به گزارش گروه وبگردی باشگاه خبرنگاران جوان؛ بر اساس تصمیم اخیر شورای پول و اعتبار نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن‌ یکم در چارچوب برنامه ملی بازآفرینی شهری برای استفاده خانه‌اولی‌‌ها در بافت‌های فرسوده از هشت به 6 درصد و برای سایر مناطق شهری از 9.5 به هشت درصد کاهش یافت. بنابر این تصمیم خانه‌اولی‌ها برای دریافت تسهیلات 160 میلیون تومانی مسکن (در تهران) باید 80 میلیون تومان را مدت یک سال در بانک مسکن سپرده‌گذاری کنند.

 و پس از یک سال، برای بازپرداخت وام خود در تهران، یک میلیون و 866 هزار تومان و در مراکز استان‌ها یک میلیون و 399 هزار تومان و در سایر شهرها حدود 700 هزار تومان پرداخت کنند. تا پیش از این تصمیم متقاضیان وام مسکن صندوق یکم در تهران پس از 12 سال بابت وام 160 میلیون تومانی، حدود 110 میلیون تومان سود پرداخت می‌کردند. به‌عبارت دیگر با نرخ سود 9.5 درصد حدود 270 میلیون تومان (با قسط ماهانه یک میلیون و 800 هزار تومانی) پرداخت می‌کردند اما با کاهش سود وام مسکن خانه‌اولی‌ها به هشت درصد، خانه‌اولی‌ها باید برای وام 160 میلیون تومانی، ماهانه یک میلیون و 730 هزار تومان پرداخت کنند که این مبلغ حدود 130 هزار تومان از وام با نرخ سود 9.5 درصد کمتر است برای سایر مناطق شهری نیز با فرض بازپرداخت 12ساله، سود تسهیلات به 90 میلیون تومان کاهش می‌یابد.

 از سوی دیگر مطابق مصوبه شورای پول و اعتبار نرخ سود وام صندوق پس‌اندازیکم برای استفاده خانه‌‌اولی‌ها در بافت‌های فرسوده از هشت به 6درصد کاهش یافته است، بر این اساس در تهران زوج‌های جوان 12 ماه پس از سپرده‌گذاری در حساب صندوق پس‌اندازیکم می‌توانند از وام 160میلیون تومانی و اقساط ماهانه یک میلیون و 560 هزار تومانی آن استفاده کنند. مقایسه این رقم با اقساط وام با نرخ هشت درصد حکایت از کاهش حدود 170 هزار تومانی قسط ماهانه دارد.

کل سود این تسهیلات با نرخ 6 درصد با بازپرداخت 12ساله به‌شیوه ساده 64 میلیون و 800 هزار تومان است که در مقایسه با وام هشت درصدی حدود 26میلیون تومان کاهش می‌یابد. نکته قابل توجه در این زمینه، افزایش نرخ مسکن در طول یک‌ سال گذشته است. قیمت فروش و اجاره‌بهای مسکن در سال گذشته به ‌صورت نجومی افزایش یافت، به‌طوری که در سطح شهر تهران متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی در بهمن 96 نسبت به مدت مشابه سال قبل، حدود 22.33 درصد افزایش یافت.

همچنین میزان تغییرات اجاره‌بهای یک متر واحد مسکونی (به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی) در پاییز 96 نسبت به مدت مشابه خود 14.8 درصد افزایش را نشان داد. در چنین شرایطی خرید مسکن برای یک زوج جوان، به فرض تمکن در پرداخت اقساط وام نیز تقریبا ناممکن است. اگرچه به نظر می‌رسد دولت با هدف خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه به‌ویژه زوج‌های جوان، تصمیم بر کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن گرفته است، اما باید دید به‌راستی چه تعداد از زوج‌های جوان خانه‌اولی برای خرید مسکن توانایی پرداخت اقساط وام را دارند. ‌آیا کاهش سود تسهیلات کمکی به خانه‌دار شدن زوج‌های جوان می‌کند؟ موضوعی که کارشناسان بازار مسکن در گفت‌وگو با «فرهیختگان» به تحلیل و تفسیر آن پرداخته‌اند.

  انباشت متقاضیان مسکن

کارشناس مسکن و نویسنده طرح جامع مسکن (ورژن اول) در گفت‌وگو با «فرهیختگان» می‌گوید: «اگر چه کاهش سود تسهیلات مسکن، پرداخت تسهیلات را برای متقاضیان اندکی تسهیل می‌کند اما مشکل اصلی اینجاست که جامعه هدف تسهیلات مسکن، شامل همه دهک‌‌های درآمدی نمی‌شود.»به مینو رفیعی شرایط اقتصادی جامعه به‌گونه‌ای است که قدرت خرید به‌ویژه در زوج‌های جوان به ‌شدت کاهش یافته است و تعداد متقاضیان وام مسکن- به دلیل ناتوانی در بازپرداخت تسهیلات مسکن- بسیار کم شده است. علاوه‌بر این، با افزایش نرخ بیکاری، عدم درآمدزایی بخش عمده‌ای از جوانان و کاهش آمار ازدواج، طبیعی است که کم کردن سود تسهیلات تاثیر چندانی در خانه‌دار شدن یا استطاعت زوجین برای خانه‌دار شدن ندارد.

این کارشناس مسکن معتقد است: «تنها تاثیر کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن، افزایش میزان تقاضاست. اما همین امر نیز به منزله توانایی دولت در پرداخت وام و تسهیلات به متقاضیان نیست.»  رفیعی ادامه می‌دهد: «برای ساماندهی وضعیت مسکن زوج‌های خانه‌اولی، دولت باید دستورالعمل و سیاست به هم پیوسته‌ای را دنبال کند؛ موضوعی که تاکنون عمل نشده و دستورالعمل‌های پیاپی و متعدد تنها باعث پیچیده‌تر شدن شرایط دریافت وام می‌شود.»

وی می‌گوید: «دولت به‌راحتی می‌تواند بر اساس آمار سرشماری نفوس و مسکن کشور تعداد زوج‌‌های بدون خانه، تعداد زنان سرپرست خانوار، تعداد زوج‌های با درآمد متوسط رو به پایین را استخراج کند و بر اساس طبقه‌بندی دهک‌های درآمدی نوع ارائه تسهیلات وام مسکن را تعیین کند.

به عبارت دیگر دولت یک سیاست را برای همه اقشار بدون خانه در پیش گرفته است، در حالی که این سیاست، در عمل، تنها شامل حال زوج‌های خانه‌اولی متمکن می‌شود.» نویسنده طرح جامع مسکن بر این باور است که بحران‌های اقتصادی به‌حدی جامعه را با چالش مواجه کرده است که موضوع مسکن و تسهیلات آن در میان این بحران‌ها کمرنگ شده است.

  تاثیر ناچیز کاهش سود تسهیلات مسکن

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز گوید:  کاهش سود تسهیلات وام مسکن خانه‌اولی‌ها از 9.5 درصد به هشت درصد تاثیر چندانی در خانه‌دار شدن زوج‌های جوان ندارد به گفته حسن محتشم بسیاری از زوج‌های جوان حتی توانایی تامین مبلغ سپرده و به‌تبع آن دریافت وام را ندارند، بنابراین کاهش بیش از هشت درصدی سود تسهیلات هم تغییر در وضعیت آنها ایجاد نمی‌کند. وی معتقد است که ارائه وام‌های دولتی به متقاضیان مسکن باید همه اقشار درآمدی را پوشش دهد. شکی نیست که یک زوج جوان (به فرض شاغل بودن هر دو نفر) که قرار است ماهانه مبلغی حدود یک میلیون و 700 هزار یا یک میلیون و 300 هزار تومان برای پرداخت اقساط خود به حساب بانک مسکن واریز کنند، فشار اقتصادی زیادی را متحمل می‌شوند. البته برای کسانی که توانایی پرداخت اقساط وام مسکن را داشته باشند، کاهش 130 و 170 هزار تومان از سود تسهیلات می‌تواند گوشه‌ای از مخارج زندگی را تامین کند.

  افزایش سطح تقاضا

یک تحلیلگر و کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «فرهیختگان» می‌گوید: «پرداخت وام مسکن خانه‌اولی‌ها به این معنا نیست که این وام کل منابع لازم برای خرید یک خانه را فراهم می‌کند. از این رو این وام شامل حال کسانی می‌‌شود که با پس‌انداز خود بیش از دو سوم مبلغ خرید خانه را تامین کرده و یک سوم مابقی را از طریق اخذ وام تامین می‌کنند.»  به گفته مهدی سلطان‌محمدی با توجه به اینکه سال گذشته 200 هزار نفر متقاضی دریافت وام مسکن بودند، دولت با کمبود منابع مالی تامین‌کننده وام مسکن مواجه شد. به عبارت دیگر پوشش این سطح از تقاضا برای دریافت وام، از سوی دولت، غیرقابل پیش‌بینی بود. از این رو وزیر راه‌وشهرسازی از دولت تقاضا کرد از محل منابع صندوق توسعه ملی، اعتباراتی به این طرح اختصاص داده شود. وی تاکید می‌کند: «بر اساس علم اقتصاد، منابع محدود باید در اختیار نیازهای نامحدود باشد، اما با این وجود دولت باید بر اساس منابع موجود خود، در حوزه مسکن سیاستگذاری و تصمیم‌گیری کند. در این راستا، پرداخت وام مسکن نیز برای تامین مسکن دو قشر از جامعه تعریف شده است. نخست خانه‌اولی‌ها و دوم کسانی که در بافت فرسوده زندگی می‌کنند.»

 این تحلیلگر بازار مسکن معتقد است که سیاست دولت در پرداخت وام مسکن به زوج‌های خانه‌اولی قابل دفاع است، اما دامنه این سیاست‌ها باید همه اقشار جامعه را تحت پوشش قرار دهد.