بر کسی پوشیده نیست در حال حاضر ساز و کار تهیه نقشه‌های ساختمانی و اجرای آن‌ها بسیار روند نا مطلوبی به خود گرفته به گونه‌ای که در بسیاری از موارد داد شهروندان را درآورده و حتی در مواردی کار افراد را به شکایت و دادگاه و ... کشانده است.

البته محصول غیر مسقیم این قوانین در بسیاری از شهر‌ها کار را به جایی کشانده که بستر تخلفات بزرگی در ارکان اداره شهری اعم از مسئولان شهرداری‌ها گرفته تا اعضای شورای اسلامی شهر‌ها فراهم شود و متعاقب آن ضرر و زیان‌های مادی و معنوی که به شهر و شهروندان وارد می‌شوند.

 ششم شهریورماه دادستان عمومی و انقلاب پیشین مهاباد از دستگیری ۱۶ نفر از کارکنان شورای شهر و شهرداری مهاباد به اتهام فساد مالی خبر داد.

اصلان حیدری گفت: با دستگیری دو نفر از کارکنان شهرداری و شورای شهر مهاباد تعداد افراد دستگیرشده به ۱۶ نفر رسید.

وی گفت: قبل از این نیز ۹ نفر از کارکنان شهرداری و ۵ نفر از اعضای شورای اسلامی این شهر در همین ارتباط توسط سربازان گمنام امام زمان (ع) دستگیرشده بودند.

بیشتر بخوانید

• جزئیات دستگیری ۷ نفر از کارکنان شهرداری مهاباد
• دستگیری متهمان فساد مالی مهاباد با همت قوه قضاییه میسر شد
• دستگیری عاملان فساد مالی در شهرداری و شورای شهر مهاباد به ۲۰ نفر رسید
• ۴ نفر از اعضای شورای شهر و کارمندان شهرداری مهاباد دستگیر شدند
• سریال ادامه دار بازداشتی‌ها در شهرداری مهاباد

دادستان عمومی و انقلاب مهاباد گفت: همچنین ۲ نفر از کارکنان اداره مسکن و شهرسازی مهاباد نیز در همین زمینه و در ارتباط با فساد مالی دستگیر شدند.

در یک ماه گذشته به دنبال اقدام سربازان گمنام امام زمان در خصوص بررسی سلامت اداری در این شهرستان تاکنون ۲۱ نفر شامل ۵ عضو شورای شهر، ۱۱ کارمند شهرداری، ۲ کارمند اداره مسکن و شهرسازی مهاباد و ۳ نفر پیمانکار در همین زمینه دستگیرشده‌اند که بازتاب این اقدام واکنش مثبت شهروندان مهاباد را در پی داشته و این حرکت نیرو‌های امنیتی را مثبت توصیف کرده‌اند.

اصل شورا‌ها در این باره مقصر نیست، اگر طرح مدیریت جامع یکپارچه مدیریت شهری و روستایی اجرایی شود، بخشی از این مشکل حل می‌شود، در واقع شورا‌ها ظرف‌هایی هستند و باید مظروف‌ها را به درستی در آن‌ها بگنجانیم. اگر به جایی برسیم که لازم باشد اختیارات شورا را محدود یا بیشتر کنیم باید انجام بگیرد، اما این مساله نیاز به آسیب شناسی و تحقیق دارد.

چرا پارلمان شهری درگیر فساد می‌شود؟

بررسی صلاحیت نامزد‌های انتخابات خبرگان رهبری، مجلس شورای اسلامی و ریاست جمهوری با شورای نگهبان است، اما در حوزه انتخابات شورا‌های شهر و روستا این وظیفه و همچنین نظارت بر روند انتخابات از سوی دو نهاد وزارت کشور و مجلس انجام می‌شود. در انتخابات شوراها، بخش نظارت از سوی هیئت مرکزی نظارت تعیین‌شده از سوی مجلس و همچنین بخش اجرایی آن از جانب وزارت کشور انجام می‌شود.

ابتدا نظارت بر شورا‌ها و شهرداری‌ها و سپس خود قوانین شهرسازی را با یک کارشناس ارشد ساختمان در مهاباد مورد تحلیل قرار می‌دهیم.

برای عدم تخلف شورا‌ها نیازمند قوانین نظارتی جدید هستیم

رئیس شورای عالی استان‌ها گفت: برای جلوگیری از تخلفات احتمالی اعضای شورا‌های شهر و روستا نیازمند ساختار‌های جدیدی هستیم و ایجاد شفافیت‌ها در زمینه‌های مختلف می‌تواند خطا‌ها اعضای این شورا‌ها را به حداقل برساند.

«پرویز سروری» بر تقویت نظارت بیشتر بر عملکرد شورا‌ها تاکید کرد و گفت: خوشبختانه در این دوره از مجلس شورای اسلامی شرایطی فراهم شده تا با استفاده از ظرفیت‌های فراکسیون شورا‌ها بتوانیم با تعامل، همکاری‌های خود را در زمینه نظارت بر عملکرد اعضای شورا‌ها در سطح کشور تقویت کنیم.

وی گفت: در مجموع نظارت بر عملکرد ۱۲۶ هزار عضو شورا‌های شهر و روستا در کشور کاری بسیار سخت است و کمبود اعتبارات نیز در این زمینه شفافیت‌ها را کمتر کرده است.

رئیس شورای عالی استان‌ها می‌گوید: در شورا‌های شهر و روستا نمایندگان مردم و اقلیت‌ها حضور دارند و این ترکیب بی نظیری است که در کشور وجود دارد.

سروری گفت: تاکنون در نظام شورا‌ها آموزشی برای اعضای این شورا‌ها در نظر گرفته نشده است در حالی که باید با ارائه آموزش‌های مورد نیاز شاهد تحولات جدیدی در شورا‌ها اسلامی شهر و روستا باشیم.

وی گفت: برای جلوگیری از انحرافات باید اقدامات و شفافیت‌های مناسبی را برای جامعه شورایی تعریف کنیم، تا زمینه هرگونه خطا و انحراف در بین اعضای شورا‌های اسلامی شهر و روستا به حداقل برسد.

رئیس شورای عالی استان‌ها از اصلاح قانون شورا‌ها در کمیسیون امور داخلی و شورا‌ها خبرداد و گفت: در قانون جدید با تشکیل هیات‌های نظارت با ترکیبی از نهاد‌های مختلف در سطح استان و شهرستان بر عملکرد شورا‌ها نظارت بیشتری خواهد شد و دبیرخانه‌ای نیز در کنار هیات‌های نظارت طبق قانون فعال خواهند شد.

اینبار خود قوانین شهرسازی را نیز با کارشناس ارشد ساختمان در مهاباد مورد تحلیل قرار دهیم.

نقدی بر ساز و کار و قوانین و تهیه نقشه و پروانه‌های ساختمانی در شهرداری‌ها

هیما گرمیانی گفت: مطالبی که ما میخواهیم در مورد آن نقدی داشته باشیم از چالش بر انگیزترین قوانین شهری است، که به صورت مستقیم در روند و کیفیت ساختمان سازی‌ها و البته کیفیت فضای شهری موثر بوده است.

وی گفت: برای آنکه بیشتر با روند تصویب این گونه قوانین آشنا شویم باید به دو مطلب آگاهی داشته باشیم:

یک طرح جامع شهری، دو طرح تفصیلی

طرح تفصیلی شهر و طرح جامع شهری دو طرح مهم در برنامه ریزی و مدیریت شهری است. معمولا نوع کاربری برای زمین‌های شهری در مناطق مختلف شهر در طرح تفصیلی تعیین می‌شود و در قیمت گذاری و ارزیابی ارزش زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری و دیگر نهاد‌های مربوطه مورد استفاده قرار می‌گیرد.

قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن، دو اصطلاح «طرح جامع» و «طرح تفصیلی» را این گونه تعریف کرده است:

طرح جامع شهری

طرح جامع، طرح بلندمدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی و تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، به سازی و اولویت‌های مربوط به آن‌ها تعیین شده و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نما‌های تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‌گردد و برحسب ضرورت، قابل تجدید نظر خواهد بود.

طرح تفصیلی شهر

طرح تفصیلی، عبارت از طرحی است که بر اساس معیار‌ها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن‌ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحد‌های شهری و اولویت‌های مربوط به مناطق به سازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌گردد.

تفاوت طرح تفصیلی و طرح جامع شهری

این دو طرح لازم و ملزوم یکدیگرند، اما در عین حال از نظر روش کار، شیوه تهیه، مقیاس نقشه‌ها و نتیجه نهایی، تفاوت‌هایی با هم دارند. طرح جامع شهری، به منظور تدوین برنامه و تعیین جهات توسعه شهر و تامین نیازمندی‌های آن، بر مبنای پیش بینی‌ها و اهداف توسعه شهری در یک دوره ۱۰ساله و بر اساس طرح جامع ناحیه تهیه می‌شود.

در واقع، طرح جامع، برنامه‌ای است که به صورت راهنما عمل می‌کند و خط مشی کلی سیاست‌های توسعه شهری را تعیین می‌کند.
اما طرح تفصیلی چنان که از عنوان آن پیداست، جزئیاتی را شامل می‌شود که طرح جامع به آن‌ها به صورت کلی پرداخته است.

ضرورت آشنایی با این دو طرح آنجاست که بدانیم در واقع مطلبی که میخواهیم به آن وارد شویم برای هر شهر در تمامی محلات و قطعات در طرح تفصیلی و به وسیله کمیسیون ماده ۵ مشخص خواهد.

مستند قانونی موجودیت حقوقی کمیسیون ماده ۵ چیست؟

هیما گرمیانی گفت: مستند تشکیل کمیسیون ۵ همانطور که تا حدودی از عنوان آن بر می‌آید ماده ۵ از قانون قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است که مقرر می‌دارد:

بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آن‌ها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار انجام می‌شود.

اعضای کمیسیون ۵ چه کسانی هستند؟

• استاندار یا معاون عمرانی او
• شهردار
• نماینده وزارت راه و شهرسازی
• نماینده وزارت جهاد کشاورزی
• نماینده میراث فرهنگی
• نماینده شورای اسلامی شهر
• نماینده سازمان نظام مهندسی متخصص در معماری یا شهرسازی

در همین جا باید به اعضای کمیسیون توجه ویژه داشته باشیم به طور مثال شهردار و نماینده شورای شهر در تهیه قوانینی نقش دارد که بعدا از اجرای آن شهرداری ذی نفع خواهد بود، اما چگونه اتفاق خواهد افتاد در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

با ذکر یک مثال مشخص به یکی از این قوانین دست و پا گیر میپردازیم که بسیار در امور ساخت و ساز و تهیه نقشه‌ها موثر می‌باشد:

قانون حداکثر سطح اشغال و تراکم

تعریف سطح اشغال

عبارتست از نسبت مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمین که میزان آن با توجه به کاربری زمین مورد نظر متفاوت می‌باشد.

تعریف تراکم

مجموع مساحت تمام طبقات تحت عنوان “تراکم ” خوانده می‌شود و عموما درصد آن بالاتر از ۱۰۰ درصد می‌باشد.

معمولا در اکثر کاربری‌ها سطح اشغال ۶۰ درصد زمین تعیین میشود، اما همین موضوع معمولا تولید مشکلات بعدی را به دنبال دارد.

به فرض مثال ما زمینی داریم به مساحت ۱۱۰ متر مربع طبق قانون سطح اشغال ما فقط مجاز به ساخت ۶۶ متر مربع هستیم با یک محاسبه حدودی و کسر مشاعات و آسانسور و راه پله فضای مفید خانه ما حدود ۵۰ متر مربع می‌شود.

بدیهی است معمولا سازنده با پیشروی از سطح اشغال تعیین شده روی به ساخت نزدیک به ۸۰ تا ۹۰ درصد سطح اشغال زمین می‌آورد و البته این تخلف سازنده بسیار هم برای شهرداری ناراحت کننده نیست، چون با فرستادن مالک به کمیته ماده ۱۰۰ شهرداری هزینه هنگفتی از او گرفته خواهد شد.

اما اگر در این زمین سطح اشغال ۸۰ تا ۸۵ درصد تعیین می‌شد و البته قوانین هم بسیار سفت و سخت گرفته می شد چه اتفاقی می‌افتاد؟

در واقع هزینه هنگفت جریمه از لیست در آمد‌های شهرداری حذف می‌شد.

البته اتفاق بزرگتر آنکه در این بین افراد بسیاری با مراجعه و پیشنهاد رشوه و .. به تصمیم گیران سعی در کم کردن جریمه خود دارند، که همگان در چند سال اخیر عواقب این مساله رو شاهد بودن و در واقع برای برخی اعضای شهرداری‌ها و شورا‌های شهر رسوایی‌های زیادی به بار آورده است.

در اصل محصول قوانینی سخت گیرانه (که توسط خود همین مسئولان تعیین شده) این اتفاقات و در آمد‌ها برای خود آن‌ها است.

حال اگر نگاهی به روند اخذ یک پروانه ساختمانی برای ساخت یک زمین داشته باشیم  وضعیت از این هم بدتر خواهد بود.

کافیه به نقشه‌ای که برای اخذ یه پروانه ساختمانی طبق قانون ۶۰ درصد سطح اشغال برای یک زمین ۱۰۵ متری تهیه شده است نگاهی داشته باشیم:

تفاوت نقشه‌ها واضح است، البته که شهرداری هم این موضوع را بهتر از همه میداند ولی: در واقع به زبان ساده شهرداری می‌گوید لطفا ما را گول بزنید و چیز دیگری اجرا کنید که ما بعدا یک جریمه حسابی به جیب بزنیم.

البته این مورد ساده و البته بسیار تاثیر گذار است، ولی مواردی کلان اعم از تغییر کاربری‌ها از بین بردن فضا‌های سبز جهت ساختمان سازی ها، ساخت بی رویه کاربری‌ها جنگلی و غیر مسکونی و جنگل خواری‌ها بماند که چه لطمات بزرگی به فضای شهر‌ها زده است.

در این اوضاع و احوال آیا بهتر نیست فکر جدیدی برای قوانین بشود و برای تهیه آن از افراد متخصص کمک گرفت.

به طوری که قوانین یک دست تعیین و آنجایی که امکان تسهیل وجود دارد انجام شود، ولی در اجرای آن بسیار سخت گیر باشیم.

گزارش از: سپیده خشمن