بررسی بازار خرید و فروش واحد‌های تجاری/ آیا مال‌سازی در مناطق مختلف تهران قانونمند است؟

بازار واحدهای تجاری در چند سال اخیر رونق گرفته است؛ اما ساخت این واحدها روند قانونمندی نداشته و هم اکنون در برخی از مناطق با قیمت‌های بسیار نجومی خرید و فروش و یا اجاره می‌روند.

به گزارش خبرنگار مسکن گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، این روز‌ها وضعیت بازار‌های تجاری، اداری و همچنین فروش مغازه‌های تجاری نسبت به سال‌های گذشته، وارد دوران رکود شده به طوری که بسیاری از مشاوران املاک اعلام می‌کنند که میزان رکود این بازار در مقایسه با بازار واحد‌های مسکونی بسیار شدیدتر شده است.

همچنین بسیاری از خریداران به دلیل افزایش مالیات از اصناف و گران بودن  واحد‌های تجاری، دیگر تمایلی به خرید ندارند و همین موضوع موجب رونق بازار‌ اجاره در این حوزه شده است، البته به گفته بسیاری از مشاوران املاک میزان اجاره و یا رهن این واحد‌ها به هیچ عنوان قابل مقایسه با بازار‌ واحدهای مسکونی نیست، زیرا که قیمت اجاره این واحد‌ها به خصوص اگر در خیابان‌های اصلی و یا مکان‌هایی که به اصطلاح پاخور آنها خوب باشد حداقل از متری ۱۰ میلیون تومان شروع می‌شود.

 ساخت واحدهای تجاری در محلات قانونمند نیست

حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه املاک استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار  گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، با بیان اینکه در مورد قیمت‌گذاری واحد‌های تجاری نمی‌توان قیمت مشخصی تعیین کرد، گفت: قیمت واحد‌های تجاری که در زیر مجتمع‌های مسکونی ایجاد شده‌اند و یا واحد‌های مسکونی که تغییر موقعیت داده و تبدیل به واحد‌های اداری شده‌اند، بسیار متفاوت است و واحد‌هایی که دارای سند اداری و یا دارای سند تجاری هستند قیمت‌ خرید و فروش بسیار گران‌تر است؛ البته اگر واحد‌های اداری و یا مغازه‌ها در مکان‌های بسیار خوب و مناسب از جمله پاخور بودن قرار داشته باشند قیمت آنها سر به فلک می‌کشد.

وی تصریح کرد: قیمت‌ها در خیابان‌های شمالی و یا محله‌های جنوبی متفاوت است؛ ممکن است یک مغازه در منطقه بازار تهران نسبت به یک واحد تجاری در منطقه نیاوران و یا تجریش بسیار گران‌تر باشد، زیرا که بازار تهران دارای پاخور بسیار بالایی است، همچنین ممکن است قیمت یک واحد تجاری در یک خیابان هم متفاوت باشد ممکن است در یک طرف خیابان قیمت یک متر واحد تجاری ۲۰ میلیون تا ۳۰ میلیون تومان باشد، اما در طرف دیگر خیابان ممکن است قیمت‌ها نصف این قیمت باشد.

عقبایی تصریح کرد: در تعیین قیمت واحد‌های تجاری یک دهنه بودن و همچنین طول و عرض هم تأثیرگذار است، بنابراین یک عرف و یا یک قیمت مشخصی برای واحد‌های تجاری نمی‌توان تعیین کرد.

نایب رئیس اول اتحادیه املاک استان تهران با بیان اینکه میزان تولید واحد‌های تجاری به ویژه در تهران و کلانشهر‌ها خیلی قانونمند و مشخص نیست، اذعان کرد: ممکن است در یک منطقه شهرداری آن اقدام به مال‌سازی‌های بزرگ کند به طوری که در یک منطقه و یا یک محله در طول یک سال ۱۰۰ و یا هزار واحد تجاری همزمان اضافه شود، اما در یک منطقه دیگر تنها ۲ یا ۳ واحد تجاری و یا اداری وجود داشته باشد  و همین امر موجب ایجاد مشکلات بسیار زیادی برای اهالی آن منطقه می‌شود.

بیشتر بخوانید:بررسی وضعیت بازار مسکن در تابستان ۹۸/ آیا طرح ملی تولید مسکن، مشکل گشاست؟

وی تصریح کرد: شهرداری‌ها تقسیم بندی و یا توزیع درستی از ساخت مال‌های تجاری در مناطق مختلف تهران ندارند، به طوری که ما در منطقه ۳، ۴ و ۲۲ تهران به دلیل مال سازی‌های بسیار زیاد شاهد ترافیک‌های بسیار طولانی هستیم؛ اما در سایر مناطق بسیاری از متقاضیان از نبود واحد تجاری و یا مغازه گله‌مند هستند.

عقبایی با اشاره به اینکه همواره میزان متقاضیان واحد‌های تجاری بسیار کمتر از متقاضیان واحد‌های مسکونی بوده است، افزود: کمبود متقاضیان واحد‌های تجاری یک امر طبیعی بوده، زیرا که متقاضیان این واحد‌ها معمولا موسسات اعتباری و یا شرکت‌های بسیار بزرگ هستند.

نایب رئیس اول اتحادیه املاک استان تهران اظهار کرد: تعیین قیمت برای خرید واحد‌های تجاری هم فرمول خاصی ندارد و قیمت‌ها متناسب با بورس بودن واحد و یا منطقه کاهش و یا افزایش می‌یابد.

به طور طبیعی با توجه به شرایط اقتصادی کشور و ایجاد نوسانات در بازار طلا و ارز روند افزایش اجاره واحد‌های تجاری برای راه اندازی کسب و کار در این حوزه طبیعی است، اما ممکن است بر اثر تغییر شرایط بعد از گذشت مدت زمان کوتاهی بازار این واحد‌ها هم کساد شود و همین موضوع باعث ایجاد مشکلات بسیار زیادی برای مالکان این واحد‌ها شود.

بر اساس آمار‌های ارائه شده در ایران تقریبا به ازای هر ۸ خانوار (۲۶ نفر) یک مغازه وجود دارد و بر اساس آمار مرکز آمار خواربار فروشان، مشاوران املاک و آرایشگاه‌های بانوان بیشترین واحد‌ها و املاک تجاری کشور را شامل می‌شوند که البته در یک ارزیابی انجام شده در صورتی که به ازای هر ۸ خانوار این تعداد واحد تجاری وجود داشته باشد، بنابراین باید نرخ بیکاری بسیار کاهش یابد؛ اما به نظر می‌رسد که هم اکنون بازار واحد‌های خالی این بخش هم مانند واحد‌های مسکونی همواره روند افزایشی داشته است.

آمار‌های پارسال نشان می‌دهد که در یک دهه گذشته میزان ساخت و ساز واحد‌های تجاری و همچنین صدور پروانه‌های ساختمانی برای این واحد‌ها بسیار افزایش یافته است، اما استفاده و یا راه‌اندازی کسب و کار در این بازار‌ها چندان رونق نداشته است و از سوی دیگر با وارد شدن بازار مسکن به دوران رکود میزان ورود رکود در این بازار هم بسیار افزایش یافته است.

 وارد شدن بازار مسکن به دوران رکود باعث شد که بسیاری از سازندگان به فکر ساخت مال سازی بیفتند به طوری که آمار‌های مرکز آمار نشان می‌دهد؛ در ۵ سال گذشته میزان ساخت مال سازی و همچنین واحد‌های تجاری یک رشد جهشی داشته است و این به دلیل آن است که جهش قیمت زمین، سود بالای ساخت و ساز‌های تجاری در مقایسه با ساخت و ساز‌های واحد‌های مسکونی و همچنین بستر هموار مقررات ساختمانی حاکم بر مدیریت شهری برای ساخت برج‌های تجاری بسیار مناسب بوده است، البته افزایش تمایل سرمایه گذاران و سازندگان برای ساخت واحد‌های تجاری به معنای رونق بازار این واحد‌ها نیست، زیرا که مشاهدات میدانی نشان دهنده خالی بودن بسیاری از واحد‌های تجاری در مال‌های بزرگ است.

قیمت ملکیت واحدهای تجاری بیشتر از سرقفلی واحدها است

 یکی از مشاوران املاک واقع در منطقه هفت‌تیر در گفت‌وگو با خبرنگار  گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، با بیان اینکه متأسفانه رکود در بازار واحد‌های تجاری در مقایسه با بازار واحد‌های مسکونی بسیار بیشتر شده است، گفت: قیمت‌های نجومی که بسیاری از مالکان واحد‌های تجاری اعلام می‌کنند، باعث عقب نشینی متقاضیان این بخش شده است.

وی تصریح کرد: قیمت واحد تجاری در بخش مالکیت و یا سرقفلی بسیار متفاوت است به طوری که قیمت مالکیت یک واحد تجاری بسیار بیشتر از قیمت سرقفلی آن است.

این مشاور املاک اظهار کرد: هم اکنون قیمت ملک در خیابان‌های فرعی و یا خیابان‌های اصلی بسیار متفاوت است به طور مثال در خیابان اصلی هفت تیر قیمت خرید یک واحد تجاری و یا مغازه کوچک بیش از ۵۰ میلیون تومان در هر مترمربع است و به طور مثال یک واحد ۶۲ متری با حق ملکیت متری ۱۰۰ میلیون تومان قیمت گذاری شده است.

وی افزود: در بخش اجاره هم بازار واحد‌های تجاری در این منطقه وضعیت خوبی ندارد به طوری که یک دفتر اداری در خیابان‌های فرعی این منطقه حداقل ۱۷۰ میلیون تومان رهن کامل آن است.

این مشاور املاک با اشاره به اینکه بازار واحد‌های تجاری در رکود بسیار شدیدی به سر می‌برند، افزود: میزان قرارداد‌های منعقد شده در خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته بسیار کاهش یافته است و دلیل آن این است که سازندگان تمایل چندانی برای ساخت واحد‌های تجاری حداقل در یک سال گذشته ندارند، اما بازار ساخت این واحد‌ها در مقایسه با بازار واحد‌های مسکونی بسیار بهتر است.

 میزان ساخت واحدهای تجاری در ایران ۷ برابر دنیا است

 احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار  گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، با بیان اینکه از لحاظ قیمتی بازار واحد‌های تجاری بسیار بیشتر از بازار واحد‌های مسکونی، دارای سود هستند، گفت: طبق ارزیابی‌های صورت گرفته میزان سرانه واحد‌های تجاری در ایران نسبت به کشور‌های دنیا ۷ برابر بیشتر است و در واقع در ایران ۷ برابر دنیا واحد تجاری ساخته می‌شود که این آمار برای ایران با توجه به شرایط اقتصادی موجود تعجب آور است.

وی به روند افزایشی مال سازی در ایران هم اشاره کرد و گفت: با توجه به تحریم‌ها و رکود اقتصادی که در کشور وجود دارد بسیاری از سازندگان و سرمایه گذاران سرمایه‌های خود را به سمت مال سازی برده‌اند و این امر باعث کاهش میزان تولید واحد‌های مسکونی در کشور شده است که موجب بر هم ریختن بازار عرضه و تقاضای مسکن می‌شود.

سرحدی افزود: هم اکنون بازار مسکن ایران در دوران رکود تورمی به سر می‌برد و بازار تجاری هم به دلیل بالا بودن قیمت‌های آن چندان خواهانی ندارد، بنابراین باید سازندگان به بهانه گران فروختن این واحد‌ها تغییر رویه دهند، زیرا که هم اکنون این واحد‌ها هم خواهان چندانی ندارند.

بازار واحدهای تجاری فاقد کشش سرمایه گذاری است

 بهروز ملکی، کارشناس بازار مسکن درباره بازار واحدهای تجاری گفته است: بازار املاک تجاری به طور قطع تا چند سال آینده فاقد کشش سرمایه‌گذاری به خصوص برای سازندگان است و ورود به عرصه ساخت این واحدها یک اشتباه استراتژیک است.

این کارشناس ارشد بازار مسکن به سازندگان مسکن توصیه می‌کند: با توجه به پتانسیل موجود در بازار مسکن به خصوص نیاز به ساخت واحدهای مسکونی مصرفی و معمولی (آپارتمان‌های کوچک متراژ و میان متراژ) بهتر است، سازندگان و سرمایه‌گذاران در جهت دو هدف عمده به این بخش از بازار مسکن ورود کنند.

ملکی توضیح می‌دهد: هم‌اکنون عمده تقاضا در بازار ملک معطوف به تقاضای خرید واحدهای مسکونی مصرفی در متراژهای زیر ۱۰۰مترمربع است و بخش زیادی از متقاضیان به خصوص خانه‌اولی‌ها متقاضی خرید واحدهای مسکونی تا ۷۰ مترمربع هستند. این در حالی است که بازار مسکن در این بخش با کمبود عرضه مواجه است در حالی که تقاضا برای خرید این واحدها روز به روز افزایش می‌یابد.

وی تصریح می‌کند: در حوزه سرمایه‌گذاری ملکی، نخستین توصیه به سرمایه‌گذاران به خصوص سازندگان ورود به این بخش از بازار برای ساخت واحدهای مسکونی مورد تقاضا از سوی اکثریت متقاضیان حاضر در بازار ملک است.

بر اساس این گزارش بازار واحد‌های تجاری همانند سایر بازار‌ها وارد دوران رکود شده و متأسفانه بسیاری از سازندگان به بهانه سودکردن اقدام به ساخت این واحد‌ها می‌کنند، اما این بازار هم همانند بازار واحد‌های مسکونی سود چندانی ندارند.

 گزارش از محبوبه کباری

انتهای پیام/