روز‌های گرم تابستان از راه رسیده است، اما بازار معاملات مسکن سردتر از همیشه به راه خودش ادامه می‌دهد. این درحالی است که از ابتدای سال تاکنون شاهد افزایش هزینه‌های ساخت مسکن بوده ایم. قیمت نهاده‌های ساختمانی، دستمزد کارگر و هزینه اجاره ادوات ساخت از ابتدای سال تا کنون رشد داشته است.

با وجود این، در دو ماه گذشته شاهد کاهش تعداد معاملات و همین طور کاهش قیمت مسکن در برخی نواحی مشهد بوده ایم. بانک مرکزی به طور معمول تحولات بازار مسکن در تهران را در انتهای هر ماه اعلام می‌کرد، اما اکنون شش ماه است که از انتشار این آمار خودداری کرده است. آخرین گزارش بانک مرکزی در این زمینه مربوط به دی ۱۴۰۱ است. تا پیش از این، بیشتر کارشناسان بر این باور بودند که رفتار بازار مسکن در تهران با فاصله زمانی اندکی در سایر نقاط کشور و کلان شهر‌ها ازجمله مشهد تکرار می‌شود.

فعالان و کارشناسان بازار مسکن مشهد نیز به همین آمار برای تحلیل بازار استناد می‌کردند. رئیس کل بانک مرکزی، اما در تازه‌ترین اقدام، بدون ارائه هیچ توضیحی درباره علت منتشرنشدن عمومی گزارش تحولات مسکن، جدیدترین آمار‌های مربوط به حوزه مسکن را در مصاحبه‌ای اعلام کرده است. بر اساس آنچه محمدرضا فرزین گفته است، در دو ماه گذشته شاهد کاهش معاملات و همین طور کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن تهران بوده ایم.

کاهش انتظارات تورمی

گزارش‌های موجود حاکی از این است که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد‌های مسکونی معامله شده شهر تهران در تیرماه نسبت به ماه‌های گذشته کاهش قابل توجهی داشته است و بررسی اطلاعات مناطق بیست ودو گانه تهران هم نشان می‌دهد قیمت مسکن در پانزده منطقه کاهشی بوده است که این امر متعاقبا تأثیر قابل توجهی بر کاهش قیمت مسکن در همه مناطق کشور می‌گذارد. این امر در کنار معاملات مسکن حاکی از خروج تقاضای سفته بازانه از بازار مسکن و برقراری آرامش در این بازار است. این دستاورد ناشی از ثبات در بازار ارز و مدیریت انتظارات تورمی است.

بررسی‌های میدانی از دفتر‌های املاک مشهد و فایل‌های عرضه شده در سامانه‌های فروش ملک هم گویای آن است که نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان در مقایسه با خردادماه بین ۱۵ تا ۲۵درصد کاسته شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند که اندک خریدوفروش‌ها در واحد‌های باتخفیف و زیرقیمت صورت می‌گیرد. فعالان بازار در مشهد معتقدند که قیمت مسکن در این شهر در تیرماه بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کم شده است. به عبارتی، کاهش قیمت مسکن نه فقط در تهران، بلکه اکنون در مشهد هم حس می‌شود.

عوامل کاهش قیمت مسکن

محمد فتاحی، کارشناس بازار مسکن، درباره دلیل کاهش قیمت مسکن به شهرآرا می‌گوید: از ابتدای امسال نرخ ارز حدود ۱۲درصد کمتر شده و حباب قیمتی آن در حال کاهش است. طبیعتا چنین اتفاقی در بازار ارز می‌تواند به نفع دیگربازار‌ها مثل بازار مسکن نیز باشد.

وی می‌افزاید: علاوه بر اقدامات کنترل کننده در بازار ارز، بانک مرکزی توانسته است اقدامات مثبت دیگری هم در راستای کنترل نقدینگی داشته باشد. نقدینگی اصلی‌ترین عامل رشد تورم است و به همین دلیل، اقداماتی که بانک مرکزی در راستای کنترل رشد مقداری ترازنامه بانک‌ها انجام داده، توانسته است مؤثر واقع شود.

وی درباره مناطقی که مسکن در آن‌ها بیشتر افت قیمت داشته است، بیان می‌کند: مسکن در مناطق روبه توسعه و نوساز مشهد بیشتر افت قیمت داشته است. در تیرماه قیمت مسکن در مناطق درحال ساخت وساز ۱۰ تا ۱۵ درصد کم شده است. دلیل این مسئله هم این است که سازنده‌ها برای ادامه پروژه هایشان به نقدینگی نیاز دارند. ازاین رو، حاضرند خانه‌های ساخته شده را کمتر از قیمت اسمی به فروش برسانند.

وی درباره آینده قیمت مسکن در مشهد می‌گوید: بازار‌های سرمایه‌ای مانند خودرو، ارز و طلا به ثبات رسیده اند. بازار خودرو شاید به دلیل مجوز واردات و افزایش تولید با افت قیمت معناداری مواجه شود، اما در بازار مسکن هنوز با افت جزئی مواجهیم و همه چیز به اوضاع ماه‌های آینده بستگی دارد. ممکن است در پاییز بتوانیم ارزیابی بهتری از وضعیت بازار ملک داشته باشیم، اما آنچه مشخص است، این است که فعلا چشم انداز تورمی در بازار مسکن وجود ندارد.
ردپای سامان دهی بنگاه‌های املاک

فعالان بازار می‌گویند که یکی از دلایل کاهش قیمت مسکن در مشهد اجرای طرح سامان دهی املاک است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد اکنون در مشهد مشاوران املاک که پیش از این قیمت‌های زیاد مسکن ازجمله فروش یا اجاره بها را به نرخ‌های اعلام شده مالکان نسبت می‌دادند، با آغاز تشدید نظارت بر دفتر‌های مشاور املاک، قیمت‌های منطقی تری را به مالکان پیشنهاد می‌دهند.

دراین باره، رئیس اتحادیه املاک مشهد با بیان اینکه براساس تصمیم مسئولان تنظیم بازار مقرر شده است تا پایان شهریورماه همه واحد‌های صنفی غیرمجاز تعیین تکلیف شوند، گفته است که همه بنگاه‌های املاک غیرمجاز باید برای کسب پروانه صنفی اقدام کنند، در غیر این صورت، واحد آن‌ها پلمب می‌شود. حسین رستمی خبر داده است که از ابتدای سال تا اواسط تیرماه سیصد بنگاه املاک غیرمجاز پلمب شد.

مدیر بازرسی و نظارت بر اصناف مشهد گفت: نظارت بر بنگاه‌های معاملات املاک در راستای سامان دهی واحد‌های صنفی بدون پروانه در قالب راه اندازی گشت‌های مشترک با دستگاه‌های نظارتی شدت گرفته است. محسن صیادی درباره آخرین آمار پلمب بنگاه‌های غیرمجاز در مشهد می‌گوید: میزان پلمب بنگاه‌های املاک غیرمجاز در مشهد تا آخر تیرماه به بیش از پانصد واحد رسیده است. همچنین ۳۲۴ بنگاه نیز درحال طی کردن فرایند لازم برای کسب پروانه کسب هستند.
رکود در بازار مسکن

همان طور که رئیس کل بانک مرکزی گفته است، تحولات سایر بازار‌ها روی بازار مسکن نیز سایه انداخته است. کاهش نرخ ارز و طلا در پی برخی رخداد‌های حوزه سیاست خارجه روی بازار مسکن نیز اثر گذاشته است. همچنین، نرخ تورم نقطه به نقطه و همین طور نرخ تورم ماهانه در سه ماه گذشته کاهشی بوده است. در واقع بیشتر بازار‌های مالی بعد از یک دوره رشد سالانه در فاز استراحت قرار دارند و هنوز جهت گیری برای روند بعدی خود را آغاز نکرده اند. بازار مسکن نیز دنباله سایر بازار‌های مالی در این زمینه بوده است.

جعفر سزاوار، کارشناس بازار مسکن و مشاور املاک، دراین باره گفت: تعداد فایل‌های فروش یا جانب عرضه در بازار مسکن در دو ماه گذشته تغییری نداشته است؛ یعنی شاهد افزایش عرضه مسکن نبوده ایم. از سوی دیگر، شاهد کاهش جانب تقاضا بوده ایم؛ یعنی میزان مراجعات برای خرید مسکن کم شده است.

وی ادامه می‌دهد: افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم دراین زمینه مؤثر بوده است. علاوه بر این، بازار مسکن یک دوره رشد یک ساله داشته است و در برخی مناطق ارزان قیمت و کم متراژ شاهد رشد بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت‌ها بوده ایم. این رشد قیمت باعث شده است اکنون تقاضای سفته بازان در بازار کاسته شود؛ ازاین رو می‌توان گفت بازار مسکن اکنون در فاز اشباع فروش است.
این کارشناس مسکن میزان افت قیمت مسکن را ۱۰ تا ۱۵ درصد اعلام می‌کند و می‌گوید: البته در برخی مناطق ممکن است قیمت‌ها بیشتر هم افت کرده باشد، دلیل این مسئله نیز تخفیف فروشندگان در پای معامله مسکن است.