اجراي احكام مدني ارسال مي‌شود.
تحليل پرونده
به موجب قانون ثبت اسناد و املاك، ثبت اسناد اختیاری است، مگر در موارد ذیل:
1-كلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاكی كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده باشد.
2-كلیه معاملات راجع به حقوقی كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده است. طرح دعوي و تنظيم دادخواست و نحوه ابلاغ و رسيدگي از نظر شكلي كاملا منطبق با قانون صورت گرفته است و خالي از خدشه و خلل به نظر مي‌رسد و چون خوانده مجهول‌المكان بوده است، با توجه به تقاضاي خواهان، دعوت از نامبرده توسط آگهي در روزنامه به عمل آمده است و از نظر ماهوي نيز با توجه به استعلام صورت گرفته از سازمان ثبت اسناد و اين‌كه خوانده در هيچ يك از جلسات حضور نداشته و دعوي خالي از دفاع موثر بوده، بنابراين دادگاه محترم به درستي و براساس استنادات دقيق قانوني راي صادر كرده است و خوانده را محكوم و ملزم به حضور در دفترخانه برای تنظيم سند رسمي كرده است./حمایت
