به گزارش خبرنگار نبض بازار گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، بغیر از مسائل سلامت و بهداشت که مساله اصلی و مهمترین مشکل شیوع ویروس کووید19 محسوب می‌شود، ویروس کرونا بر جنبه‌های دیگر زندگی نیز سایه انداخته و مکشلات و نگرانی‌ها را صد چندان کرده است.
در این نوشته به یکی از مهمترین مسائل و مشکلاتی که شیوع ویروس کرونا مسبب آن بوده است و از روز اول شروع این اپیدمی تا به امروز وجود دارد و متاسفانه پیش بینی می‌شود تا به انتها نیز استمرار داشته باشد میپردازیم و راهکارهای حقوقی پیشگیری از آن را نیز معرفی میکنیم.
تاثیر منفی کرونا بر قراردادهای اجاره
یکی از معاملاتی که بسیاری از مردم ما با آن سر و کار دارند و کمتر ایرانی‌ای است که با آن آشنا نباشد، قرارداد اجاره است.
دعاوی ملکی از جمله دعاویی است که بسته به نوع و موضوع آن می‌تواند جنبه حقوقی، کیفری و یا تلفیقی از هر دو را داشته باشد.
موضوع دعاوی ملکی به نوعی به موضوع بین اموال غیر منقول و انسان مربوط می‌شود که با توجه به نوع زمین و املاک و نوع کاربری آن‌ها در کشور ما نظام حقوقی متفاوتی در این رابطه وجود دارد.
در امور و دعاوی املاک، مستغلات و اراضی موارد و دعاوی‌ای مطرح است که لازم است توسط وکیل ملک و متخصصین و وکلایی که در زمینه املاک فعالیت می‌کنند و دارای و تبحر و تجربه کافی هستند پیگیری و انجام شود.
اگر یادتان باشد در ابتدای شیوع ویروس کرونا و در اسفند 98 و فروردین 99 پویشی در کشور فراگیر شد که در آن برخی از موجرین و خصوصاً موجرین املاک تجاری، بخش و یا تمام اجاره بهای ملک مورد اجاره را برای یک یا چند ماه به مستاجرین خود بخشیدند و از اخبار آن کم و بیش همه ما مطلع شدیم، اما با توجه به طولانی شدن حضور این مهمان ناخوانده در کشور و وضعیت نامناسب معیشتی اقشار مختلف جامعه، این پویش رفته رفته کم و کمتر شد به گونه‌ای که اکنون تقریباً دیگر هیچ خبری از آن نیست.
چنین پویش‌هایی قطعاً مفید و لازم می‌باشد ولی کافی و همیشگی نیست و علاج واقعه محسوب نمی‌شود چراکه کاملاً اختیاری است و موجرین هیچ الزام قانونی برای به پیوستن و تبعیت از آن ندارند.
راهکارهای حقوقی پیشگیری از تبعات منفی کرونا بر قراردادهای اجاره
نحوه صحیح انعقاد قراردادهای اجاره در شرایط کرونا خصوصاً در مورد املاک تجاری دارای اهمیت فوق العاده‌ای است و اگر مسائل حقوقی مختلف در این نوع از قراردادها رعایت شود، باعث می‌شود تا حد زیادی از تبعات منفی‌ای که ممکن است درآینده گربانگیر طرفین قرارداد شود پیشگیری نماید.
اما آیا همه افراد توانایی و اطلاعات حقوقی کامل برای انعقاد صحیح قرارداد اجاره را دارند؟ طبیعتاً پاسخ چنین سوالی منفی است و چاره کار در این است که هم موجر و هم مستاجر قبل از مذاکره، توافق و امضاء قرارداد اجاره حتماً و لزوماً از مشاوره حقوقی با وکیل دادگستری بهره‌مند شوند.
یکی از معیارهای تشخیص یک وکیل ملکی خوب و مجرب، میزان تجربه وی است.
علیرغم آنکه تمام وکلای دادگستری امکان بررسی و قبول وکالت در تمامی پروندهای ثبتی، کیفری، حقوقی، ملکی و خانواده و غیره را دارند، اما تجربه یک وکیل ملک به عنوان وکیل ملکی متخصص در امور ملکی در زمینه امور مرتبط با املاک و اراضی باعث می‌شود تا وی بتواند با درصد موفقیت بالاتری در تمامی دعاوی ملکی نظیر تقسیم و افراز ملک مشاع، خلع ید، قلع بنا، تخلیه ملک، الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، ابطال سند، تعدیل و افزایش اجاره بها و غیره قبول وکالت نماید.
راهکار اول
یکی از مواد و بندهایی که میتوان در قراردادهای اجاره علی‌الخصوص قرارداد اجاره اماکن تجاری، ورزشی و اداری لحاظ کرد این است که اگر بنا به تصمیم نهادهای مسئول و ذیربط از جمله ستاد ملی مبارزه با کرونا و یا وزارت بهداشت و امثالهم به منظور مبارزه با شیوع ویروس کرونا ملک مورد اجاره برای مدتی تعطیل شود و عملاً امکان استیفای منافع آن برای مستاجر منتفی گردد، برای همین مدت مستاجر از پرداخت اجاره بها و یا بخش معینی از اجاره بهای این مدت معاف می‌شود.
راهکار دوم
یکی دیگر از مواردی که امکان درج آن در قراردادهای اجاره وجود دارد این است که اگر تحت تاثیر کووید19 و بنا به تصمیم نهادهای مذکور در بند قبلی، ملک مورد اجاره برای مدتی بیش از مثلاً 15 روز یا یکماه بصورت مستمر تعطیل شود، قرارداد منفسخ می‌شود و مستاجر موظف به تخلیه ملک و در اختیار قراردادن آن به موجر ظرف مدت معین و موجر نیز موظف به مسترد نمودن مبلغ ودیعه (در صورت وجود) به مستاجر ظرف مدت معین است.
در چنین وضعیتی اگر شرایط موردنظر در قرارداد بوجود بیاید، در واقع شرایط انفساخ قرارداد مهیا شده و انفساخ قرارداد نیز به لحاظ حقوقی هیچ نیازی به اراده و اقدام مجدد از سوی طرفین ندارد و قرارداد خود به خود منحل می‌شود.
راهکار سوم
راهکار دیگری که میتوان پیشنهاد کرد این است که طرفین اجاره در قرارداد ذکر کنند که اگر بنا به دلایل موجود در بندهای قبلی، امکان استیفای منافع عین مستاجره برای مدتی فراهم نباشد، مستجر موظف به پرداخت تمام و یا بخش مشخصی از اجاره بهای این مدت خواهد بود ولی مدت قرارداد اجاره بدون افزایش قیمت اجاره بها در پایان قرارداد به همین مدت تمدید می‌شود.
یعنی آنکه مثلاً فرض کنید مستاجر ملک ورزشی در مدت یکسال قرارداد اجاره به دستور ستاد ملی مبارزه با کرونا، چندین نوبت مجبور به تعطیل کردن ملک مورد اجاره شده است و جمع این تعطیلی‌ها در پایان مدت قرارداد اجاره فرضاً 4 ماه می‌شود که با توجه به توضیح بالا، موجر موظف است عین مستاجره را حداقل برای مدت 4 ماه دیگر در اختیار مستاجر قرار بدهد بدون آنکه بتواند تورم قیمت‌های اجاره و افزایش قیمت اجاره بهای سال جدید را در این مدت 4 ماهه اضافه لحاظ کند و مجبور است بر اساس همان مبلغ پارسال برای 4 ماه دیگر رابطه استیجاری را ادامه داده و ملک را در اختیار همان مستاجر باقی بگذارد.
لزوم رضایت طرفین و برد برد بودن قراردادها
ناگفته پیداست که شرط انعقاد هر قراردادی از جمله قراردادهای اجاره، رضایت و اراده طرفین است و هیچیک از طرفین تا قبل از امضاء قرارداد الزامی به پذیرش تعهدات فوق الذکر ندارند.
همچنین زمانی میتوان به انعقاد قرارداد و عمل به تکالیف و تعهدات طرفین آن امیدوار بود که منافع هر دو طرف در آن لحاظ شده و قرارداد برای هر دو طرف آن کم و بیش منفعت داشته باشد. چراکه اکثر قراردادهای یک طرفه و یکسویه از ابتدا محکوم به شکست هستند.
سخن پایانی
موارد و راهکارهای دیگری نیز وجود دارد که به منظور جلوگیری از طولانی شدن این مطلب از ذکر آن‌ها خودداری کرده‌ایم اما اکیداً توصیه میکنیم بدون مشورت و مشاوره حقوقی با وکیل، پای هیچ قراردادی از جمله قرارداد اجاره را امضاء نکنید.
https://www.mashhoor.ir/
انتهای پیام/
