به گزارش خبرنگار گروه استان های باشگاه خبرنگاران جوان از ساری ، عطش خرید ویلا‌های ساحلی و جنگلی سال‌های اخیر با توجه به افزایش نقدینگی و حاشیه سود مناسب در بخش مسکن افزایش یافت و مردم سه استان مازندران، گیلان و گلستان در این سال‌ها شاهد قدکشیدن هزاران هزار ویلا در کنار ساحل یا حاشیه جنگل و حتی در دل روستا‌هایی که دیگر شبیه شهر شده اند هستند.

تمرکز خرید ویلا در مازندران عمدتا متوجه غرب استان می‌شود از محمودآباد تا رامسر بویژه در محمودآباد، نور، نوشهر و چالوس که هم ساحل دارد و هم جنگل و فاصله دریا تا ارتفاعات و مناطق جنگلی کمی بیشتر از بقیه شهر‌های غرب مازندران مانند رامسر یا تنکابن است به همین دلیل زمین برای خرید و فروش بیشتر در دسترس خریداران قرار دارد.

کانون‌های پرتقاضای ویلا، اما مدتی است تحت تاثیر چهار عامل انگار کم رفت و آمد شده اند شیوع کرونا، کاهش سطح درآمد خانوار‌ها، رکود توام با گرانی ملک و شاید هم انتخابات آمریکا.

محسن پور یکی از فعالان مسکن می‌گوید: قیمت زمین و ویلا‌های ساحلی و جنگلی نسبت به نیمه اول پارسال تا سه‌برابر افزایش یافته، وضعیتی که معتقد است با توجه به افزایش تورم در بخش‌های دیگر طبیعی است و پای هیچ حبابی هم در میان نیست.‌

او می‌گوید: بازار ویلا در شمال ویژگی‌های خاص خودش را دارد که در بازار‌ مسکن سایر نقاط کشور دیده نمی‌شود مثلا در چند سال گذشته از یک سو تغییر کاربری زمین‌ها محدودتر شده و از سویی دیگر به خاطر مشکلات زیست محیطی و آلودگی هوا تمایل به خرید ویلا و کوچ از شهر‌های بزرگ به شمال زیاد شده و حتی در برخی از مناطق استان محله‌هایی از برخی اقوام غیر بومی در حال شکل گرفتن است.

محسن پور به مثلث عرضه، تقاضا و قیمت اشاره می‌کند و می‌گوید: در حالیکه عرضه زمین به دلیل سخت گیری‌ها در تغییر کاربری‌ها و چشم امید داشتم فروشندگان به افزایش قیمت‌ها کاهش داشته، تقاضا برای خرید ویلا پیش از موج گرانی‌های اخیر و شیوع کرونا بیشتر شده بود دو عاملی که افزایش قیمت ویلا‌ در شمال را بدنبال داشت.

 

 

برای اطلاع از قیمت ویلا در مناطق مختلف شمال ناچار به جستجوی اینترنتی برای یافتن نشانی و شماره تماس بنگاه‌ها و شرکت‌های معاملات ملکی هستم کلید واژه "خرید ویلا در شمال" ۹,۰۵۰,۰۰۰ نتیجه را جلوی چشمان شما خواهد گذاشت.

با چشم‌های از حدقه بیرون آمده قیمت برخی ویلا‌ها را که می‌بینم انگار سیم برق به شصت پایم وصل کرده باشند، ویلای ۳۶۰ متری در ایزدشهر ۲۳ میلیارد تومان، ۴۸۰ متری در رویان ۱۲ میلیارد تومان و ... ارزانترین ویلا یک میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان برای یک ویلای ۱۷۵ متری، متری شش و نیم!!

هم چت آنلاین دارند، هم شماره تماس و هم راهنمای ایمیلی برای خریدار، تماس می‌گیرم مشاور املاک، جوانی حدودا ۳۰ ساله باید باشد می‌گوید: در این دو هفته هیچ بازدیدی برای خرید ویلا نداشتیم و قیمت‌ها هم دو سه ماهی می‌شود تغییری نکرده و ثابت مانده است.‌

او می‌گوید: قیمت ویلا‌ها چند ماه قبل و همزمان با اوج گرفتن قیمت سایر اقلام به صورت روزانه و هفتگی افزایش پیدا می‌کرد مثلا ویلای یک میلیارد تومانی هفته‌ای تا صد میلیون تومان افزایش قیمت داشت، اما اکنون عرضه هست و تقاضا نیست، ویلا‌های خالی هست و خریدار نیست.‌

محسن پور می‌گوید: آنچه ترمز قیمت ویلا‌ها را در این یکی دو هفته پایین کشیده است کرونا و ممنوعیت سفر‌ها بود نه بایدن و ترامپ و انتخابات آمریکا.

می پرسم یعنی ترامپ و بایدن و التهابات انتخابات آمریکا و زمزمه کاهش قیمت دلار تاثیری ندارد؟ انگار به رگ غیرتش برخورده باشد می‌گوید آقا این چه لفظی است که همه چیز را به آن سوی مرز و آمریکا ربط می‌دهند؟ قیمت مسکن و ویلا در روستا‌های رویان و نور چه ربطی به رئیس جمهور آمریکا دارد؟ هر چه هست مسائل داخلی است عرضه و تقاضا معقول نیست، پول بی حساب و کتاب هم دست برخی‌ها هست وبا این پول بازی می‌کنند، می‌خرند، احتکار می کنند، به چند برابر قیمت می‌فرشند و کمی هم درد و دل می‌کند و خداحافظ.

۱۱۶۸۱ کیلومتر آن طرفتر از ایران، آمریکا روز‌های پرالتهاب انتخاباتی را می‌گذراند که کاری به کار آنچه در ینگه دنیا می‌گذرد نداریم آنچه موضوع گزارش ما است روز‌های بی التهاب خرید و فروش زمین و ویلا در شمال است.

رضا حسینی یکی از مشاوران املاک می‌گوید:خرید و فروش ویلا در شمال دو فصل دارد در ۶ ماه نخست سال، ویلا‌های ساحلی و جنگلی مشتری دارند به همین دلیل مالکان آن‌ها نیازی به فروش ویلا ندارند، اما ۶ ماه دوم سال فرصت خوبی برای کسانی است که می‌خواهند با خرید ویلا سرمایه گذاری کنند تا در ۶ ماه نخست سال بعد بتوانند علاوه بر افزایش قیمت، سودی هم از اجاره ویلا‌ها داشته باشند.

از وضعیت بازار می‌پرسم که می‌گوید: چند روزی است  مشاوران املاک به دلیل محدودیت‌های کرونایی تعطیل هستند و بلاتکلیف، درست مثل خریداران یا فروشندگان ویلاها.

از دلیل بلاتکلیفی می‌پرسم و می‌گوید: خریدار و فروشنده اکنون تمایلی به فروش ویلا یا زمین ندارند چرا که فروشنده می‌ترسد قیمت‌ها همانند ماه‌های قبل دوباره بالاتر برود و خریدار هم فکر می‌کند شاید با کاهش احتمالی قیمت ارز، قیمت ویلا و زمین هم کمی پایین بیاید.

به پرسش اصلی می‌رسم و می‌پرسم کاهش احتمالی نرخ دلار بر روی قیمت ویلا‌های شمال تاثیری هم دارد؟ می‌گوید سیاست‌های خارجی همیشه بر روی قیمت‌ها حتی قیمت زمین و ملک تاثیرگذار است چرا که نوسان دلار و ارز و انتخابات ریسک خرید و فروش را بالا می‌برد، اما این تحولات همانند بازار سکه و دلار تاثیر چندانی بر بازار ویلا‌ها نخواهد گذاشت.

رضا حسینی می‌گوید: ۹۵ درصد کسانی که ویلا می‌خرند هدفشان سرمایه گذاری دراز مدت است و فقط ۵ درصد خریداران برای مصرف شخصی ویلا می‌خرند.‌

او می‌گوید: با انتخاب بایدن احتمال کاهش نرخ دلار وجود دارد، اما احتمال کاهش قیمت ویلا و شوک به این بازار مانند بازار سکه و دلار انتظاری بیهوده است، محدودیت‌های کرونایی بیشتر از انتخابات آمریکا روی بازار مسکن تاثیر گذاشته و سبب ثابت ماندن قیمت ویلا‌ها شده است.

این فعال بخش مسکن می‌گوید:متاسفانه بخش‌هایی از اقتصاد کشور همیشه از رویداد‌های سیاسی خارجی تاثیر می‌گیرند و راه حل فرار از این معضل را هم کارشناسان اقتصادی باید بگویند، اما چیزی که مشخص است وقتی عرضه و تقاضا ظرفیت معقولی ندارد و حاشیه سود مسکن بسیار بالا و ریسک خطر بسیار پایین است، قیمت ویلا‌ها را نه در آن سوی آب‌ها بلکه در همین داخل و توسط سرمایه گذاران تعیین می‌شود و خداحافظی می‌کند.

سراغ یکی دیگر از فعالان بخش مسکن می‌روم.  آقای پیروی با اعداد و ارقام حرف می‌زند می‌گوید: قیمت دلار دو بار در سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۷ افزایش بی سابقه‌ای داشت حتی تا ۴۰۰ درصد، اما قیمت مسکن در مازندران در آن برهه زمانی کمتر از ۷۰ درصد افزایش یافت، به عبارتی سابقه تاریخی نشان می‌دهد افزایش شوک آور قیمت دلار، بازار مسکن را با شوک قیمتی مواجه نمی‌کند.

او ‌ می‌گوید: در همان سال‌ها وقتی که قیمت دلار به ثبات نسبی رسید مردم ترجیح دادند سرمایه‌های خود را از بازار ارز به بخش مسکن وارد کنند و به همین دلیل قیمت مسکن افزایش پیدا کرد به عبارتی این مردم هستند که با ورود یا خروج سرمایه خود بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند.

پیروی دوباره سراغ اعداد و ارقام می‌رود و ادامه می دهد: کشور سه بار در سال‌های ۱۳۸۳، ۱۳۸۷ و ۱۳۹۳ به دلیل تصمیمات دولت و حتی سخنرانی‌های برخی دولتمردان با رکود چند ساله مسکن روبرو شد، مثلا گفتند همه دلال‌های مسکن زیر ذره بین هستند و با آن‌ها برخورد می‌شود، یا در ممنوع بودن پرداخت تسهیلات بانکی اعلام کردند گاو صندوق‌های بانک را ۶ قفله باید کرد و این سخنان باعث رکود در بازار مسکن شد.
‌
او می‌گوید: بازار مسکن به صورت کامل تابعی از سیاست‌های ارزی و نتیجه انتخابات این کشور و آن کشور نیست چرا که تجربه نشان داده بالا و پایین رفتن قیمت دلار تاثیر شوک آوری بر بازار مسکن ندارد بلکه آنچه سبب افزایش یا کاهش قیمت مسکن می‌شود سیاست‌های ریالی بانک مرکزی و نحوه نظارت دولت بر بازار سرمایه داخلی است و تمام.

گزارش: سید رضا کریمی

انتهای پیام / ک