راه‌های انتقال مالکیت در قانون مدنی/ اسباب تملک چیست؟
به هر عمل یا واقعه حقوقی که غرض از آن ایجاد مالکیت یا نقل مالکیت باشد، اسباب تملک گفته می‌شود.
به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، به هر عمل یا واقعه حقوقی که غرض از آن ایجاد مالکیت یا نقل مالکیت باشد، اسباب تملک گفته می‌شود.
بر اساس ماده 140 قانون مدنی، تملک به یکی از امور زیر حاصل می‌شود:
1- به احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه.
2- به وسیله عقود و تعهدات.
3- به وسیله أخذ به شفعه.
4- به ارث.
احیاء اراضی موات
احیاء به معنای زنده کردن بوده و اصطلاحا به معنای آباد کردن آمده است. ماده 141 قانون مدنی، احیاء را این گونه تعریف می‌کند:«مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب است، از قبیل زراعت، درختکاری، بناساختن و غیره قابل استفاده کنند.»موات به معنای مرده و بی‌روح است و اراضی موات، زمین‌هایی هستند که مالک ندارد و از آنها انتفاع برده نمی‌شود.
عنصر معنوی احیا
احیاء از اعمال حقوقی بوده و در صورتی موجب مالکیت می‌شود که با قصد تملک همراه باشد. بنابراین اگر مسافری به محلی برسد و زمینی را برای مدتی که در آنجا می‌ماند، آباد کند، مالک آن نمی‌شود. لذا ماده 143 قانون مدنی می‌گوید: «هر کس از اراضی موات و مباحه قسمتی را به قصد تملک احیاء کند مالک آن قسمت می‌شود.»
ماهیت حقوقی تملک در احیاء
تملک اراضی موات ایقاع است و به قصد و رضای احیاء کننده نیاز دارد.
تحقق احیاء
احیاء و آباد کردن زمین به اعتبار نحوه انتفاعی که از زمین برده می‌شود، فرق می‌کند و باید عملیات به‌گونه‌ای باشد که عرف آن را برای انتفاع مورد نظر، آباد بداند. قانون مدنی مثال‌های رایج احیاء را که زراعت، درختکاری و بنا باشد، عنوان کرده و از ذکر اقسام دیگر آن، به کلمه «وغیره» اکتفا کرده است. بنابراین اگر کسی زمینی را حفر کرده و از آن برای جمع‌آوری آب، استخر بسازد، آن زمین را آباد کرده است. لذا ملاک تحقق احیاء، این است که عرف آن را تأیید کند. بر این اساس، ماده 142 قانون مدنی می‌گوید: «شروع در احیاء از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره تحجیر است و موجب مالکیت نمی‌شود اما برای تحجیرکننده ایجاد حق اولویت در احیاء می‌کند.»
تحجیر
شروع به احیاء، حق تقدمی ایجاد می‌کند که سایر داوطلبان تملک زمین را از رقابت با آغازکننده باز می‌دارد. این حق را حق تحجیر می‌نامند که مثال شایع آن دیوارکشی و محصور کردن زمین است.
تحجیر در صورتی در اراضی موات، حق اولویت ایجاد می‌کند که داری شرایط زیر باشد:
1- کاری که به عنوان تحجیر انجام می‌شود، به گونه‌ای باشد که برای شروع در احیاء اراضی، آن را انجام می‌دهند؛ مانند کندن پی برای ساختن بنا یا شخم زدن برای زراعت کردن، زیرا برای احیاء ( آباد کردن) زمین، کارهای مزبور لازم است. بنابراین هرگاه کار انجام‌شده برای تحجیر مفید نباشد، مثل اینکه کسی در اطراف قطعه زمینی، یک برآمدگی از خاک درست کند، تحجیر محسوب نمی‌شود. 2- تحجیر باید به قصد احیاء باشد. لذا نظامیان که از محلی به محل دیگر حرکت می‌کنند تا چند روز در آنجا توقف کنند، اطراف زمینی را سنگ‌چین کرده و آن را مسطح می‌کنند تا چادرهای خود را بزنند و سپس آن را رها کرده و می‌روند. عمل مزبور حق اولویت برای نظامیان ایجاد نمی‌کند. چون قصد احیاء ندارند. 3- مقداری را که تحجیرکننده می‌خواهد آن را احیاء کند، باید از عمل تحجیر معلوم باشد. چنان که هرگاه قطعه زمینی را احیاء کند، باید اطراف آن را سنگ‌چین کند؛ در غیر این صورت هرگاه به طور مستقیم در یک طرف، سنگ‌چیده شود، ایجاد حق تحجیر برای او نمی‌کند. 4- تحجیر کننده باید بتواند مقدار زمینی را که تحجیر کرده، احیاء نماید. و الا اگر به هر دلیلی قادر به احیاء آن نباشد، مثل این که قدرت مالی و یا دست‌رسی به وسائل لازم برای احیاء را نداشته باشد، تحجیر مزبور حق اولویت ایجاد نمی‌کند.
ماهیت حقوقی
حق تحجیر از اقسام حقوق عینی است و در برابر هر متجاوز می‌توان به آن استناد کرد. صاحب حق می‌تواند دیگری را از اقدام به احیاء باز دارد و از ادامه تصرف هر غاصبی جلوگیری کند، هر چند که اقدام غاصب به احیای کامل زمین منتهی شده باشد.
توابع احیاء
احیاء زمین سبب ایجاد حق بر توابع مالکیت زمین نیز می‌شود. به عنوان مثال احیاء زمین موجب ایجاد حق بر حریم آن نیز می‌شود. ماده 144 قانون مدنی به یکی از شایع‌ترین توابع عرفی احیاء اشاره می‌کند. در این ماده آمده است: «احیای اطراف زمین موجب تملک وسط آن نیز است.»
حیازت اشیاء مباحه
طبق ماده 146 قانون مدنی، «مقصود از حیازت، تصرف و وضع ید است یا مهیا کردن وسایل تصرف و استیلاء.»
تحصیل حیازت
حیازت مباحات به تناسب انواع آن متفاوت است؛ مثلا، حیازت زمین موات ملازمه با احیاء آن دارد و باید بر اثر کارهایی که در عرف مردم آباد کردن محسوب می‌شود، برای زراعت یا درختکاری یا ساختن بنا قابل استفاده شود. اما حیازت آب رودخانه‌ها و ماهی‌ها از طریق تصرف مادی این اشیاء است. حیازت دفینه به کشف آن و حیازت حیوانات وحشی با شکار کردن آن حاصل می‌شود. تملک اشیاء مباح، ایقاع است و به قصد انشاء و رضای حیازت‌کننده نیاز دارد و عمل حیازت شرط تحقق آن است.
مباحات
طبق ماده 27 قانون مدنی، «اموالی که ملک اشخاص نیست و افراد مردم می‌توانند آنها را طبق مقررات مندرجه در این قانون و قوانین مخصوصه مربوط به هر یک از اقسام مختلفه آنها، تملک کرده یا از آنها استفاده کنند، مباحات نامیده می‌شود؛ مثل اراضی موات یعنی زمین‌هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد.»
انواع مباحات
الف- احیاء اراضی موات و مباحه. ب- آب‌های مباح. ج- معادن. د- اشیاء پیدا شده و حیوانات ضاله. ه- دفینه. و- شکار.
آب‌های مباح
برای تملک آب مباح باید آن را حیازت کرد. حیازت آب‌های روی زمین با کندن مجری و نهر و وصل آن به رودخانه و دریا واقع می‌شود و حیازت آب‌های زیر زمین با حفر چاه و قنات ممکن است. ماده 149 قانون مدنی می‌گوید: «هر گاه کسي به قصد حيازت مياه مباحه، نهر يا مجري احداث کند، آب مباحي که در نهر يا مجراي مزبور وارد شود، ملک صاحب مجري است و بدون اذن مالک نمي‌توان از آن نهري جدا يا زميني مشروب کرد.» ماده 160 قانون مدنی نیز مقرر می‌دارد: «هر کس در زمين خود يا اراضي مباحه، به قصد تملک، قنات يا چاهي بکند تا به آب برسد يا چشمه جاري کند مالک آب آن مي‌شود و در اراضي مباحه مادامي که به آب نرسيده است، تحجير محسوب می‌شود.»
معادن
اگر معدنی در اراضی موات و مباحه یافت شود، ملک کسی است که آن را حیازت کرده است.
دفینه
دفینه مالی است که در زمین یا بنایی دفن شده و بر حسب اتفاق و تصادف پیدا شود. مال مدفون در صورتی از مباحات محسوب می‌شود که مالک خاصی نداشته باشد. اگر کسی برای حفظ اموال خود، آنها را در زمین یا بنا دفن کند و دیگری آن را بیابد، چنین مالی دفینه محسوب نمی‌شود. ماده 174 قانون مدنی در این مورد می‌گوید: «دفینه‌ای که مالک آن معلوم نباشد، ملک کسی است که آن را پیدا کرده است.»
شکار
حیوانات غیر اهلی از مباحات بوده، افراد می‌توانند در اثر حیازت آنها را تملک کنند. اما اگر حیوان وحشی نیز دارای مالک خاص باشد، با شکار به ملک دیگری در نمی‌آید. لذا م 180 قانون مدنی در این زمینه می‌گوید: «شکار حیوانات اهلی و حیوانات دیگری که علامت مالکیت در آن باشد، موجب تملک نمی‌شود.»
عقود و تعهدات (قرارداد)
قراداد، شایع‌ترین وسیله تملک است؛ معمولا شخص از راه داد و ستد مالک می‌شود؛ مالی را که به دیگری تعلق دارد، از او می‌گیرد و مالی را که او به آن نیاز دارد، واگذار می‌کند. این داد و ستد از راه تراضی انجام می‌شود. با وجود این، اثر مهم قراردادها ایجاد تعهد است نه تملیک. قانون مدنی در ماده 183 عقد را این گونه تعریف می‌کند: «عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری کنند و مورد قبول آنها باشد.» و بدین گونه آن را از اسباب ایجاد تعهد می‌داند.
تملک در اثر ایقاع
در قانون مدنی نظریه خاصی برای ایقاع وجود ندارد. در فقه نیز بخش معاملات حاوی عقود و ایقاعات است و آثار و احکام این دو عمل حقوقی از هم جدا نشده است. بنابراین در باب عقود و تعهدات باید از ایقاع نیز سخن گفت. حیازت مباحات و اخذ به شفعه از نمونه‌های تملک در اثر ایقاع هستند.
اخذ به شفعه
در اصطلاح حقوقی، اخذ به شفعه به این معنا است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، شریک دیگر حق دارد، به مقدار ثمن، به مشتری بدهد و مبیع را تملک کند.
حق شفعه از احکام استثنائی
هر مالکی می‌تواند در مایملک خود هر نوع تصرفی را انجام دهد و صرفا با رضایت او است که مالی از ملکیتش خارج و به ملکیت دیگری در می‌آید. حال آن که اخذ به شفعه تنها موردی است که با بودن مالک در قید حیات، دیگری می‌تواند مال او را بدون رضایتش تملک کند؛ در واقع شفعه، از اسباب قهری تملک است.
ارث
پس از قرارداد، ارث شایع‌ترین وسیله تملک است. در ارث نیز مانند قرارداد، تملک از راه انتقال صورت می‌گیرد اما بر خلاف قرارداد که در آن انتقال با تراضی انجام می‌شود، ارث وسیله قهری انتقال ترکه به بازماندگان متوفی است؛ اراده مالک بیش از میزان ثلث ترکه در این انتقال قهری اثر ندارد.
تحقق ارث
طبق ماده 867 قانون مدنی، «ارث به موت حقیقی یا به موت فرضی مورث تحقق پیدا می‌کند.» در واقع انتقال به حکم قانون صورت می‌پذیرد و اراده متوفی و وارثان هیچ نقشی در این انتقال ندارد./حمایت
بر اساس ماده 140 قانون مدنی، تملک به یکی از امور زیر حاصل می‌شود:
1- به احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه.
2- به وسیله عقود و تعهدات.
3- به وسیله أخذ به شفعه.
4- به ارث.
احیاء اراضی موات
احیاء به معنای زنده کردن بوده و اصطلاحا به معنای آباد کردن آمده است. ماده 141 قانون مدنی، احیاء را این گونه تعریف می‌کند:«مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب است، از قبیل زراعت، درختکاری، بناساختن و غیره قابل استفاده کنند.»موات به معنای مرده و بی‌روح است و اراضی موات، زمین‌هایی هستند که مالک ندارد و از آنها انتفاع برده نمی‌شود.
عنصر معنوی احیا
احیاء از اعمال حقوقی بوده و در صورتی موجب مالکیت می‌شود که با قصد تملک همراه باشد. بنابراین اگر مسافری به محلی برسد و زمینی را برای مدتی که در آنجا می‌ماند، آباد کند، مالک آن نمی‌شود. لذا ماده 143 قانون مدنی می‌گوید: «هر کس از اراضی موات و مباحه قسمتی را به قصد تملک احیاء کند مالک آن قسمت می‌شود.»
ماهیت حقوقی تملک در احیاء
تملک اراضی موات ایقاع است و به قصد و رضای احیاء کننده نیاز دارد.
تحقق احیاء
احیاء و آباد کردن زمین به اعتبار نحوه انتفاعی که از زمین برده می‌شود، فرق می‌کند و باید عملیات به‌گونه‌ای باشد که عرف آن را برای انتفاع مورد نظر، آباد بداند. قانون مدنی مثال‌های رایج احیاء را که زراعت، درختکاری و بنا باشد، عنوان کرده و از ذکر اقسام دیگر آن، به کلمه «وغیره» اکتفا کرده است. بنابراین اگر کسی زمینی را حفر کرده و از آن برای جمع‌آوری آب، استخر بسازد، آن زمین را آباد کرده است. لذا ملاک تحقق احیاء، این است که عرف آن را تأیید کند. بر این اساس، ماده 142 قانون مدنی می‌گوید: «شروع در احیاء از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره تحجیر است و موجب مالکیت نمی‌شود اما برای تحجیرکننده ایجاد حق اولویت در احیاء می‌کند.»
تحجیر
شروع به احیاء، حق تقدمی ایجاد می‌کند که سایر داوطلبان تملک زمین را از رقابت با آغازکننده باز می‌دارد. این حق را حق تحجیر می‌نامند که مثال شایع آن دیوارکشی و محصور کردن زمین است.
تحجیر در صورتی در اراضی موات، حق اولویت ایجاد می‌کند که داری شرایط زیر باشد:
1- کاری که به عنوان تحجیر انجام می‌شود، به گونه‌ای باشد که برای شروع در احیاء اراضی، آن را انجام می‌دهند؛ مانند کندن پی برای ساختن بنا یا شخم زدن برای زراعت کردن، زیرا برای احیاء ( آباد کردن) زمین، کارهای مزبور لازم است. بنابراین هرگاه کار انجام‌شده برای تحجیر مفید نباشد، مثل اینکه کسی در اطراف قطعه زمینی، یک برآمدگی از خاک درست کند، تحجیر محسوب نمی‌شود. 2- تحجیر باید به قصد احیاء باشد. لذا نظامیان که از محلی به محل دیگر حرکت می‌کنند تا چند روز در آنجا توقف کنند، اطراف زمینی را سنگ‌چین کرده و آن را مسطح می‌کنند تا چادرهای خود را بزنند و سپس آن را رها کرده و می‌روند. عمل مزبور حق اولویت برای نظامیان ایجاد نمی‌کند. چون قصد احیاء ندارند. 3- مقداری را که تحجیرکننده می‌خواهد آن را احیاء کند، باید از عمل تحجیر معلوم باشد. چنان که هرگاه قطعه زمینی را احیاء کند، باید اطراف آن را سنگ‌چین کند؛ در غیر این صورت هرگاه به طور مستقیم در یک طرف، سنگ‌چیده شود، ایجاد حق تحجیر برای او نمی‌کند. 4- تحجیر کننده باید بتواند مقدار زمینی را که تحجیر کرده، احیاء نماید. و الا اگر به هر دلیلی قادر به احیاء آن نباشد، مثل این که قدرت مالی و یا دست‌رسی به وسائل لازم برای احیاء را نداشته باشد، تحجیر مزبور حق اولویت ایجاد نمی‌کند.
ماهیت حقوقی
حق تحجیر از اقسام حقوق عینی است و در برابر هر متجاوز می‌توان به آن استناد کرد. صاحب حق می‌تواند دیگری را از اقدام به احیاء باز دارد و از ادامه تصرف هر غاصبی جلوگیری کند، هر چند که اقدام غاصب به احیای کامل زمین منتهی شده باشد.
توابع احیاء
احیاء زمین سبب ایجاد حق بر توابع مالکیت زمین نیز می‌شود. به عنوان مثال احیاء زمین موجب ایجاد حق بر حریم آن نیز می‌شود. ماده 144 قانون مدنی به یکی از شایع‌ترین توابع عرفی احیاء اشاره می‌کند. در این ماده آمده است: «احیای اطراف زمین موجب تملک وسط آن نیز است.»
حیازت اشیاء مباحه
طبق ماده 146 قانون مدنی، «مقصود از حیازت، تصرف و وضع ید است یا مهیا کردن وسایل تصرف و استیلاء.»
تحصیل حیازت
حیازت مباحات به تناسب انواع آن متفاوت است؛ مثلا، حیازت زمین موات ملازمه با احیاء آن دارد و باید بر اثر کارهایی که در عرف مردم آباد کردن محسوب می‌شود، برای زراعت یا درختکاری یا ساختن بنا قابل استفاده شود. اما حیازت آب رودخانه‌ها و ماهی‌ها از طریق تصرف مادی این اشیاء است. حیازت دفینه به کشف آن و حیازت حیوانات وحشی با شکار کردن آن حاصل می‌شود. تملک اشیاء مباح، ایقاع است و به قصد انشاء و رضای حیازت‌کننده نیاز دارد و عمل حیازت شرط تحقق آن است.
مباحات
طبق ماده 27 قانون مدنی، «اموالی که ملک اشخاص نیست و افراد مردم می‌توانند آنها را طبق مقررات مندرجه در این قانون و قوانین مخصوصه مربوط به هر یک از اقسام مختلفه آنها، تملک کرده یا از آنها استفاده کنند، مباحات نامیده می‌شود؛ مثل اراضی موات یعنی زمین‌هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد.»
انواع مباحات
الف- احیاء اراضی موات و مباحه. ب- آب‌های مباح. ج- معادن. د- اشیاء پیدا شده و حیوانات ضاله. ه- دفینه. و- شکار.
آب‌های مباح
برای تملک آب مباح باید آن را حیازت کرد. حیازت آب‌های روی زمین با کندن مجری و نهر و وصل آن به رودخانه و دریا واقع می‌شود و حیازت آب‌های زیر زمین با حفر چاه و قنات ممکن است. ماده 149 قانون مدنی می‌گوید: «هر گاه کسي به قصد حيازت مياه مباحه، نهر يا مجري احداث کند، آب مباحي که در نهر يا مجراي مزبور وارد شود، ملک صاحب مجري است و بدون اذن مالک نمي‌توان از آن نهري جدا يا زميني مشروب کرد.» ماده 160 قانون مدنی نیز مقرر می‌دارد: «هر کس در زمين خود يا اراضي مباحه، به قصد تملک، قنات يا چاهي بکند تا به آب برسد يا چشمه جاري کند مالک آب آن مي‌شود و در اراضي مباحه مادامي که به آب نرسيده است، تحجير محسوب می‌شود.»
معادن
اگر معدنی در اراضی موات و مباحه یافت شود، ملک کسی است که آن را حیازت کرده است.
دفینه
دفینه مالی است که در زمین یا بنایی دفن شده و بر حسب اتفاق و تصادف پیدا شود. مال مدفون در صورتی از مباحات محسوب می‌شود که مالک خاصی نداشته باشد. اگر کسی برای حفظ اموال خود، آنها را در زمین یا بنا دفن کند و دیگری آن را بیابد، چنین مالی دفینه محسوب نمی‌شود. ماده 174 قانون مدنی در این مورد می‌گوید: «دفینه‌ای که مالک آن معلوم نباشد، ملک کسی است که آن را پیدا کرده است.»
شکار
حیوانات غیر اهلی از مباحات بوده، افراد می‌توانند در اثر حیازت آنها را تملک کنند. اما اگر حیوان وحشی نیز دارای مالک خاص باشد، با شکار به ملک دیگری در نمی‌آید. لذا م 180 قانون مدنی در این زمینه می‌گوید: «شکار حیوانات اهلی و حیوانات دیگری که علامت مالکیت در آن باشد، موجب تملک نمی‌شود.»
عقود و تعهدات (قرارداد)
قراداد، شایع‌ترین وسیله تملک است؛ معمولا شخص از راه داد و ستد مالک می‌شود؛ مالی را که به دیگری تعلق دارد، از او می‌گیرد و مالی را که او به آن نیاز دارد، واگذار می‌کند. این داد و ستد از راه تراضی انجام می‌شود. با وجود این، اثر مهم قراردادها ایجاد تعهد است نه تملیک. قانون مدنی در ماده 183 عقد را این گونه تعریف می‌کند: «عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری کنند و مورد قبول آنها باشد.» و بدین گونه آن را از اسباب ایجاد تعهد می‌داند.
تملک در اثر ایقاع
در قانون مدنی نظریه خاصی برای ایقاع وجود ندارد. در فقه نیز بخش معاملات حاوی عقود و ایقاعات است و آثار و احکام این دو عمل حقوقی از هم جدا نشده است. بنابراین در باب عقود و تعهدات باید از ایقاع نیز سخن گفت. حیازت مباحات و اخذ به شفعه از نمونه‌های تملک در اثر ایقاع هستند.
اخذ به شفعه
در اصطلاح حقوقی، اخذ به شفعه به این معنا است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، شریک دیگر حق دارد، به مقدار ثمن، به مشتری بدهد و مبیع را تملک کند.
حق شفعه از احکام استثنائی
هر مالکی می‌تواند در مایملک خود هر نوع تصرفی را انجام دهد و صرفا با رضایت او است که مالی از ملکیتش خارج و به ملکیت دیگری در می‌آید. حال آن که اخذ به شفعه تنها موردی است که با بودن مالک در قید حیات، دیگری می‌تواند مال او را بدون رضایتش تملک کند؛ در واقع شفعه، از اسباب قهری تملک است.
ارث
پس از قرارداد، ارث شایع‌ترین وسیله تملک است. در ارث نیز مانند قرارداد، تملک از راه انتقال صورت می‌گیرد اما بر خلاف قرارداد که در آن انتقال با تراضی انجام می‌شود، ارث وسیله قهری انتقال ترکه به بازماندگان متوفی است؛ اراده مالک بیش از میزان ثلث ترکه در این انتقال قهری اثر ندارد.
تحقق ارث
طبق ماده 867 قانون مدنی، «ارث به موت حقیقی یا به موت فرضی مورث تحقق پیدا می‌کند.» در واقع انتقال به حکم قانون صورت می‌پذیرد و اراده متوفی و وارثان هیچ نقشی در این انتقال ندارد./حمایت
قالیباف در پاسخ به تذکر رسایی:
انتصاب ظریف خلاف قانون است/ گزارش کمیسیون امنیت ملی به هیئترئیسه نرسیده است
