شرایط مستاجران در طی سال‌های گذشته روز به روز به سوی دشواری به پیش رفته است و در سه ماهه ابتدایی سال ۱۴۰۱ شاهد افزایش ۵۰ درصدی میزان اجاره‌بها برای یک مترمکعب واحد مسکونی بوده‌ایم. در چنین شرایط اگر سیاست‌گذار نیز به جای فعالیت و تمرکز به مسائل رو به اقدامات مقدماتی و سطحی رسانه‌ای بیاورد، شاهد شرایط دشوارتری خواهیم بود.

در این راستا یکی از مواردی که در شرایط فعلی مورد تاکید مستاجران قرار گرفته است، مسئله ایجاد نظام مالیاتی نوین به منظور ایجاد یک ساختار حکمرانی نرم در زمینه کنترل بازار اجاره‌بها است.

لازم به تاکید است که مخاطبان خبرگزاری فارس، با ثبت سوژه‌ای در سامانه فارس من تحت عنوان «تنبیه مالیاتی برای صاحبخانه‌های متخلف» خواستار رسیدگی به این مسئله شده بودند.

در همین رابطه به منظور بررسی ابعاد این موضوع به سراغ علی قدس، کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن رفتیم تا صفر تا صد مسئله مالیات‌های مستاجران را از وی سوال کنیم.

مشروح این گفت‌‍وگو به شرح ذیل است:

مالیات بر اجاره، ابزار دولت جهت کنترل بازار نابه‌سامان اجاره‌بها

به عنوان سوال ورود به مسئله، اساسا اخذ مالیات از اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی به چه نحو است و چگونه می‌تواند ابزاری در راستای کنترل بازار باشد؟

قدس: مالیات یکی از مهم‌ترین منابع دولت، جهت کسب درآمد، به منظور ارائه خدمات عمومی، به شهروندان تحت حاکمیت آن‌ها است، مالیات‌ها در یک تقسیم بندی کلی به دو نوع مستقیم و غیر مستقیم تقسیم می‌شوند. مالیات مستقیم، مالیاتی است که به طور مستقیم از درآمد و دارایی اشخاص گرفته می‌شود و مالیات غیر مستقیم، مالیاتی است که به عنوان بخشی از قیمت کالا‌ها و خدمات خریداری شده، توسط خریدار آن‌ها، پرداخت می‌شود.

یکی از اقسام مالیات مستقیم، مالیات بر درآمد بوده که خود به انواع گوناگونی تقسیم می‌شود. مالیات بر درآمد اجاره ملک، یکی از انواع این مالیات است که نحوه محاسبه و مهلت پرداخت مخصوص به خود را دارد و دیر کرد در پرداخت آن، سبب جریمه فرد مشمول خواهد شد.

خب با این مقدمه‌ای که شما فرمودید، اساس مالیات بر درآمد اجاره در کجای این پازل مالیاتی قرار می‌گیرد؟

قدس: همانطوری که در سوال قبلی به آن اشاره کردیم، از زیر مجموعه‌های مالیات مستقیم، مالیات بر درآمد بوده که خود، به پنج گروه تقسیم می‌شود و عبارت است از، مالیات بر درآمد حقوق، مالیات بر درآمد مشاغل، مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی، مالیات بر درآمد اتفاقی و مالیات بر درآمد املاک و مستغلات.

حال در این جمع‌بندی مالیات بر درآمد املاک نیز خود به انواع مختلف، تقسیم شده که عبارت است از، مالیات بر نقل و انتقال ملک که در هنگام انتقال مالکیت ملک دریافت می‌شود؛ مالیات بر درآمد اجاره که موضوع بحث ما است و مالیات بر مستغلات خالی که با شرایطی از خانه‌ها و املاک خالی و بدون متصرف، دریافت می‌شود.

مالیات بر درآمد اجاره ملک، به عنوان یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک، مالیاتی است که از فرد اجاره دهنده یا به اصطلاح موجر اخذ می‌شود. به این ترتیب، بر درآمدی که اجاره دهنده از راه اجاره دادن ملک کسب کرده با شرایط مقرر در قانون، مالیات تعلق می‌گیرد که به این مالیات، مالیات بر درآمد اجاره ملک یا به اختصار مالیات اجاره گفته می‌شود.

ظرفیت قانونی برای اخذ مالیات بر اجاره مسکن در قانون مالیات‌های مستقیم در نظر گرفته شده است

 آیا کاربری یک واحد مستغلات در نوع مالیات بر اجاره آن متفاوت است، یعنی کاربری یک واحد مسکونی با یک واحد اداری در این‌جا یکی است؟

قدس: ملکی که به واسطه کسب درآمد از اجاره آن مشمول مالیات اجاره می‌شود، می‌تواند ملک مسکونی، اداری و یا تجاری باشد؛ بنابراین با وجود اینکه میزان اجاره‌بها، مبلغ نهایی میزان مالیات بر در آمد اجاره مستغلات را تعیین می‌کند، اما کاربری ملک نسبت به قوانین مربوط به مالیات بر درآمد اجاره ملک بی تاثیر است.

این نوع مالیات اساسا ذیل کدام بند قانونی از موجر اخذ می‌شود؟

قدس: اگر بخواهیم ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم را یک مرور سطحی بکنیم، به این بند می‌رسیم که درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود، عبارتست از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر ۲۵ درصد، بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک، نسبت به مورد اجاره؛ این یعنی مطابق قانون مالیات بر درآمد اجاره ملک، به ۷۵ درصد اجاره بهای تعیین شده تعلق خواهد گرفت.

جزئیات رقم مالیات بر اجاره مسکن در سال ۱۴۰۱

با توجه به جزئیاتی که بیان کردید، میزان رقم مالیات بر اجاره در سال ۱۴۰۱ چه میزان است؟

قدس: بنا بر اعلام سخنگوی کمیسیون تلفیق مجلس بر اساس تصمیم اتخاذ شده در مجلس شوای اسلامی، میزان مالیات بر مستغلات و اجاره در سال ۱۴۰۱ افزایش نیافته و نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۱ همانند سال گذشته است. در این راستا، نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک برای اشخاص حقوقی، به طور ثابت ۲۵ درصد بوده و برای اشخاص حقیقی، مطابق ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم، برای درامد سالیانه تا ۵۰ میلیون تومان معادل ۱۵ درصد، درآمد بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان ۲۰ درصد و برای درآمد بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان معادل ۲۵ درصد است.

در این شرایط، در نبود معافیت مالیاتی، اگر یک موجری رقم اجاره مجموع سالانه مثلا ۲۰۰ میلیون تومان به صورت تقسیم رهن و اجاره را از مستاجر طلب کند باید برای ۷۵ درصد از این رقم معادل ۱۵۰ میلیون تومان معادل ۲۵ درصد که ۳۷.۵ میلیون تومان است مالیات بپردازد.

الان اگر موجری این مالیات را پرداخت نکند، عملا چه سازوکاری بر علیه او فعال شده و عملا این مالیات چه ضمانت اجرایی دارد؟

قدس: طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، سرپرستان خانواده اعم موجر یا مستاجر ملک موظف هستند تا با ورود به سامانه املاک و اسکان به نشانی «amlak.mrud.ir» اطلاعات ملک خود برای موجران و وضعیت اسکان برای مستاجران را ثبت کنند. ضمانت اجرای عدم ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان amlak.mrud.ir، برای موجرین، جریمه مالیاتی تا هجده برابر هزینه اجاره سالانه یک واحد از مالک است که به عنوان سازوکار ضمانت اجرایی در نظر گرفته می‌شود.

میزان وصول درامد مالیات بر اجاره بسیار اندک است

خب پس با این شرایط فعلیِ سامانه ملی املاک و اسکان عملا این ضمانت اجرایی بی‌تاثیر است؟

قدس: اگر سری به آمار وصول این نوع مالیات برنیم متوجه خواهیم شد که درآمد وصول شده هیچ تناسبی با میزان در نظر گرفته شده آن ندارد و با درصد تحقق درآمد مالیاتی بسیار کمی مواجه هستیم.

آیا این مالیات مطابق قانون معافیتی نیز دارد؟

قدس: اساس تبصره‌های ماده ۵۳، ماده ۵۵ و ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم، گروهی از افراد از جمله خانه‌های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی هستند، املاکی که مورد سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند یا اجداد و افراد تحت تکفل مالک باشند، املاکی که به طور مجانی، در تصرف وزارتخانه‌‎ها و موسسات دولتی، دستگاه‌هایی که بودجه آن‌ها، به وسیله دولت تامین می‌شود، شهرداری‌ها و دهیاری‌ها هستند، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته می‌شوند و املاک مورد اجاره در تهران تا ۱۵۰ متر مربع و در سایر نقاط تا ۲۰۰ متر مربع از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۱ معاف هستند.

موجران تا پایان تیرماه باید درآمد اجاره خود را اظهار کنند

آیا پرداخت این مالیات مهلت قانونی نیز دارند؟

قدس: بله مهلت ثبت نام اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۱ اعلام شده و بر اساس اطلاعیه سازمان امور مالیاتی کشور، صاحبان املاک اجاری تا پایان تیر ماه فرصت دارند تا برای ثبت نام اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۱ و از طریق سامانه estr.tax.gov.ir اقدام کنند.

اگر این نوع مالیات یک مالیات درآمدی است، معافیت مالیاتی واحد‌های مسکونی زیر ۱۵۰ متر در تهران و زیر ۲۰۰ متر در سایر نقاط کشور عملا چه منطقی دارد؟

قدس: همین مسئله یکی از مهمترین دلایل تحقق اندک مالیات بر اجاره است. در شرایطی که عمده واحد‌های مسکونی کشور به سوی واحد‌های با متراژ کم پیشرفته و از طرفی میزان اجاره‌بها نیز رشد بسیار زیادی داشته مشخص نیست علت معافیت در نظر گرفته شده برای این واحد‌های مسکونی اجاره داده شده بر اساس متراژ چه مبنایی دارد و دولت و مجلس باید در قوانین پیش رو به حل این مسئله بپردازند.

اصلاح معافیت‌های مالیات بر اجاره باید در دستور کار قرار گیرد

 آیا این بخش از نظام مالیاتی ظرفیت اصلاح دارد؟

قدس: بله این ظرفیت قانونی باید اصلاح شده و در کنار یک ساختار اطلاعاتی دقیق قرار گیرد تا زمینه کنترل بازار مسکن از طریق سیاست‌گذاری در این حوزه مهیا شود. به معنای دیگر در شرایطی فعلی این ظرفیت قانون مغفول مانده و نمایندگان مردم باید با استفاده از احیای این ظرفیت یک ابزار دیگر را به جعبه ابزار مجری اضافه کنند تا ساماندهی بازار به شرایط بهتری برسد و از طرفی درآمد‌های کشور نیز از این محل دیگر مغفول واقع نشود.

در روز یکم تیرماه سال ۱۴۰۱، کلیات طرح دو فوریتی ساماندهی بازار اجاره مسکن در صحن علنی مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و طرح برای بررسی جزئیات آن به کمیسیون عمران مجلس ارجاع شد، بر اساس این طرح اگر موجری اجاره‌بها را بیش از سقف تعیین شده در هر سال افزایش دهد، از معافیت مالیات بر اجاره‌بها حذف شده و مشمول دریافت مالیات بر اجاره مسکن موضوع ماده ۵۳ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم می‌شود.

قدس: این بخش از قانون در جهت اصلاح مالیات بر اجاره قدم رو به جلو، اما ناقصی به حساب می‌آید. از اقداماتی که موجران در صورت انجام آن به عنوان رفتار مطلوب از سوی مالک تلقی می‌شود، انعقاد قرارداد‌های بلندمدت با رشد سالانه به میزان تورم یا پذیرش سقف افزایش اجاره‌بها است. دولت در ازای این رفتار می‌تواند تخفیف‌هایی در مالیات‌های پرداختی فرد یا هزینه پروانه ساخت یا حتی امتیازاتی برای دریافت وام ساخت مسکن به موجر بدهد. یا اینکه مثلاً موجر در اولین نقل و انتقال خود از تخفیف مالیاتی برخوردار شود. البته لازم است سامانه‌ای مثل سامانه املاک تکمیل شود و چنین داده‌هایی در آن ثبت شود.

به عبارت دیگر قرار گیری مشوق‌ها در کنار جرائم می‌تواند قانون را به سوی اجرای بهتر سوق دهد، البته بر اساس شنیده‌های بنده به نظر می‌رسد، این مشوق‌ها در طرحی که با عنوان ساماندهی بازار اجاره مسکن در مجلس در دست بررسی است، لحاظ شود.

سامانه ملی املاک و اسکان رکن اساسی اثربخشی مالیات‌های مسکن

یکی از مهمترین خلا‌هایی که به اثربخش نشدن سیاست‌های مالیاتی منتهی می‌شود، توجه به سامانه ملی املاک و اسکان و زیرساخت همچنان نا مهیا این این ابراز است، به نظر شما نقش این سامانه اطلاعاتی در ساماندهی بازار مسکن به چه نحو است؟ بگذارید سوال خود را جور دیگری بپرسم، اگر این سامانه مالیاتی در حال حاضر به طور کامل فعالیت خود را ادامه می‌داد، بازار چه شرایطی را تجربه می‌کرد؟

قدس: با وجود تلاش قابل توجه دولت سیزدهم در حوزه ساخت مسکن، بازار این بخش از اقتصاد به منظور ساماندهی نیاز جدی به خروج تقاضای سرمایه‌ای دارد که در ۸ سال گذشته بازار را اشباع و زمینه رشد قیمت را مهیا کرده است. در همین راستا مسئولیت ایجاد زیرساخت جمع‌آوری اطلاعات در قالب سامانه ملی املاک و اسکان به وزارت راه و شهرسازی داده شده است. بر اساس آخرین پیگیری‌های صورت گرفته در این حوزه این سامانه با وجود ادعای مدیران دولت قبل مبنی بر تکمیل شدن و همچنین تلاش صورت گرفته در دولت فعلی همچنان با مشکلات گسترده‌ای دست و پنجه نرم می‌کند و به نظر می‌رسد وزارت راه با همان انگیزه ساخت مسکن باید زمینه اصلاح سازوکار فعالیت سامانه املاک به منظور خود اظهاری مردم و ساماندهی بازار مسکن را مهیا نماید.

ما اگر بخواهیم برنامه‌ریزی مشخص و دقیقی برای بازار مسکن داشته باشیم، نیاز به اطلاعات داریم و این اطلاعات باید از طریق سامانه ملی املاک و اسکان اخذ شود. مادامی‌که این اطلاعات وجود نداشته باشد، هیچ برنامه‌ای دقیق نیست. همین الان آمار دقیق بازار مسکن دارد از بانک مرکزی و مرکز آمار بیرون می‌آید و آمار وزارت راه و شهرسازی عمدتا قدیمی است.

بر مبنای اصلاحیه ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم قرار بود، دستورالعمل سامانه ملی املاک و اسکان توسط وزارت راه و شهرسازی و دستورالعمل مالیات بر خانه‌های خالی توسط وزارت اقتصاد تهیه شود. بر این اساس آیا این دستورالعمل تهیه شده است؟

قدس: بله درست است، بر مبنای قانون، قرار بوده تا انتهای فروردین ماه دستورالعمل استفاده از سامانه ملی املاک و اسکان و همچنین مالیات بر خانه‌های خالی توسط ۲ وزارت‌خانه دولت تدوین شود، اما هنوز دستورالعملی معرفی نشده و به نظر می‌رسد این دستورالعمل تدوین نشده است.

منبع : فارس