به گزارش  گروه وبگردی باشگاه خبرنگاران جوان، فصلنامه اقتصاد مسکن به بررسی دلایل ایجاد دوره‌های رونق و رکود در بخش مسکن با تاکید بر دوره رکودی سه سال اخیر پرداخته است.
بررسی بلندمدت بازار مسکن در ایران حاکی از وجود نوسانات شدید در متغیرهای این بخش از جمله قیمت مسکن، ارزش افزوده و سرمایه گذاری است به طوریکه بازار مسکن همواره طی یک دوره 4 تا 6ساله شاهد یک پدیده رونق و در پی آن رکود بوده است.

ایجاد دوره های رونق و رکود در بخش مسکن را می توان به عوامل درون و برون بخشی تقسیم کرد. از جمله عوامل درون بخشی ایجاد ادوار تجاری بخش مسکن را می‌توان عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا مسکن، وجود انگیزه های سوداگرانه به دلیل ضعف زیرساخت های اطلاعاتی، قانونی و مالیاتی، ساختار نامناسب تولید و وجود سازندگان غیر حرفه ای در بخش مسکن، ضعف تکنولوژی و دوره طولانی ساخت، عدم وجود زیرساخت‌های نهادی و همچنین عدم رعایت الزامات و مقررات شهری بر اساس طرح‌های توسعه جامع و تفصیلی شهری نام برد.

همچنین با توجه به ارتباط متغیرهای بخش مسکن با متغیرهای کلان و خرد اقتصادی،  این بخش از متغیرهای برون بخشی از جمله تغییر و تحولات در بازار پول، نقدینگی و  تورم، بخش حقیقی اقتصاد و اقتصاد خرد خانوار، بودجه دولت و بازار نفت نیز متاثر است.

در مطالعات اقتصادی حوزه مسکن جهت بررسی دوره‌های رونق و رکود از متغیرهای مختلفی از جمله قیمت، ارزش‌افزوده، پروانه های ساختمانی یا میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن استفاده می‌ شود با این وجود به نظر می‌رسد بهترین متغیر واقعی نشان‌دهنده رونق یا رکود در بخش مسکن میزان سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده توسط بخش خصوصی است.

عمده سرمایه‌گذاری و ساخت و سازهای بخش مسکن در ایران توسط بخش خصوصی‌ صورت می‌گیرد. با شروع نشانه‌های رکود در بخش مسکن، عموما بخش خصوصی فعال در حوزه مسکن، سطح فعالیت‌های جدید خود را در این بخش کاهش می‌دهد و با ظهور نشانه‌های رونق در بخش مسکن، سرمایه‌گذاری جدید در بخش مسکن افزایش می‌یابد.

نکته قابل توجه در بخش مسکن ایران این است که نرخ رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شروع شده از ضریب همبستگی بسیار بالایی با قیمت مسکن برخوردار است و همانطور که از نمودار شماره 1 پیداست این ضریب همبستگی با قیمت حقیقی مسکن بیشتر است.

به عبارت دیگر می توان قیمت مسکن و عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن را به عنوان عوامل اصلی ایجاد کننده دوره های رونق و رکود در بخش مسکن نام برد.

*نحوه شکل‌گیری دوره های رونق و رکود در بخش مسکن

به طور کلی نحوه شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکود را می توان به صورت نمودار شماره 2 نشان داد. با افزایش قیمت مسکن در بخش مسکن)به دلیل کمبود نسبی عرضه مسکن و همچنین ایجاد شوک در یکی از عوامل موثر برون بخشی مسکن از جمله نرخ ارز، تورم، افزایش نقدینگی و(...، تقاضای سوداگرانه و همچنین بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن افزایش می یابد و به تبع آن سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده با ورود فعالین بخش ساخت و ساز به خصوص سرمایه گذاران غیرحرفه ای به بخش مسکن افزایش می یابد و اصطلاحا بازار مسکن با رونق مواجه می‌شود.

در پی آن با وقفه زمانی 2  تا 3 ساله  )با توجه به طول دوره ساخت مسکن در ایران( بازار مسکن با افزایش عرضه و اشباع مواجه شده و پس از آن روند معکوس در بازار مسکن شروع می شود به طوریکه بازار مسکن به دلیل عرضه مازاد و عموما تغییر یا شوک در عوامل موثر برون بخشی ) هم  چون رکود اقتصادی، کاهش قدرت خرید خانوار، کنترل نقدینگی و (... ، با ثبات نسبی  در قیمت مواجه شده و تقاضای سوداگرانه از بازار حذف می‌شود و سازندگان غیر حرفه ای و بخشی از سازندگان حرفه ای نیز از بازار خارج می گردند در نتیجه مجددا بازار مسکن با وقفه زمانی با کاهش عرضه و افزایش قیمت روبرو می شود.

بنابراین نکته قابل تامل در شکل گیری دوره های رونق و رکود در بازار مسکن این است که در شکل گیری این دوره ها، علاوه بر عوامل درون بخشی بازار مسکن ) از جمله دوره ساخت طولانی، ورود و خروج سازندگان غیرحرفه ای، کمبود عرضه و(...، عوامل برون بخشی)همچون قدرت خرید خانوار، نقدینگی، تورم عمومی، نرخ بهره، وضعیت تولید ناخالص داخلی، بودجه دولت و (... نیز دخیل هستند.

*حقیقت آشکار در بخش مسکن

همانطور که در قسمت‌های پیشین ذکر شد بین تغییرات در قیمت مسکن و تغییرات در سرمایه گذاری شروع شده توسط بخش خصوصی در بخش مسکن ) به عنوان یکی از پارامترهای نشان دهنده رونق و رکود در این بخش همبستگی بالا و رابطه مستقیمی وجود دارد و با افزایش قیمت مسکن، سرمایه گذاری شروع شده در بخش مسکن نیز افزایش می‌یابد.

تجارب دهه های گذشته در بخش مسکن نشان می‌دهد که باید رابطه مستقیم فوق‌الذکر را به عنوان یک حقیقت آشکار در بخش مسکن پذیرفت و به نظر می‌رسد تا زمانیکه که شرایط ساختاری اقتصاد کلان ایران تغییر نیافته و به دلیل عدم وجود‌ بستر مناسب جهت سرمایه‌گذاری آحاد مردم در بخش‌های تولیدی و ‌... ، اقتصاد ملی با نقدینگی سرگردان و تقاضاهای سوداگرانه مواجه است، این حقیقیت آشکار نیز وجود خواهد داشت.

لذا هر عامل بی ثبات کننده قیمت مسکن، می تواند منجر به ایجاد رونق یا رکود یا به عبارت دیگر ایجاد نوسان در متغیرهای واقعی بخش مسکن همچون سرمایه گذاری و ارزش افزوده در این بخش سود.

*بررسی وضعیت موجود بازار مسکن (سال های 1392 تا 1394)

بررسی متغیرهای بخش مسکن حاکی از این است که در ادامه ادوار تجاری، بازار مسکن پس از طی دوره رونق سال های 1390 تا 1392، ز اواسط سال 1392 تا 1394 با ثبات در قیمت و رکود در سطح فعالیت ها مواجه شده است.

ولی به نظر می‌رسد این رکود نسبت به سایر رکودهای روی داده در بخش مسکن از عمق بیشتری برخوردار باشد به طوریکه نرخ رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن )سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده توسط بخش خصوصی در طی سال‌های1392و1393 با کاهش کم‌سابقه ای مواجه شده است و تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی علاوه بر دو سال مذکور در سال1394 نیز دارای رشد منفی قابل توجهی است.

همچنین نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن در سال 1392 منفی شده و پیش‌بینی می‌شود با توجه به کاهش تقاضای صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 1393 و 1394 نرخ رشد ارزش افزوده در سال 1394نیز منفی باشد.

از طرف دیگر با توجه به کاهش سطح فعالیت ها در بخش مسکن، سهم تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی سیر نزولی داشته و این سهم در شش ماهه اول سال 1394 به حدود 10 درصد کاهش یافته است.

*دلایل شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکود در بخش مسکن با تاکید بر دوره رکودی 1392تا 1394

همانگونه که در قسمت‌های پیشین ذکر شد عوامل ایجادکننده رونق و رکود در بخش مسکن، به دو دسته عوامل درون و برون‌بخشی تقسیم می‌شوند. به عبارت دیگر علاوه بر عوامل درون بخشی، عوامل برون بخشی نیز در ایجاد ادوار تجاری بخش مسکن تاثیرگذار هستند.

در زیر به ترتیب به بررسی عوامل برون و درون بخشی ایجاد کننده ادوار تجاری در بخش مسکن پرداخته می‌شود؛

الف:عوامل برون بخشی ایجاد کننده ادوار تجاری در بخش مسکن

بخش مسکن به عنوان یکی از اجزای مهم اقتصاد ملی از بخش ها و بازارهای مختلف  اقتصادی کشور تاثر می‌پذیرد و نوسانات و تغییر و تحولات در این بازارها و بخش‌های  اقتصادی باعث ایجاد شوک و یا نوسان در بخش مسکن می‌شود.

بازار پول، بخش حقیقی اقتصاد، بودجه خانوار دولت، و بازار نفت، از جمله این بازارها و بخش‌های اقتصادی  است. در ذیل به بررسی ارتباط بازارها و بخش های فوق‌الذکر با ادوار تجاری بخش مسکن به خصوص در دوره رکودی 1392تا 1394پرداخته شده است.

*بازار پول

متغیرهای بازار پول از جمله عواملی است که نقش بسزایی در روند متغیرهای اقتصاد کلان و بخش‌های مختلف اقتصادی دارند و سیاستگذاری صحیح در این بازار می‌تواند باعث رشد و توسعه بخش های مختلف اقتصادی گردد با این وجود به نظر می‌رسد در دهه های اخیر به دلیل عدم استقلال بانک مرکزی و همچنین کسری بودجه قابل توجه دولت ها و استفاده دولت های مختلف از منابع پر قدرت بانک مرکزی جهت تامین منابع مالی موردنیاز خود و در برخی از مواقع تبدیل درآمدهای هنگفت نفتی به ریال، بازار پول  با نرخ رشد نقدینگی بالا مواجه بوده است.

افزایش نرخ رشد نقدینگی عموما منجر به افزایش تقاضای معاملاتی مصرفی در کل اقتصاد و در بازارهای خاص از جمله بازار مسکن می شود و در پی آن علاوه بر افزایش سطح عمومی قیمت ها، قیمت کالاهای غیرقابل مبادله همانند مسکن نیز افزایش قابل توجهی می‌یابد.

بررسی بلندمدت تورم عمومی و نرخ رشد قیمت مسکن و نقدینگی ‌نشان می‌دهد هر چند نوسانات قیمت در بازار مسکن به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه در این بازار بیشتر از نوسانات در سطح عمومی قیمت ها و نقدینگی است ولی این سه متغیر دارای میانگین نرخ رشد نزدیک )به ترتیب دارای میانگین نرخ رشد حدود 20،21و 22درصد در طی دوره 1370تا 1393) و تقریبا هم روند بوده‌اند.

به عبارت دیگر با افزایش نرخ رشد نقدینگی، تورم عمومی و در تبع آن قیمت مسکن نیز افزایش می یابد. بررسی متغیرهای نقدینگی، تورم عمومی و قیمت مسکن در سال های  1392 و  1393نشان می‌دهد با توجه به اعمال سیاست کنترل نقدینگی و اعمال نظارت بیشتر بر بازار پول و موسسات اعتباری ، ورود نقدینگی سرگردان به بازار مسکن نیز کاهش یافته و این بازار با ثبات قیمت مواجه شده و با توجه به حقیقت آشکار نام برده شده در بازار مسکن، سرمایه‌گذاری و فعالیت در بخش حقیقی و ساخت و ساز مسکن نیز کاهش یافته است.

متغیر دیگر بازار پول که بر بازار مسکن تاثیر می گذارد نرخ سود واقعی سپرده ها و تسهیلات بانکی است. به منظور کارکرد بهینه بازار پول، نرخ سود اسمی می بایست به گونه ای تعیین گردد که سود واقعی سپرده های بانکی به میزان بسیار کمی منفی و نرخ سود تسهیلات بانکی به میزان بسیاری کمی مثبت شود.

در صورتیکه نرخ سود واقعی سپرده های و تسهیلات بانکی به میزان قابل توجهی مثبت باشد انگیزه سرمایه گذاری در بخش های مختلف اقتصادی کاهش می یابد و اشخاص نقدینگی خود را در بانک ها و موسسات اعتباری سپرده گذاری می نمایند و درصورتیکه نرخ سود واقعی به دلیل تورم عمومی بالا و تعیین دستوری نرخ سود بانکی، کاهش یافته یا منفی گردد میزان سپرده های مدت دار در سیستم بانکی کاهش می یابد و بخشی از نقدینگی به بازارهای رقیب از جمله بازار مسکن سوق پیدا می کند.

نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی در ایران طی دوره 1371 تا 1392عموما منفی یا به میزان بسیار کمی مثبت بوده است ولی این نرخ در سال‌های 1393 و 1394 به طور قابل توجهی افزایش یافته و به بالاترین میزان در طی 24 سال اخیر رسیده است.

افزایش نرخ سود واقعی سپرده ها و تسهیلات بانکی در سال های 1392 و 1393باعث شده است از یک طرف انگیزه سرمایه گذاری در بخش‌های واقعی اقتصاد از جمله سرمایه گذاری در ساخت و ساز مسکن کاهش یابد و از طرف دیگر اشخاص نقدینگی خود را در بانک‌ها و موسسات اعتباری سپرده گذاری کنند و حتی خانواری که انگیزه خرید مصرفی در بخش مسکن دارند نیز تقاضای خود را به تعویق بیندازند لذا بازار مسکن با کاهش تقاضا و ثبات قیمت مواجه شده و سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز مسکن کاهش یافته است.

همچنین بالا بودن نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی باعث شده است که در طی سال های 1392تا 1394برنامه‌های دولت در خصوص اعطای تسهیلات در بافت های فرسوده و مناطق روستایی توسط بانک ها به دلیل بالا بودن هزینه پول عملیاتی نشود این حوزه ها به خصوص ساخت و ساز دربافت های فرسوده نیز با رکود مواجه باشند.

از طرف دیگر بالا بودن نرخ واقعی سود سپرده‌های بانکی، باعث افزایش تمایل افراد به سپرده‌گذاری در حساب‌های مدت دار و کاهش تمایل افراد به سپرده‌گذاری در حساب‌های دیداری در طی سال‌های مذکور شده است که این مساله نیز زمینه افزایش هزینه تامین پول برای بانک ها و افزایش نرخ سود تسهیلات بانکی و در نتیجه عدم تمایل اشخاص و خانوارها به تقاضا یا سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن را ایجاد کرده است.

نکته قابل تامل دیگر در بازار پول، سرعت گردش پول است. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد سرعت گردش پول در طی سال های اخیر همواره کاهشی بوده است و بازار پول با وجود پیشرفت تکنولوژی در این بازار، از کارایی کمتری برخوردار شده است. به عبارت دیگر سیستم بانکی کشور به عنوان یک ابزار مهم و موثر در رشد و توسعه بخش‌های مختلف اقتصادی نتوانسته است به درستی به ایفای نقش بپردازد.

هر چند این مساله به خصوص در سال های اخیر به دلیل عدم شرایط نامناسب اقتصادی از جمله تحریم‌های اقتصادی و همچنین افزایش معوقات و بدهی دولت و بخش خصوصی به
سیستم بانکی بوده است ولی بخشی از این عدم کارایی، ناشی از عملکرد نامناسب سیستم بانکی و اختصاص بخش قابل توجهی از منابع بانکی به خرید و احداث ساختمان توسط
خود بانک ها به خصوص در سال های1390و1391 و حبس این منابع در بازار مسکن و ساختمان به دلیل رکود معاملاتی در این بازار است.

نکته آخر اینکه سیاست های پولی در حوزه مسکن از انعطاف لازم برخوردار نیستند و امکان تغییر سریع این سیاست ها متناسب با شرایط اقتصادی بخش مسکن وجود ندارد. این در حالی است که به منظور کاهش دامنه نوسانات در بخش مسکن، بازار پول با شروع نشانه‌های رونق در این بخش، باید به سرعت سیاست‌های انقباضی اعمال کند و با شروع نشانه‌های رکود در بخش مسکن، سیاست‌های انبساطی اتخاذ کند در اینصورت دامنه نوسانات متغیرها در بخش مسکن کاهش می‌یابد. به عبارت دیگر بازار پول در بخش‌ مسکن با تاخیر در تصمیم‌گیری مواجه است.
منبع:تسنیم