بسته حقوقی/
امکان رفع تصرف قبل از حکم قطعی
در بسياري از مواقع مستاجر بعد از انقضاي مهلت اجاره از ملك استيجاري رفع تصرف نكرده و اصطلاحا آن را تخليه نمي‌كند. در اين وضعيت موجر يا مالك ناچار به طرح دعواي حقوقي در دادگاه جهت تخليه اجباري ملك خواهد بود.
به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، تصرف عدواني از جمله جرايم شايع عليه اموال ومالكيت است به طوريكه آمار بالاي ارتكاب آن در اكثر نقاط كشور گاه از آمار ديگر جرايم مهم عليه اموال پيشي مي‌گيرد. تصرف عدواني علاوه بر دارا بودن جنبه كيفري واجد جنبه حقوقي نيز بوده و قانون‌گذار در قانون آيين دادرسي مدني موادي(مواد 158تا177قانون آیین دادرسی مدنی) را به آن اختصاص داده كه همين امر سبب ايجاد اختلافات در خصوص عناصر تشكيل‌دهنده اين جرم شده است چرا كه بسياري از حقوقدانان با توجه به اركان دعواي تصرف عدواني حقوقي، معتقدند كه در جرم تصرف عدواني نيز صرفا همان اركان مورد نياز بوده و افزودن عناصر ديگري همچون مالكيت شاكي به آن بلاوجه است، در مقابل، عده‌اي ديگر بر اين باورند كه جرم تصرف عدواني بنا به دلايلي نمي‌تواند لزوما همان عناصر دعواي تصرف عدواني حقوقي را دارا باشد بلكه نسبت به آن تغييرات عمده‌اي دارد.
ما در پرونده حاضر جنبه حقوقي آن را با تاكيد بيشتر بر روي اجراي حكم و رفع عملي تصرفات خوانده مورد بررسي قرار مي‌دهيم. دعواي تصرف عدواني عبارتست از ادعاي متصرف سابق مبني بر اين‌كه ديگري بدون رضايت او مال غيرمنقول را از تصرف وي خارج كرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست مي‌كند. در بسياري از مواقع مستاجر بعد از انقضاي مهلت اجاره از ملك استيجاري رفع تصرف نكرده و اصطلاحا آن را تخليه نمي‌كند. در اين وضعيت موجر يا مالك ناچار به طرح دعواي حقوقي در دادگاه جهت تخليه اجباري ملك خواهد بود.
آغاز دعوا
خواهان دادخواستي به خواسته رفع تصرف عدواني و به طرفيت خوانده به شوراي حل اختلاف تقديم كرده است كه شوراي مزبور به شرح ذيل اقدام به صدور راي كرده است.
راي شوراي حل اختلاف
در خصوص دعوي خواهان‌ها، هادي و ماشاالله و نصرت و عشرت و شهين به طرفيت خوانده، محبوبه به خواسته رفع تصرف عدواني از شش دانگ يك دستگاه آپارتمان به پلاك ثبتي 237 فرعي از 13936 اصلي واقع در بخش 3 تهران با توجه به گواهي حصر وراثت صادره از شعبه دادگاه عمومي تهران و با احراز مالكيت خواهان‌ها به دلالت مصدق مالكيت و پاسخ استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاك منطقه شمال غرب تهران، مثبوت به شماره 115 مورخ 14/6/91 و نظر به اين‌كه خوانده دعوي خانم محبوبه در جلسه رسيدگي حضور يافته و طي صورتجلسه تنظيمي مورخه 17/5/91 اعلام كرده است كه هيچگونه دليل مالكيتي در خصوص اين ملك ندارد و ملك فوق متعلق به مرحوم حسين مي‌باشد و بنده نيز به عنوان پرستار وي بوده و از نامبرده مراقبت مي‌كردم و هيچگونه قراردادي هم مبني بر سكونت در آدرس ندارم، لذا شورا با عنايت به اقرار خوانده و همچنين اظهارنامه مورخ 11/10/90 مبني بر عدم رضايت خواهان بر ادامه تصرف نامبرده و با توجه به مدارك مثبوت موجود در پرونده، دعوي خواهان را ثابت و وارد تشخيص داده و مستندا به مواد 158 و 171 و 175 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب سال 1379 حكم بر رفع تصرف عدواني از پلاك ثبتي متنازع‌فيه را صادر و اعلام مي‌دارد. درخواست تجديدنظرخواهي با عنايت به ماده 175 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مانع اجراي حكم نمي‌باشد. راي صادره حضوري بوده و ظرف مدت بيست روز پس از ابلاغ قابل تجديدنظر در محاكم عمومي حقوقي تهران مي‌باشد.
مرحله اول اجرای حکم
شوراي محترم حل اختلاف طي نامه‌اي به كلانتري مربوطه و ارسال 2 برگ دادنامه صادره اجراي حكم را خواستار مي‌شود و كلانتري مربوطه طي گزارشي اعلام مي‌كند كه مامورين به محل مراجعه كرده‌اند، ولي خوانده درب را باز نكرده و اعلام داشته كه ماموران جهت اجراي امر نياز به حكم ورود به منزل دارند و باید تكليف اثاثيه موجود داخل و استفاده از كليدساز و مامورين مشخص شود.
پس از این ماجرا شوراي حل اختلاف به سرپرست اجراي احكام مجتمع قضايي طي نامه‌اي اعلام مي‌كند كه پنج برگ دادنامه و ساير اوراق واصله جهت اقدام مقتضي به پيوست ارسال مي‌شود. سپس موضوع جهت انجام رفع تصرف عدواني به دادورز ارجاع داده مي‌شود و دادورز مربوطه طي گزارشي اعلام مي‌كند كه «در ساعت 50/9 دقيقه روز دوشنبه مورخ 7/10/92 در خصوص پرونده مربوطه به آدرس مربوطه مراجعه شد كه پس از دق‌الباب درب باز نشد. با انتظار كافي هم درب باز نشد.
با تحقيق از همسايه‌ها، آنان اظهار بي‌اطلاعي كردند و گفتند كه ما از رفت‌وآمدهای این خانه خبر نداريم و اظهار بی‌اطلاعی کردند. به اين ترتيب با انتظار كافي درب حفاظ با يك قفل آويز بسته بود، باز نشد و كسي در آنجا حضور پيدا نكرد.»
مهلت به خوانده
خواهان با رضايت خودش به مدت 24 ساعت به محکوم‌علیه مهلت داد و اظهار داشت در مورخ 28/9/92 كلانتري بيشتر مهلت نمي‌دهد، يعني از روز دوشنبه تا روز سه شنبه به محكوم‌عليه مهلت داد تا وی از محل رفع تصرف عدواني كرده و كليدهاي محل را به اجراي احكام تحويل بدهد، در غير اين صورت طبق ماده 64 قانون اجراي احكام مدني با هماهنگي برادران و كليدساز اقدام خواهد شد. به اين ترتيب صورتجلسه تنظيم و يك برگ تحويل محكوم‌له شد و محل بدون خسارت جاني و مالي در ساعت 20/10 دقيقه ترك شد.
ورود به منزل و صورت‌برداری از اثاثیه
دادورز در مراجعه دوم خويش در تاريخ 9/10/92 اعلام مي‌كند كه با مراجعه به محل چون درب را باز نكردند و از همسايه‌ها نيز سوال شد و اظهار بي‌اطلاعي كردند و كسي در معيت حضور پيدا نكرد، به اين ترتيب با داشتن نمايندگي از سرپرست اجراي احكام و معاون مجتمع، طبق ماده 64 قانون اجراي احكام مدني اقدام شد و درب توسط كليدساز باز شد و در معيت همه همراهان وارد محل شده و تمام درب‌هاي بسته را باز كرده و صورتي از اسباب و اثاثيه موجود در محل را تهيه مي‌كند و اموال و اثاثيه مزبور به آقاي ماشاالله به عنوان حافظ و امين تحويل داده مي‌شود و نامبرده نيز قبول حفاظت مي‌كند.
سپردن اثاثیه به امین
پس از انجام اجراي رفع تصرف آقاي ماشاالله عنوان مي‌كند كه جايي براي نگهداري اثاثيه مربوط به متصرف كه به عنوان امين در اختيار اوست ندارد و به اين ترتيب درخواست تعيين تكليف مي‌كند كه نظر داده مي‌شود كه اموال به دست حافظ و امين داده شود و مسووليتش با وي مي‌باشد و متصرف بعدا با هماهنگي دادگاه و امين، اموال خويش را تحويل مي‌گيرد و به طور كامل از ملك رفع تصرف به عمل مي‌آيد.
صحت رای
با عنايت به تغييرات انجام شده در دادگستري رسيدگي به برخي موضوعات و دعاوي از جمله رفع تصرف عدواني در صلاحيت شوراهاي حل اختلاف نيز قرارگرفته است، به اين ترتيب شوراي مذكور به درستي به دعوي رسيدگي كرده است و با توجه به اقرار خوانده دعوا و عدم ارايه ادله لازم از جانب خوانده، راي بر رفع تصرف عدواني صادر شده است.
به اين ترتيب صدور راي و اجراي آن به درستي و بر اساس اصول و موازين قانوني صورت گرفته است و خالي از هرگونه خدشه و خلل مي‌باشد. قانونا سرايدار، خادم، كارگر و به طور كلي هر امين ديگري، چنانچه پس از 10 روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه مالك يا ماذون از طرف مالك يا كسي كه حق مطالبه دارد مبني بر مطالبه مال اماني، از آن رفع تصرف نكند، متصرف عدواني محسوب مي‌شود.
لزوم اجرای فوری رای
همچنين در صورتي كه راي صادره مبني بر رفع تصرف عدواني يا مزاحمت يا ممانعت از حق باشد، بلافاصله به دستور مرجع صادركننده، توسط اجراي دادگاه يا ضابطين دادگستري اجرا خواهد شد و درخواست تجديدنظر مانع اجرا نمي‌باشد. در صورت فسخ راي در مرحله تجديدنظر، اقدامات‌اجرايي به‌دستور دادگاه اجراكننده حكم به حالت قبل از اجرا اعاده مي‌شود و در صورتي كه محكوم‌به، عين معين بوده و استرداد آن ممكن نباشد، مثل يا قيمت آن وصول و تاديه خواهد شد.
در ضمن اشخاصي كه پس از اجراي حكم رفع تصرف عدواني يا رفع مزاحمت يا ممانعت از حق دوباره مورد حكم را تصرف يا مزاحمت يا ممانعت از حق بكنند يا ديگران را به تصرف عدواني يا مزاحمت يا ممانعت از حق مورد حكم وادار كنند، به مجازات مقرر در قانون مجازات اسلامي محكوم خواهند شد./ حمایت
ما در پرونده حاضر جنبه حقوقي آن را با تاكيد بيشتر بر روي اجراي حكم و رفع عملي تصرفات خوانده مورد بررسي قرار مي‌دهيم. دعواي تصرف عدواني عبارتست از ادعاي متصرف سابق مبني بر اين‌كه ديگري بدون رضايت او مال غيرمنقول را از تصرف وي خارج كرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست مي‌كند. در بسياري از مواقع مستاجر بعد از انقضاي مهلت اجاره از ملك استيجاري رفع تصرف نكرده و اصطلاحا آن را تخليه نمي‌كند. در اين وضعيت موجر يا مالك ناچار به طرح دعواي حقوقي در دادگاه جهت تخليه اجباري ملك خواهد بود.
آغاز دعوا
خواهان دادخواستي به خواسته رفع تصرف عدواني و به طرفيت خوانده به شوراي حل اختلاف تقديم كرده است كه شوراي مزبور به شرح ذيل اقدام به صدور راي كرده است.
راي شوراي حل اختلاف
در خصوص دعوي خواهان‌ها، هادي و ماشاالله و نصرت و عشرت و شهين به طرفيت خوانده، محبوبه به خواسته رفع تصرف عدواني از شش دانگ يك دستگاه آپارتمان به پلاك ثبتي 237 فرعي از 13936 اصلي واقع در بخش 3 تهران با توجه به گواهي حصر وراثت صادره از شعبه دادگاه عمومي تهران و با احراز مالكيت خواهان‌ها به دلالت مصدق مالكيت و پاسخ استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاك منطقه شمال غرب تهران، مثبوت به شماره 115 مورخ 14/6/91 و نظر به اين‌كه خوانده دعوي خانم محبوبه در جلسه رسيدگي حضور يافته و طي صورتجلسه تنظيمي مورخه 17/5/91 اعلام كرده است كه هيچگونه دليل مالكيتي در خصوص اين ملك ندارد و ملك فوق متعلق به مرحوم حسين مي‌باشد و بنده نيز به عنوان پرستار وي بوده و از نامبرده مراقبت مي‌كردم و هيچگونه قراردادي هم مبني بر سكونت در آدرس ندارم، لذا شورا با عنايت به اقرار خوانده و همچنين اظهارنامه مورخ 11/10/90 مبني بر عدم رضايت خواهان بر ادامه تصرف نامبرده و با توجه به مدارك مثبوت موجود در پرونده، دعوي خواهان را ثابت و وارد تشخيص داده و مستندا به مواد 158 و 171 و 175 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب سال 1379 حكم بر رفع تصرف عدواني از پلاك ثبتي متنازع‌فيه را صادر و اعلام مي‌دارد. درخواست تجديدنظرخواهي با عنايت به ماده 175 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مانع اجراي حكم نمي‌باشد. راي صادره حضوري بوده و ظرف مدت بيست روز پس از ابلاغ قابل تجديدنظر در محاكم عمومي حقوقي تهران مي‌باشد.
مرحله اول اجرای حکم
شوراي محترم حل اختلاف طي نامه‌اي به كلانتري مربوطه و ارسال 2 برگ دادنامه صادره اجراي حكم را خواستار مي‌شود و كلانتري مربوطه طي گزارشي اعلام مي‌كند كه مامورين به محل مراجعه كرده‌اند، ولي خوانده درب را باز نكرده و اعلام داشته كه ماموران جهت اجراي امر نياز به حكم ورود به منزل دارند و باید تكليف اثاثيه موجود داخل و استفاده از كليدساز و مامورين مشخص شود.
پس از این ماجرا شوراي حل اختلاف به سرپرست اجراي احكام مجتمع قضايي طي نامه‌اي اعلام مي‌كند كه پنج برگ دادنامه و ساير اوراق واصله جهت اقدام مقتضي به پيوست ارسال مي‌شود. سپس موضوع جهت انجام رفع تصرف عدواني به دادورز ارجاع داده مي‌شود و دادورز مربوطه طي گزارشي اعلام مي‌كند كه «در ساعت 50/9 دقيقه روز دوشنبه مورخ 7/10/92 در خصوص پرونده مربوطه به آدرس مربوطه مراجعه شد كه پس از دق‌الباب درب باز نشد. با انتظار كافي هم درب باز نشد.
با تحقيق از همسايه‌ها، آنان اظهار بي‌اطلاعي كردند و گفتند كه ما از رفت‌وآمدهای این خانه خبر نداريم و اظهار بی‌اطلاعی کردند. به اين ترتيب با انتظار كافي درب حفاظ با يك قفل آويز بسته بود، باز نشد و كسي در آنجا حضور پيدا نكرد.»
مهلت به خوانده
خواهان با رضايت خودش به مدت 24 ساعت به محکوم‌علیه مهلت داد و اظهار داشت در مورخ 28/9/92 كلانتري بيشتر مهلت نمي‌دهد، يعني از روز دوشنبه تا روز سه شنبه به محكوم‌عليه مهلت داد تا وی از محل رفع تصرف عدواني كرده و كليدهاي محل را به اجراي احكام تحويل بدهد، در غير اين صورت طبق ماده 64 قانون اجراي احكام مدني با هماهنگي برادران و كليدساز اقدام خواهد شد. به اين ترتيب صورتجلسه تنظيم و يك برگ تحويل محكوم‌له شد و محل بدون خسارت جاني و مالي در ساعت 20/10 دقيقه ترك شد.
ورود به منزل و صورت‌برداری از اثاثیه
دادورز در مراجعه دوم خويش در تاريخ 9/10/92 اعلام مي‌كند كه با مراجعه به محل چون درب را باز نكردند و از همسايه‌ها نيز سوال شد و اظهار بي‌اطلاعي كردند و كسي در معيت حضور پيدا نكرد، به اين ترتيب با داشتن نمايندگي از سرپرست اجراي احكام و معاون مجتمع، طبق ماده 64 قانون اجراي احكام مدني اقدام شد و درب توسط كليدساز باز شد و در معيت همه همراهان وارد محل شده و تمام درب‌هاي بسته را باز كرده و صورتي از اسباب و اثاثيه موجود در محل را تهيه مي‌كند و اموال و اثاثيه مزبور به آقاي ماشاالله به عنوان حافظ و امين تحويل داده مي‌شود و نامبرده نيز قبول حفاظت مي‌كند.
سپردن اثاثیه به امین
پس از انجام اجراي رفع تصرف آقاي ماشاالله عنوان مي‌كند كه جايي براي نگهداري اثاثيه مربوط به متصرف كه به عنوان امين در اختيار اوست ندارد و به اين ترتيب درخواست تعيين تكليف مي‌كند كه نظر داده مي‌شود كه اموال به دست حافظ و امين داده شود و مسووليتش با وي مي‌باشد و متصرف بعدا با هماهنگي دادگاه و امين، اموال خويش را تحويل مي‌گيرد و به طور كامل از ملك رفع تصرف به عمل مي‌آيد.
صحت رای
با عنايت به تغييرات انجام شده در دادگستري رسيدگي به برخي موضوعات و دعاوي از جمله رفع تصرف عدواني در صلاحيت شوراهاي حل اختلاف نيز قرارگرفته است، به اين ترتيب شوراي مذكور به درستي به دعوي رسيدگي كرده است و با توجه به اقرار خوانده دعوا و عدم ارايه ادله لازم از جانب خوانده، راي بر رفع تصرف عدواني صادر شده است.
به اين ترتيب صدور راي و اجراي آن به درستي و بر اساس اصول و موازين قانوني صورت گرفته است و خالي از هرگونه خدشه و خلل مي‌باشد. قانونا سرايدار، خادم، كارگر و به طور كلي هر امين ديگري، چنانچه پس از 10 روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه مالك يا ماذون از طرف مالك يا كسي كه حق مطالبه دارد مبني بر مطالبه مال اماني، از آن رفع تصرف نكند، متصرف عدواني محسوب مي‌شود.
لزوم اجرای فوری رای
همچنين در صورتي كه راي صادره مبني بر رفع تصرف عدواني يا مزاحمت يا ممانعت از حق باشد، بلافاصله به دستور مرجع صادركننده، توسط اجراي دادگاه يا ضابطين دادگستري اجرا خواهد شد و درخواست تجديدنظر مانع اجرا نمي‌باشد. در صورت فسخ راي در مرحله تجديدنظر، اقدامات‌اجرايي به‌دستور دادگاه اجراكننده حكم به حالت قبل از اجرا اعاده مي‌شود و در صورتي كه محكوم‌به، عين معين بوده و استرداد آن ممكن نباشد، مثل يا قيمت آن وصول و تاديه خواهد شد.
در ضمن اشخاصي كه پس از اجراي حكم رفع تصرف عدواني يا رفع مزاحمت يا ممانعت از حق دوباره مورد حكم را تصرف يا مزاحمت يا ممانعت از حق بكنند يا ديگران را به تصرف عدواني يا مزاحمت يا ممانعت از حق مورد حكم وادار كنند، به مجازات مقرر در قانون مجازات اسلامي محكوم خواهند شد./ حمایت
