روند رو به رشد مراکز تجاری در کلانشهر مشهد علاوه بر افزایش بار ترافیکی و شلوغی شهر باعث شده است برخی از واحدهای فعال در این مراکز تجاری از فروش خود راضی نباشند با این حال ساخت مراکز تجاری به طور قارچ گونه ای ادامه دارد.

به گزارش خبرنگار گروه استان های باشگاه خبرنگاران جوان از مشهد ، خیلی وقت است قصد خرید دارم لیست خریدهایم را چند روزی است که در ذهنم ردیف کرده ام، راهی پاساژ معروف در شهر می شوم، هوا برای خرید و گشت در خیابان ها عالی است برای رسیدن به مجتمع تجاری مورد نظرم باید از راسته ی مغازه ها و فروشگاه های لباس در حاشیه خیابان عبور کنم پیاده رو مملو از بانوان، زوج های جوان، زن و شوهرهایی که کودک خردسالشان را در کالسکه گذاشته اند و به قصد خرید یا شاید هم تفریح در حال تماشای ویترین مغازه ها هستند.

داخل فروشگاه های لباس نیز شلوغ به نظر می رسد در این میان کاسبی مغازه های فروش بستنی و انواع تنقلات نیز رونق دارد. سرانجام به مجتمع مورد نظرم می رسم شیشه های مجتمع از تمیزی برق می زنند در اتومات مجتمع که باز می شود بادخنک و دلچسب دستگاه های تهویه هوا به صورتم می خورد صدای موسیقی در فضای مجتمع پیچیده است و همزمان بوی کیک و قهوه غرفه ورودی فروشگاه دلم را قلقلک می دهد.

نورپردازی مجتمع و رنگ های تابلوهای تبلیغاتی دنیایی از رنگ های شاد و زنده ایجاد کرده است. پاساژگردی ام را از بالاترین طبقه با استفاده از آسانسور شیشه ای مجتمع شروع می کنم. گشتی در طبقه فوقانی می زنم فضای خلوت این طبقه بیشتر یک ظهر روز تعطیل را در ذهن تداعی می کند در راهروها بیشتر می گردم خیلی از فروشگاه ها خالی از کسبه است و روی شیشه در ورودی کاغذهایی با عبارت «این مغازه به رهن و اجاره داده می شود» چسبانده شده است.

یادم می آید روزهایی که این مجتمع تازه افتتاح شده بود کسبه زیادی در این طبقه فعال بودند اما حالا جمع کرده اند به امید اینکه در طبقات دیگر وضعیت بهتر باشد به پاساژگردی ام ادامه می دهم اما در طبقات دیگر نیز به جز طبقه همکف این وضعیت تکرار می شود حتی میزان جمعیت طبقه همکف در مقایسه با جمعیت تردد کننده در بیرون از مجتمع ناچیز است. دلم می گیرد بیرون که می آیم در چشم انداز شهر چند مجتمع تجاری دیگر می بینم که ساخته شده اند یا در حال ساخت هستند و از خودم می پرسم که آیا وضعیت یا آینده این مجتمع ها نیز مانند این پاساژ بی رونق است؟

رشد قارچ گونه مراکز تجاری در کلان شهرها

در سال های اخیر در مشهد مجتمع های تجاری رشدی قارچ گونه داشته به طوریکه در برخی از مناطق شهر ، چند مرکز خرید در مجاورت یکدیگر ایجاد شده. تعدد این مراکز خرید در مرکز و نقاط شلوغ شهر، بار ترافیکی این مناطق را افزایش داده است. بیشتر این پاساژ ها خدمات یکسانی را ارائه می دهند. بسیاری از مغازه داران از نبود تقاضا شکایت می کنند. پای درد دل یکی از فروشندگان این مجتمع تجاری می نشینم. این فروشنده پوشاک تا چند ماه قبل در یکی از پاساژهای منطقه سجاد فعالیت می کرد اما به دلیل کسادی و بی رونقی آنجا، اکنون واحد تجاری در مرکز خریدی واقع در منطقه احمد آباد اجاره کرده است اما از وضعیت فروش اینجا نیز چندان راضی نیست. 

خسروی فروشنده مانتو و شلوار می گوید: گاهی برای افزایش رونق مرکز تجاری، جشنواره های فروش و جشن هایی برگزار می شود اما برگزاری این قبیل مراسم نیز راهگشا نبوده است زیرا معمولا در شبی که این جشنواره ها برگزار می شود به دلیل ازدحام جمعیت فروش ما نیز خوب است ولی بعد از تمام شدن جشنواره، فروش نیز افت می کند در حالیکه هدف از برگزاری این جشنواره ها معرفی مجتمع به مردم است و اینکه خریدار خاطره خوبی از مرکز تجاری در یادش بماند و دوباره برای خرید مراجعه کند اما این هدف محقق نمی شود.

افزایش قیمت ملک از دلایل رشد مراکز تجاری

با وجود بی رونقی مراکز خرید، صدور مجوز ساخت مجتمع های تجاری در مشهد ادامه دارد و سوال این است که چرا روند رو به رشد مراکز تجاری در مشهد تداوم دارد. به نظر می رسد مسئولان مدیریت شهری بتوانند به این سوال  پاسخ دهند.

محمد رضا حسین نژاد معاون شهرسازی و معماری شهرداری مشهد درباره این موضوع می گوید: توزیع و صدور مجوز کاربری های تجاری بر اساس شرایط و نیاز جمعیتی محدوده است اما در بیشتر مواقع و در وضع  کنونی این تناسب در نظر گرفته شده وجود ندارد و تابع عرضه و تقاضا و استفاده از انتفاع زمین در مراکز شهر است.

وی به این سوال که علت یکسانی خدمات ارائه شده در مراکز تجاری مختلف چیست این طور پاسخ می دهد: معمولا صدور مجوز کلی و در قالب اعلام تجاری است و هنگام تقاضای مجوز مجتمع تجاری فعالیت صنف خاص اعلام نمی شود.  در مقررات مصوب نیز برای اعلام زمینه فعالیت مجتمع الزامی وجود ندارد اما در صورت لزوم این موضوع می تواند در طرح های تفصیلی آینده مد نظر قرار بگیرد.

فروش تراکم و صدور پروانه، راه اداره شهر نیست

صدور مجوزهای بی رویه برای ساخت مجتمع های تجاری از سوی شهرداری مخصوصا در مناطق مرکزی شهر باعث شده است شاهد این باشیم که در مجتمع های تجاری بیشتر مغازه ها تعطیل باشند و یا اینکه مجتمع های تجاری تازه ساز با مشکل فروش و اجاره واحدهای تجاری رو به رو باشند.

سید مسلم سید الحسینی دکترای شهرسازی و عضو هیات علمی گروه شهرسازی دانشگاه آزاد اسلامی واحد مشهد می گوید: افزایش مجتمع تجاری در سال های اخیر در مشهد لجام گسیخته بوده است. در واقع دم دستی ترین راه اداره شهر از طریق فروش تراکم،کاربری و صدور پروانه است در حالیکه در سال های اخیر رشد مجتمع های تجاری و مسکونی باعث شده هزینه های شهر افزایش یابد.

وی ادامه می دهد: از سوی دیگر نبود نگاه یکپارچه در مدیریت شهری باعث شده است به مدیریت شهر نگاه کوتاه مدت شود باید برای مدیریت شهر برنامه ریزی طولانی مدت و با توجه به توانایی ها و ظرفیت های اقتصادی شهر وجود داشته باشد. ضمن اینکه شهرداری باید تعامل خود را با سرمایه گذاران و فعالان بخش خصوصی افزایش دهد در حالیکه در مجموعه مدیریت شهری این تعامل با بخش خصوصی وجود ندارد.

این استاد شهرسازی تصریح می کند: تقویت تعامل بین بخش خصوصی و شهرداری ضروری است وقتی ارتباط شهرداری با فعالان بخش خصوصی و صاحبان سرمایه افزایش یابد به دنبال آن نیز اعتماد بیشتر می شود و ایجاد اعتماد باعث خواهد شد که سرمایه ها به شهرداری سپرده شود تا بتواند فعالیت های اقتصادی انجام دهد و از منافع آن قادر به تامین هزینه های اداره شهر باشد در این حالت دیگر شهرداری مجبور نیست از طریق فروش تراکم و صدور پروانه شهر را اداره کند.

سیدالحسینی تاکید می کند: ضمن اینکه باید در این مجتمع های تجاری جاذبه های گردشگری ایجاد شود به طور مثال در سایر کشورهای دنیا  در مجتمع های تجاری جاذبه هایی مثل زمین های اسکی، آکواریوم و  امکانات این چنینی وجود دارد تا مسافران و گردشگران جذب مراکز خرید شوند.

وی  می گوید: در ایجاد این جاذبه ها باید هویت شهر را نیز در نظر گرفت. در واقع شهرداری ها با توجه به ظرفیت های یک شهر و ذات یک شهر می توانند برای آن شهر برنامه ریزی کنند. در شهر مشهد با ماهیت مذهبی نیز برنامه ریزی های طولانی مدت شهر می تواند با توجه به زائر پذیر بودن صورت گیرد.

نبود درآمدهای پایدار چالش جدی شهرداری ها

کارشناسان اقتصادی نبود منابع مالی و درآمدهای پایدار را در شهرداری ها عاملی می دانند که باعث شده مدیریت شهری هزینه های اداره شهر را از  فروش تراکم، تغییر کاربری و صدور مجوز تامین کند و همین باعث می شود رشد مجتمع های تجاری بیش از نیاز شهر باشد.

 شهریار آل شیخ( معاون برنامه ریزی و توسعه سرمایه انسانی شهرداری مشهد و رئیس کمیسیون برنامه ریزی و سرمایه سازمانی کلان شهرهای کشور) می گوید: درآمدهایی پایدار تعریف می شود که از منافع آن استفاده شود. چالش شهرداری ها ، فقدان درآمدهای پایدار است. در سال های گذشته درآمد شهرداری ها از سوی دولت تامین می شد ولی از سال ۱۳۷۰ به بعد سازمان های شهرداری ها مکلف شدند که هزینه های شهر و سازمان خود را تامین کنند.

وی ادامه می دهد: از سوی دیگر هزینه های زیاد جاری شهر، شهرداری ها را دچار مشکل کرده است به طوریکه  درآمد شهرداری ها از محل عوارض شهری فقط یک سوم هزینه های جاری شهر را تامین می کند.

معاون برنامه ریزی شهرداری مشهد می گوید: شهرداری ها برای دستیابی به درآمدهای پایدار نیاز به ارتباط با فعالان اقتصادی از طریق تاسیس شرکت دارند اما به دلیل نظارت های متعدد و قوانین دست و پاگیر در تاسیس شرکت دچار مشکل و ارتباط آنها با فعالان بخش خصوصی محدود می شود ، بنابراین وقتی شهرداری امکان فعالیت های اقتصادی را نداشته باشد تنها راه باقی مانده برای او این است که از طریق صدور مجوز از جمله مجتمع های تجاری شهر را اداره کند.

آل شیخ ادامه می دهد: از سوی دیگر شهرداری مثل سایر دستگاه های دولتی درگیر بوروکراسی سنگینی است که این امر چابکی شهرداری را می گیرد و این روند بورکراسی پیچیده نیز در فعالیت های اقتصادی شهرداری خلل ایجاد می کند.

راه حلی به نام روش های متفاوت بهره برداری از مراکز تجاری

فعالان بازار و متخصصان اقتصادی معتقدند اگر رشد بی رویه مجتمع های تجاری در کلان شهرهایی مثل مشهد ادامه داشته باشد در آینده ساخت مراکز تجاری متوقف می شود زیرا بی رونقی این مراکز باعث  خواهد شد متقاضی برای خرید این واحدهای تجاری وجود نداشته باشد. فروش اقساطی بلند مدت  واحدهای مجتمع های تجاری تازه ساز نیز گویای همین وضعیت است. توجه به مقوله بهره برداری در مجتمع های تجاری می تواند به خروج از وضعیت فعلی کمک کند. 

فاطمه قرایی دکترای شهرسازی می گوید: معمولا سازندگان مجتمع های تجاری در کشور به روش‌های متفاوت بهره‌برداری فکر نمی‌ کنند و  در مراحل پایانی ساخت  مرکز تجاری، به فکر چگونگی راه‌اندازی مجتمع می‌افتند در حالیکه مدیریت و بهره برداری از مجتمع تجاری باید در ابتدای کار مورد توجه باشد.

وی تصریح می کند: اگر شما اخیرا به برخی از مجتمع های تجاری مشهد سر بزنید می بینید که این مرکز برای افزایش رونق خود دو طبقه از مجتمع تجاری را به پردیس سینمایی اختصاص داده این امر نشان دهنده توجه به موقوله بهره برداری مراکز تجاری برای رونق بیشتر است.

همچنین در آینده روند ساخت مجتمع های تجاری در کلانشهر مشهد باید متناسب با سطح نیازهای هر ناحیه باشد و شهروندان نباید برای خرید مجبور به سفر طولانی شهری شود زیرا این سفرها معمولا بار ترافیکی  شهر را افزایش می دهد.

 محمد رضا حسین نژاد معاون معماری و شهرسازی شهرداری مشهد در این زمینه می گوید: با هدف جلوگیری از تراکم مجتمع های تجاری در مناطق مرکزی شهر، مشوق هایی برای ساخت مجتمع های تجاری در مناطق محلی و حاشیه شهرها در نظر گرفته شده یکی از این مشوق ها، تخفیف در هزینه صدور پروانه است.

روی آوردن مراکز تجاری به بورس کالاها و خدمات مورد نیاز شهروندان به خصوص در مواردی که کمتر در آن زمینه کار شده نیز می تواند در خروج مجتمع های تجاری از وضعیت فعلی موثر باشد به طور مثال اکنون بازار سوغات مشهد اشباع از کالاهای چینی شده است و با توجه به سفر تعداد زیاد زائران داخلی و خارجی به مشهد، می توان برخی از مجتمع های تجاری فعلی را به مرکز فروش سوغات ایرانی اختصاص داد و در این مراکز و در مجاورت واحدهای تجاری، کارگاه های صنایع دستی را در معرض دید زائران و شهروندان قرار داد تا مردم به انگیزه خرید محصول ایرانی و رونق گرفتن تولید ایرانی جذب این مراکز شوند.

انتهای پیام// م .م

گزارش از مریم مزروعی