باشگاه خبرنگاران جوان اصفهان -  هم اکنون  سه عامل قیمت کمتر، آگاه نبودن از قانون و تبلیغ دروغین دلالان، شهروندان زیادی را به خرید املاک غیرقانونی یا فاقد سند رسمی ترغیب می‌کند.

افرادی که برای حفظ ارزش پولشان یا به طمع کسب سود درپی افزایش قیمت، سرمایه خود را به افراد سودجو می‌سپرند و دیر یا زود با اطلاع از کلاه گشادی که بر سرشان رفته باید چند سالی کفش‌های آهنین بپوشند شاید با سند و مدرکی قانونی بتوانند همه یا حتی بخشی از مال از دست رفته را به دست آوردند.

تجربه‌های شهروندان مال باخته از خرید املاک فاقد سند

یکی از شهروندان اصفهانی می‌گوید: سال ۹۷ ملکی را که سند رسمی نداشت، از یکی از آشنایان خریداری کردیم و چون به او برای نوشتن قولنامه اعتماد داشتیم، به مشاور املاک مراجعه نکردیم، ولی کمتر از سه ماه دو مالک دیگر برای ملک پیدا شد.

به گفته او فروشنده همزمان ملک را به سه نفر فروخته بود و چون طبق قانون حق با اولین خریدار است، بعد از شکایت، تشکیل پرونده و طی مراحل قانونی توانستیم یک سوم مال خود را پس بگیریم.

شهروند دیگری که ملک بدون سند را به واسطه تبلیغات یک دلال خریداری کرده می‌گوید: دلال مدام می‌گفت ملک را زیر قیمت بازار بخرید و با مبلغ ناچیزی برای آن سند رسمی بگیرید.

او گفت: مشاور املاک چند باری به ما گوشزد کرد که این ملک مشکل اساسی دارد، اما طمع کردیم و به هشدار‌های مشاور املاک توجه نکردیم.

به گفته این خریدار، بعد از پرداخت هزینه ملک متوجه شدیم ملک متعلق به شخص دیگری است. بعد از تشکیل پرونده به علت اینکه با آگاهی از مشکل، ملک را خریداری کرده بودیم مجرم شناخته شدیم و مراحل قانونی را طی کردیم و با گرفتن وکیل توانستیم مبلغی را که داده بودیم از فروشنده قلابی پس بگیریم.

شهروند دیگری که بابت خرید ملک غیرقانونی متضرر شده به خبرنگار ما گفت: به علت ناآگاهی از امور قانونی و حقوقی، ملکی را بدون سند خریداری کردیم بعد از اینکه تصمیم گرفتیم آن را به فروش برسانیم متوجه شدیم ملک سند رسمی ندارد.

او می‌گوید: مشتریانی که از مشکل ملک مطلع می‌شدند هیچ یک زیر بار خرید ملک نمی‌رفتند. به سختی و با هزینه نسبتاً بالا و با مشورت گرفتن از یک وکیل و آگاهی از موارد حقوقی به سختی توانستیم برای ملک سند بگیریم.

شهروندی که زمین قولنامه‌ای خریداری کرده بود گفت: با خانواده ام تصمیم گرفتیم پس اندازمان را تبدیل به یک قطعه زمین کنیم تا ارزش پولمان حفظ شود. به همین خاطر به پیشنهاد یکی از دوستان یک قطعه زمین با قولنامه خریدم و هرچه همسرم می‌گفت این شکل خرید‌ها بی خطر نیست توجهی نکردم، مدتی بعد که از کنار زمین رد شدیم دیدیم دیوار بلوکی دور آن کشیده شده و مشغول ساخت و ساز هستند.

او می‌گوید: وقتی علت رو جویا شدیم مشخص شد زمین قبل از ما به فردی فروخته شده و او هم اقدام به ساخت کرده است.

به گفته این شهروند فروشنده را پیدا نمی‌کنیم و نمی‌دانیم تکلیف پولی که برای خرید زمین پرداخت کردیم چه می‌شود.

او پس از این تجربه پرهزینه می‌گوید: به نظر من هر شخصی قبل از خرید باید حتما استعلام دقیق ملک را بگیرد و یا از مشاور حقوقی مشورت بگیرد تا به مشکل بنده دچار نشود.

چرا مردم ملک غیرقانونی می‌خرند؟

فرزین فصولی کارشناس ارشد حقوق گفت: به سه علت شخص به خرید املاک غیرقانونی روی می‌آورد که هر کدام به نوبه خود از اهمیت بالایی برخوردار هستند: اولین علت افزایش معاملات املاک غیر قانونی و املاک بدون سند در استان و پایین بودن قیمت املاک بدون سند رسمی نسبت به املاک دارای سند رسمی است.

او می‌گوید: دومین علت که از نظر من مهم‌ترین علت است اطلاع و آگاهی نداشتن مردم از قانون و موارد حقوقی است، یعنی خریدار آنقدر از قانون بی اطلاع است که تفاوت سند عادی و سند رسمی یا تک برگ را نمی‌داند.

این کارشناس ارشد حقوق معتقد است ملکی که سند رسمی یا تک برگ ندارد نسبت به ملک‌های سنددار قیمت کمتری دارد که همین قیمت پایین منجر به فریب خوردن افراد می‌شود.

فصولی علت سوم را چنین تشریح می‌کند: علت سوم حرف‌ها و تبلیغ‌های دروغین برخی از مشاوران املاک و دلالان است که افراد را به خرید املاک بدون سند ترغیب می‌کنند با این شعار که ملک مورد نظر را می‌شود مثلا با ۵۰ میلیون تومان زیر قیمت خریداری و با یک میلیون تومان سند آن را رسمی کرد.

خریدار ناآگاه، از نظر قانون، مجرم است

او می‌گوید: سند رسمی سندی است که در حضور یکی از مقامات رسمی و یا در یکی از دفاتر سند رسمی تنظیم می‌شود، اما سند عادی مخالف سند رسمی است به گونه‌ای که طرفین سند را روی کاغذ به صورت دست نویس تنظیم می‌کنند که قانون این سند را تایید نمی‌کند البته با طی کردن مراحل قانونی سند عادی به سند رسمی تبدیل می‌شود.

به گفته این کارشناس ارشد حقوق، خریداران املاک غیر قانونی به علت جهلی که به قانون دارند مقصر شناخته می‌شوند، ولی مجرم نه، اما از نظر قانون، خریداران مجرم شناخته می‌شوند و طبق قانون برای آن‌ها مجازات در نظر گرفته می‌شود.

به گفته فصولی در زمانی که خریدار قصد فروش مجدد ملک را داشته باشد و خریدار جدید علم و آگاهی از موارد قانونی داشته باشد و یا زمانی که خریدار به یکی از دستگاه‌های دولتی برای دریافت انشعابات آب، برق و گاز البته به جز تلفن مراجعه کند غیرقانونی بودن ملک مشخص می‌شود.

او می‌گوید: در خرید و فروش املاک غیر قانونی مشاور املاک، خریدار و فروشنده مقصر محسوب می‌شوند.

این کارشناس ارشد حقوق می‌گوید: مشاوران املاک و فروشندگان از تمام موارد حقوقی و قانونی ملک با خبر هستند اگر به خریدار مشکل سند را نگویند مشاوران املاک و فروشندگان هر دو به یک سهم مقصر و مجرم محسوب می‌شوند.

به گفته فصولی اگر خریدار از مشکل سند بی‌خبر باشد از نظر قانون مجرم محسوب می‌شود، اما مقصر نیست، اما اگر خریدار با آگاهی از مشکل سند ملک را خریداری کرده باشد مقصر و مجرم اصلی خریدار محسوب می‌شود.

ردپای بورس بازان در خرید املاک غیرقانونی

عباسعلی داوودی بازرس اصلی اتحادیه دفاتر مشاوران املاک اصفهان گفت: در خرید و فروش املاک غیر قانونی، خریداران، فروشندگان و حتی مشاوران املاک می‌توانند مجرم به حساب بیایند و قانون با توجه به نوع پرونده مشارکت در جرم، معاونت در جرم و مباشرت در جرم مجازاتی برای آن‌ها در نظر می‌گیرد.

او می‌گوید: تمام عیوب و غیر قانونی بودن اسناد ملک توسط مشاوران املاک در قولنامه ذکر می‌شود و اگر با وجود این شرایط خریدار از خرید ملک غیرقانونی منصرف نشود مجرم محسوب می‌شود و چون خریدار مرتکب جرم آگاهانه شده است دستگاه قضایی او را جریمه می‌کند.

به اعتقاد بازرس اصلی اتحادیه دفاتر مشاوران املاک اصفهان خریدار و مصرف کننده واقعی ملک، هیچگاه به سمت خرید املاک غیرقانونی نمی‌روند مگر آنکه طعمه کلاهبرداران شوند که طبق وظایف مشاوران املاک غیرقانونی بودن ملک به خریدار گفته می‌شود.

داوودی می‌گوید: بیشتر خریداران املاک غیر قانونی افراد بورسی هستند که مازاد سرمایه خود را صرف خرید املاک غیرقانونی می‌کنند و با وعده فروش ملک با نصف قیمت در دام می‌افتند.

به گفته او بیشتر فروشندگان املاک غیر قانونی افراد بدهکار هستند و یا ملکشان وقفی است که فروشندگان کلاهبردار محسوب می‌شوند و برای آنان طبق قانون و نوع پرونده‌شان از شش ماه تا پنج سال حبس و جرایم نقدی در نظر گرفته می‌شود.

تشخیص قانونی بودن ملک برعهده مشاوران املاک

طبق قانون نظام صنفی و مصوبه هیئت وزیران که در سال ۸۴ به تصویب رسیده، ۲۶ وظیفه برای مشاوران املاک در نظر گرفته شده و برای تشخیص قانونی و یا غیر قانونی بودن ملک، سه بند این مصوبه باید در زمان بستن قرارداد توسط مشاوران املاک اجرا شود.

بازرس اصلی اتحادیه دفاتر مشاوران املاک اصفهان می‌گوید: طبق مصوبه هیئت وزیران، قبل از بستن قرارداد، مشاوران املاک باید هویت دو طرف را با توجه به بررسی کارت ملی و شناسنامه خریدار و فروشنده ثابت کنند.

به گفته داوودی یکی دیگر از وظایف مشاوران املاک این است که اسناد ملک را در اداره ثبت اسناد و املاک بررسی کنند و استعلام اسناد را بگیرند و مانع و بلامانع بودن ملک توسط مشاوران املاک مشخص شود.

او می‌گوید: اگر مشاوران املاک در اجرای سه بند ذکر شده سهل انگاری کنند و غیرقانونی بودن ملک توسط مشاوران املاک در قولنامه ذکر نشود آن‌ها مجرم و مقصر شناخته می‌شوند و طبق قانون بر اساس نوع پرونده مشارکت در جرم، معاونت در جرم و مباشرت در جرم جریمه می‌شوند.

بازرس اصلی اتحادیه دفاتر مشاوران املاک اصفهان معتقد است: هم اکنون اطلاع رسانی حقوقی و فرهنگ حقوقی تقریباً صفر است.

به نظر می‌رسد قانون در زمینه خرید و فروش ملک به جزییات مورد نظر پرداخته است، اما این دادو ستد‌های خارج از روال قانونی است که برای افراد کم اطلاع دردسرساز می‌شود.

مشاوران حقوق و قضایی به افراد توصیه می‌کنند اگر قصد خرید ملکی را دارند با مشورت گرفتن از کارشناسان حقوقی و صرف هزینه جزئی خریدشان را تضمین کنند و به صحبت‌های فروشندگان و مشاوران املاک صددرصد اطمینان نکنند.

گزارش از الهه صالحی
انتهای پیام/ص