با روند رسیدگی به یکی از دعواهای رایج در دادگاه‌ها آشنا شوید
وقتی مستاجر ملک را تخلیه نمی کند
در مواردی که مستاجر تخلفي مي‌كند، ممكن است مالك حق درخواست تخليه ملك خود را از دادگاه داشته باشد. يكي از مهمترين موارد تجويز درخواست تخليه ملك، تعدي و تفريط مستاجر در بناي استيجاري است.
به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، یکی از دعواهای رایج که پای دو طرف را به دادگاه باز می‌کند و تا حدودی نیز از دلایل شلوغ شدن دادگاه‌ها و افزایش حجم پرونده‌های قضایی به حساب می‌آید رابطه میان مالک و مستاجر است. این رابطه زیادی پیچیده نیست اما برای آن قواعد و قوانین زیادی تصویب شده است که باید اجرا شود اما انگار همیشه یک طرف ماجرا لنگ می‌زند و مشکلی به وجود می‌آید، مشکلی که گاهی با پادرمیانی و گاهی نیز با کشیده‌شدن ماجرا به دادگاه و نظر قاضی رفع می‌شود.
یکی از این موارد، تخلف مستاجر از برخی از قوانین است. براین اساس در مواردی که مستاجر تخلفي مي‌كند، ممكن است مالك حق درخواست تخليه ملك خود را از دادگاه داشته باشد. يكي از مهمترين موارد تجويز درخواست تخليه ملك، تعدي و تفريط مستاجر در بناي استيجاري است. در ادامه به بررس دعواي تخليه طرح‌شده توسط مالك يك ملك استيجاري مي‌پردازيم.
آغاز دعوا
خواهان دادخواستي به خواسته تخليه و تحويل عين‌مستاجره به لحاظ انقضاي مدت با احتساب هزينه دادرسي و با ضميمه كردن دلايل و مدارك مصدق خويش يعني فتوكپي مصدق سند مالكيت و فتوكپي مصدق سند اجاره تنظيم و پس از ابطال هزينه دادرسي غيرمالي تقديم محتمع قضايي كرده است. دادخواست خواهان توسط معاونت مجتمع قضايي برای رسيدگي به شعبه دادگاه حقوقي ارجاع شده است.
رسيدگي دادگاه
پس از ثبت پرونده در شعبه دادگاه حقوقي و دستور دادگاه مبني بر تعيين وقت رسيدگي از طرفين توسط دفتر دادگاه دعوت به‌عمل می‌آید و نسخه ثاني و ضمايم براي خوانده ارسال مي‌شود. خواهان در لايحه‌اي جداگانه موارد تخلف مستاجر را عنوان مي‌كند و تقاضاي كارشناسي ملك موجود را دارد. در وقت مقرر به علت اينكه رياست دادگاه در مرخصي بود، وقت رسيدگي را تجديد و حسب دستور مورخ 13/7/91 رياست دادگاه اقدام وبه طرفين ابلاغ مي‌شود تا در مورخ 7/4/92 برای رسيدگي در دادگاه حاضر شوند.
با توجه به دادخواست خواهان، دادگاه بازديد ازملك متنازع‌فيه را به كارشناس ارجاع مي‌دهد و به خواهان ابلاغ مي‌شود تا دستمزدكارشناس را پرداخت كند و موضوع از دفتر اسناد رسمي ثبت منطقه غرب تهران استعلام مي‌شود. هزينه كارشناسي از سوی خواهان توديع و قبض آن به دادگاه ارايه مي‌شود. جوابيه اداره ثبت به دادگاه واصل و اعلام مي‌شود كه شش‌دانگ این مغازه متعلق به آقاي علي (خواهان) است و بازداشت ندارد.
نظريه كارشناس
عمر ساختمان بيش از 30 سال تخمين زده مي‌شود. همان طور كه در كروكي مشاهده و ذکر شده است، در گوشه جنوب‌غربي زيرزمين، يك سرويس توالت با استفاده از مصالح بنايي و سقف كلي ساخته شده است. در ديوار جنوبي مغازه نيز ترك‌هاي مويي روي كاشي‌كاري مشاهده شده است و در طبقه همكف در سمت خيابان درب و پنجره وجود دارد.
خواهان اظهار مي‌کند كه مستاجر حدود 40 سانتيمتر با بقيه تيرآهن در بالاي در به نورگير مغازه اضافه و شيشه نيز نصب كرده است. تقريباً عمر مفيد ساختمان مستهلك شده است، بنابراين هر لحظه امكان افت در ساختمان وجود دارد، اما ساخت این توالت تغيير استحكام فعلي ساختمان به‌وجود نياورده است. با توجه به ترك‌هاي مورب ايجادشده روي نما در قسمت بغل درگاه مغازه كه مستاجر در آن تصرفاتي كرده است. اجراي عمليات مستاجر اصولي و فني نبوده و در این قسمت نشست به‌وجود آمده است كه مستلزم تقويت آن با يك طرح و اجراي فني با رضايت مالك است.
طرفين برای ملاحظه نظريه كارشناس دعوت مي‌شوند و هيچگونه اعتراضي از ناحيه طرفين صورت نمي‌گيرد كه متعاقب آن در تاريخ 14/8/92 دادگاه تشكيل و با توجه به محتويات پرونده ختم رسيدگي را اعلام و به شرح ذيل مبادرت به صدور راي مي‌كند.
راي دادگاه بدوي
در خصوص دادخواست آقاي نادعلي به طرفيت غلام با وكالت آقاي سيدجليل به خواسته تخليه به لحاظ تعدي و تفريط با احتساب هزينه وخسارت دادرسي كه خواهان چنين توضيح داده است كه خوانده اقداماتي وكارهايي كرده است از قبيل اينكه:
1- در زيرزمين مغازه چاه كنده و توالت درست كرده،
2– در پي اصلي ساختمان به طول يك متر و به عرض 60 سانتيمتر تخريب كرده و دستشويي داخل پي كار گذاشته است،
3–سمت راست مغازه به طول سه متر و عرض 35 سانتيمتر تخريب كرده است و هيچگونه تيرآهني در آن به كار نبرده و ساختمان استحكام خود را از دست داده و امكان هر لحظه ريزش را دارد كه بر اساس و بنيان ساختمان لطمه خورده و به شرح خواسته تقاضاي تخليه ملك را كرده است.
خوانده نیز در دفاع تقاضاي رد ادعاي خواهان را كرده و آن را واهي دانسته است، دادگاه با توجه به محتويات و مندرجات پرونده و اقداماتي که در تغيير و تحول ملك متنازع‌فيه از جانب مستاجر صورت گرفته است يا خير و چنانچه اقداماتي صورت گرفته است، با ذكر نوع اقدامات انجام يافته اعلام‌نظر كنند كه در حد اذن عرف و متعارف است يا خير و اقدامات صورت گرفته براساس و بنيان بنا لطمه وارد كرده است يا خير، موضوع را به كارشناسي ارجاع كرده كه كارشناس منتخب طي لايحه‌اي كه تقديم كرده به شماره 261/92 مورخ 28/4/92 كه چنين اعلام‌نظر كرده است:
1– ساخت این توالت تغيير عمده‌اي در استحكام قطعي ساختمان بوجود نياورده است.
2– با توجه به ترك‌هاي مورب ايجادشده روي نما در قسمت بغل درگاه مغازه كه مستاجر در آن تصرفاتي كرده است، اجراي عمليات مستاجر اصولي و فني نبوده و در قسمت مذكور نشست به وجود آمده است كه مستلزم تقويت آن با يك طرح و اجراي فني با رضايت مالك است، در غير اين صورت و ادامه وضعيت فعلي به اساس بنا لطمه وارد می‌آید.
دادگاه با توجه به نامه شماره 63446 مورخ 4/3/92 ثبت منطقه غرب تهران و نامه شماره 27624 مورخ 4/6/92 ثبت قلهك تهران و اجاره‌نامه رسمي شماره 1216510 مورخ 21/12/51 صادره از دفتر اسناد رسمي شماره 293 حوزه ثبت تهران، مالكيت و رابطه استيجاري احراز مي‌شود و با توجه به نظريه كارشناس مبني بر اينكه ترك‌هاي مورب روي بنا را ناشي از اجراي عمليات مستاجر دانست، در اثر آن موجبات نشست آن به وجود آمده و مستلزم تقويت آن با رضايت مالك دانسته و نظر به اينكه مالك با تقديم دادخواست و اعلام ادعاي تعدي و تفريط عدم رضايت خود را اعلام كرده است و اينكه بنا به نظريه كارشناس اقدامات مستاجر به اساس بنا لطمه وارد آورده است و اين نظريه از طريق خوانده از هرگونه تعرض و خدشه مصون مانده و خوانده در ظهر اخطاريه اعلام كرده است كه به نظريه كارشناس اعتراض ندارم و با توجه به اينكه نظريه كارشناس با اوضاع و احوال قضيه انطباق داشته و با توجه به این اقدامات مستاجر از حدود اذن متعارف تجاوز کرده است، به این ترتیب تعدي و تفريط براي دادگاه محرز است، در نتیجه دعواي خواهان به نظر دادگاه وارد و ثابت تشخيص و به استناد مواد 951 و 952 قانون مدني و مواد بند 8 ماده 14 و 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و مواد 198 و 502 و 503 و 519 قانون آيین دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني حكم به تخليه مورد اجاره شماره 13115 مورخ 21/12/51 دفترخانه اسناد رسمي شماره 293 حوزه ثبت تهران به لحاظ تعدي و تفريط صادر و اعلام مي‌كند و مستاجر مكلف است ظرف دو ماه از تاريخ حكم قطعي نسبت به تخليه ملك متنازع‌فيه اقدام كند و همچنين حكم به محكوميت خوانده به پرداخت مبلغ 506 هزار و 800 ريال برای هزينه و خسارت دادرسي در حق خواهان صادر و اعلام مي‌كند. راي صادره حضوري بوده و ظرف بيست روز پس از ابلاغ قابل تجديدنظر در محاكم تجديدنظر استان تهران است.
تحليل پرونده
مطابق قانون روابط موجر و مستاجر، در صورتي كه مستاجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده باشد، موجر مي‌تواند صدور حكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند. دادگاه با فسخ اجاره دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي‌كند و اين‌حكم عليه مستاجر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد. نكته بعد اينكه در مواردي كه حكم تخليه صادر مي‌شود، دادگاه ضمن صدور حكم، مهلتي كه از ده روز كمتر و از دو ماه بيشتر نباشد، براي‌تخليه تعيين مي‌كند.
به طور كلي طرح دعوي از نظر شكلي مطابق با قانون آيين دادرسي مدني صورت گرفته است و هيچگونه اشكالي وجود ندارد. از نظر ماهوي نيز با توجه به اينكه تعدي و تفريط مستاجر با توجه به نظريه كارشناس محرز شده و اين امر يكي از اسباب تخليه است،پس دادگاه با استدلال قوي حقوقي و با استناد به نظريه كارشناس حكم به تخليه صادر كرده و كاملا منطبق با موازين قانوني است.
یکی از این موارد، تخلف مستاجر از برخی از قوانین است. براین اساس در مواردی که مستاجر تخلفي مي‌كند، ممكن است مالك حق درخواست تخليه ملك خود را از دادگاه داشته باشد. يكي از مهمترين موارد تجويز درخواست تخليه ملك، تعدي و تفريط مستاجر در بناي استيجاري است. در ادامه به بررس دعواي تخليه طرح‌شده توسط مالك يك ملك استيجاري مي‌پردازيم.
آغاز دعوا
خواهان دادخواستي به خواسته تخليه و تحويل عين‌مستاجره به لحاظ انقضاي مدت با احتساب هزينه دادرسي و با ضميمه كردن دلايل و مدارك مصدق خويش يعني فتوكپي مصدق سند مالكيت و فتوكپي مصدق سند اجاره تنظيم و پس از ابطال هزينه دادرسي غيرمالي تقديم محتمع قضايي كرده است. دادخواست خواهان توسط معاونت مجتمع قضايي برای رسيدگي به شعبه دادگاه حقوقي ارجاع شده است.
رسيدگي دادگاه
پس از ثبت پرونده در شعبه دادگاه حقوقي و دستور دادگاه مبني بر تعيين وقت رسيدگي از طرفين توسط دفتر دادگاه دعوت به‌عمل می‌آید و نسخه ثاني و ضمايم براي خوانده ارسال مي‌شود. خواهان در لايحه‌اي جداگانه موارد تخلف مستاجر را عنوان مي‌كند و تقاضاي كارشناسي ملك موجود را دارد. در وقت مقرر به علت اينكه رياست دادگاه در مرخصي بود، وقت رسيدگي را تجديد و حسب دستور مورخ 13/7/91 رياست دادگاه اقدام وبه طرفين ابلاغ مي‌شود تا در مورخ 7/4/92 برای رسيدگي در دادگاه حاضر شوند.
با توجه به دادخواست خواهان، دادگاه بازديد ازملك متنازع‌فيه را به كارشناس ارجاع مي‌دهد و به خواهان ابلاغ مي‌شود تا دستمزدكارشناس را پرداخت كند و موضوع از دفتر اسناد رسمي ثبت منطقه غرب تهران استعلام مي‌شود. هزينه كارشناسي از سوی خواهان توديع و قبض آن به دادگاه ارايه مي‌شود. جوابيه اداره ثبت به دادگاه واصل و اعلام مي‌شود كه شش‌دانگ این مغازه متعلق به آقاي علي (خواهان) است و بازداشت ندارد.
نظريه كارشناس
عمر ساختمان بيش از 30 سال تخمين زده مي‌شود. همان طور كه در كروكي مشاهده و ذکر شده است، در گوشه جنوب‌غربي زيرزمين، يك سرويس توالت با استفاده از مصالح بنايي و سقف كلي ساخته شده است. در ديوار جنوبي مغازه نيز ترك‌هاي مويي روي كاشي‌كاري مشاهده شده است و در طبقه همكف در سمت خيابان درب و پنجره وجود دارد.
خواهان اظهار مي‌کند كه مستاجر حدود 40 سانتيمتر با بقيه تيرآهن در بالاي در به نورگير مغازه اضافه و شيشه نيز نصب كرده است. تقريباً عمر مفيد ساختمان مستهلك شده است، بنابراين هر لحظه امكان افت در ساختمان وجود دارد، اما ساخت این توالت تغيير استحكام فعلي ساختمان به‌وجود نياورده است. با توجه به ترك‌هاي مورب ايجادشده روي نما در قسمت بغل درگاه مغازه كه مستاجر در آن تصرفاتي كرده است. اجراي عمليات مستاجر اصولي و فني نبوده و در این قسمت نشست به‌وجود آمده است كه مستلزم تقويت آن با يك طرح و اجراي فني با رضايت مالك است.
طرفين برای ملاحظه نظريه كارشناس دعوت مي‌شوند و هيچگونه اعتراضي از ناحيه طرفين صورت نمي‌گيرد كه متعاقب آن در تاريخ 14/8/92 دادگاه تشكيل و با توجه به محتويات پرونده ختم رسيدگي را اعلام و به شرح ذيل مبادرت به صدور راي مي‌كند.
راي دادگاه بدوي
در خصوص دادخواست آقاي نادعلي به طرفيت غلام با وكالت آقاي سيدجليل به خواسته تخليه به لحاظ تعدي و تفريط با احتساب هزينه وخسارت دادرسي كه خواهان چنين توضيح داده است كه خوانده اقداماتي وكارهايي كرده است از قبيل اينكه:
1- در زيرزمين مغازه چاه كنده و توالت درست كرده،
2– در پي اصلي ساختمان به طول يك متر و به عرض 60 سانتيمتر تخريب كرده و دستشويي داخل پي كار گذاشته است،
3–سمت راست مغازه به طول سه متر و عرض 35 سانتيمتر تخريب كرده است و هيچگونه تيرآهني در آن به كار نبرده و ساختمان استحكام خود را از دست داده و امكان هر لحظه ريزش را دارد كه بر اساس و بنيان ساختمان لطمه خورده و به شرح خواسته تقاضاي تخليه ملك را كرده است.
خوانده نیز در دفاع تقاضاي رد ادعاي خواهان را كرده و آن را واهي دانسته است، دادگاه با توجه به محتويات و مندرجات پرونده و اقداماتي که در تغيير و تحول ملك متنازع‌فيه از جانب مستاجر صورت گرفته است يا خير و چنانچه اقداماتي صورت گرفته است، با ذكر نوع اقدامات انجام يافته اعلام‌نظر كنند كه در حد اذن عرف و متعارف است يا خير و اقدامات صورت گرفته براساس و بنيان بنا لطمه وارد كرده است يا خير، موضوع را به كارشناسي ارجاع كرده كه كارشناس منتخب طي لايحه‌اي كه تقديم كرده به شماره 261/92 مورخ 28/4/92 كه چنين اعلام‌نظر كرده است:
1– ساخت این توالت تغيير عمده‌اي در استحكام قطعي ساختمان بوجود نياورده است.
2– با توجه به ترك‌هاي مورب ايجادشده روي نما در قسمت بغل درگاه مغازه كه مستاجر در آن تصرفاتي كرده است، اجراي عمليات مستاجر اصولي و فني نبوده و در قسمت مذكور نشست به وجود آمده است كه مستلزم تقويت آن با يك طرح و اجراي فني با رضايت مالك است، در غير اين صورت و ادامه وضعيت فعلي به اساس بنا لطمه وارد می‌آید.
دادگاه با توجه به نامه شماره 63446 مورخ 4/3/92 ثبت منطقه غرب تهران و نامه شماره 27624 مورخ 4/6/92 ثبت قلهك تهران و اجاره‌نامه رسمي شماره 1216510 مورخ 21/12/51 صادره از دفتر اسناد رسمي شماره 293 حوزه ثبت تهران، مالكيت و رابطه استيجاري احراز مي‌شود و با توجه به نظريه كارشناس مبني بر اينكه ترك‌هاي مورب روي بنا را ناشي از اجراي عمليات مستاجر دانست، در اثر آن موجبات نشست آن به وجود آمده و مستلزم تقويت آن با رضايت مالك دانسته و نظر به اينكه مالك با تقديم دادخواست و اعلام ادعاي تعدي و تفريط عدم رضايت خود را اعلام كرده است و اينكه بنا به نظريه كارشناس اقدامات مستاجر به اساس بنا لطمه وارد آورده است و اين نظريه از طريق خوانده از هرگونه تعرض و خدشه مصون مانده و خوانده در ظهر اخطاريه اعلام كرده است كه به نظريه كارشناس اعتراض ندارم و با توجه به اينكه نظريه كارشناس با اوضاع و احوال قضيه انطباق داشته و با توجه به این اقدامات مستاجر از حدود اذن متعارف تجاوز کرده است، به این ترتیب تعدي و تفريط براي دادگاه محرز است، در نتیجه دعواي خواهان به نظر دادگاه وارد و ثابت تشخيص و به استناد مواد 951 و 952 قانون مدني و مواد بند 8 ماده 14 و 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و مواد 198 و 502 و 503 و 519 قانون آيین دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني حكم به تخليه مورد اجاره شماره 13115 مورخ 21/12/51 دفترخانه اسناد رسمي شماره 293 حوزه ثبت تهران به لحاظ تعدي و تفريط صادر و اعلام مي‌كند و مستاجر مكلف است ظرف دو ماه از تاريخ حكم قطعي نسبت به تخليه ملك متنازع‌فيه اقدام كند و همچنين حكم به محكوميت خوانده به پرداخت مبلغ 506 هزار و 800 ريال برای هزينه و خسارت دادرسي در حق خواهان صادر و اعلام مي‌كند. راي صادره حضوري بوده و ظرف بيست روز پس از ابلاغ قابل تجديدنظر در محاكم تجديدنظر استان تهران است.
تحليل پرونده
مطابق قانون روابط موجر و مستاجر، در صورتي كه مستاجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده باشد، موجر مي‌تواند صدور حكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند. دادگاه با فسخ اجاره دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي‌كند و اين‌حكم عليه مستاجر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد. نكته بعد اينكه در مواردي كه حكم تخليه صادر مي‌شود، دادگاه ضمن صدور حكم، مهلتي كه از ده روز كمتر و از دو ماه بيشتر نباشد، براي‌تخليه تعيين مي‌كند.
به طور كلي طرح دعوي از نظر شكلي مطابق با قانون آيين دادرسي مدني صورت گرفته است و هيچگونه اشكالي وجود ندارد. از نظر ماهوي نيز با توجه به اينكه تعدي و تفريط مستاجر با توجه به نظريه كارشناس محرز شده و اين امر يكي از اسباب تخليه است،پس دادگاه با استدلال قوي حقوقي و با استناد به نظريه كارشناس حكم به تخليه صادر كرده و كاملا منطبق با موازين قانوني است.
قالیباف در پاسخ به تذکر رسایی:
انتصاب ظریف خلاف قانون است/ گزارش کمیسیون امنیت ملی به هیئترئیسه نرسیده است
