متن کامل این گزارش بدین شرح است:

اواخر سال ۱۳۹۲ گزارش کمیسیون اقتصادی در صحن مطرح شد در بند ۱۷ آنکه به مالیات بر سود عایدی سرمایه در بخش مسکن مربوط بود اشکالات اساسی وارد بود که با تذکر بنده و قبول رئیس محترم مجلس برای بازگشت به کمیسیون و اصلاح آن از مجلس رای گرفتند و مجلس موافقت کرد. در طول این مدت با استدلالات مفصل که شمه‌ای از آن‌ها تقدیم می‌شود، کمیسیون اصل کار را پذیرفت ولی دوره وضع مالیات و نرخ‌ها را چنان قرار داد که موضوع کاملا بی‌خاصیت می‌شد. در روز ۵ شهریور همین گزارش را که ۷ اقتصاددان حاضر در آن جلسه امضاء کرده بودند در صحن توزیع کردم که در انتهای آن تقاضا شده بود به پیشنهاد چاپ شده اینجانب رأی داده شود. پیش از آنکه نتیجه آرا و راه حل را عرض کنم، نظرتان را بع دلائل علمی موضوع جلب می‌کنم.  
 
۱. مشکل جانکاه مسکن برای مردم، به ویژه برای زوج‌های جوان، یکی از دغدغه‌های شما نمایندگان مردم است. این مشکل در شهر‌ها رنج آور‌تر شده است. سرشماری‌ها نشان می‌دهد که درصد خانوارهای دارای مسکن ملکی در شهر‌ها به طور مداوم کم و کمتر می‌شود. به طوریکه در سال ۱۳۶۵ هفتاد درصد خانوارهای شهری مسکن ملکی داشتند اما این نسبت به ۵۶ درصد در سال ۱۳۹۰ کاهش می‌یابد. 



 
عکس این پدیده، با شدت بیشتری درباره اجاره نشینی صادق است. خانوار‌های جدیدی که متقاضی خانه اجاره‌ای بوده‌اند در دهه اول انقلاب ۸ درصد خانوارهای جدید را تشکیل می‌دادند، ولی با شیب تندی در دهه‌های بعدی افزایش یافت و در پنجساله ۸۵-۹۰ به ۵۰ درصد خانوارهای جدید رسید. یعنی با اطمینان می‌توان گفت که امروز جوانانی که با مقدمات سخت ازدواج می‌کنند، بیش از نیمی از زوج‌های جوان محتاج اجاره مسکن هستند. 



 
 
افزایش تقاضای اجاره نشینی، نه از سر انتخاب و مطلوبیت است. در بازار اجاره مسکن دو عامل بازدارنده برای اجاره نشینی وجود دارد. یکی مدت اجاره کوتاه است که جابجایی‌های مکرر را بر مستاجران تحمیل می‌کند و دیگری اجاره بهای سنگین که اغلب با کسب ودیعه بالا همراه است. این دو عامل به اضافه علاقه ایرانیان به مسکن ملکی علی القاعده باید تقاضای اجاره نشینی را کاهش دهد، ولی چنانکه ملاحظه فرمودید تقاضای اجاره نشینی رو به تزاید است. در واقع اجاره نشینی از سر اضطرار است. اینکه تبعات اجتماعی این عدم مطلوبیت و نارضایتی در بیش از نیمی از خانوارهای جدید چه بر سر سرمایه اجتماعی ما می‌آورد، بحث جداگانه می‌-خواهد.  
 
۳- در بازار مسکن چه کسانی متقاضی هستند؟ دقت در دو رقم پاسخ این پرسش مهم را روشن می‌کند. در حالیکه طی ۲۵ سال گذشته یازده میلیون و هفتصد و سی هزار (۱۱، ۷۳۰، ۰۰۰) مسکن جدید ساخته شده است، تنها تعداد پنج میلیون و پانصد هزار (۵، ۵۰۰، ۰۰۰) خانوار بر دارنگان مسکن ملکی اضافه شده است، یعنی تنها ۴۸ درصد متقاضیان مسکن طی این مدت مسکن را برای استفاده شخص خواسته‌اند. پس بقیه یعنی ۵۲ درصد متقاضیانی که مسکن را به دست آورده‌اند، نگاه سرمایه‌ای به مسکن داشته‌اند، این دسته خود به دو دسته تفکیک می‌شوند: کسانی که مستغلات داری را راهی برای حفظ ارزش دارایی خود می‌-شمارند، ولی آن را اجاره می‌دهند این‌ها، عرضه در بازار اجاره نشینی را تقویت می‌کنند. دسته دوم که به مسکن نگاه سرمایه‌ای دارند، سوداگرانی هستند که می‌خرند تا بفروشند و از اختلاف قیمت فروش با قیمت خرید، سود ببرند. اینان میل به احتکار دارند چرا که تجربه به آنان ثابت کرده است که تاخیر در عرضه و فروش، قیمت دارایی آنان را سریع‌تر از افزایش سطح عمومی قیمت‌ها افزایش می‌دهد. به این نمودار توجه بفرمایید که همین پدیده را برای سال‌های ۱۳۷۸ تا ۱۳۹۰ نشان می‌دهد. طی این مدت شاخص قیمت مسکن ۸. ۶۵ برابر شده است در حالیکه شاخص کل ۵. ۹ برابر شده است. 


 
 
 
علل این امر، تجدید ناپذیری زمین و هزینه صفر برای احتکار مسکن و مهم‌تر از همه تقاضای سوداگران در بازار مسکن است.  
پدیده نا‌میمون سوداگری با سودآوری زیادی که دارد عامل اصلی افزایش هزینه تمام شده زمین و مسکن و از آن طریق افزایش اجاره بها و کاهش قدرت مردم برای تهیه مسکن ملکی است و به شکل خودافزایی سرمایه‌ها را از بخش کسب و کار (از جمله تولید و ساخت مسکن) به خود جلب می‌کند و چرخه باطل زیر را در پی دارد: 


 
 
افزایش سوداگری افزایش قیمت زمین افزایش قیمت مسکن افزایش هزینه اجاره نشنی
و بازافزایش سوداگری، که در شکل نشان داده شده است.  
 
۴- تلخی و رنج اجاره نشینی تنها یکی از تبعات سوداگری در بازار مسکن است، نتیجه تلخ دیگر این است که سود بادآورده آن، سرمایه در دسترس را در بخش‌های تولیدی کاهش می‌دهد.  
 
وقتی سرمایه گذاری در کسب وکار با ریسک و نااطمینانی بالا و ده‌ها دردسر همراه است و حداقل ۲۵ درصد مالیات بر سود از آن گرفته می‌شود، چرا سرمایه به بازاری نرود که ریسک آن تقریبا صفر است، و مالیات نیز از سود آن گرفته نمی‌شود؟ البته اغلب اصحاب کسب وکار مانند سوداگران نیستند که بخواهند به هزینه رنج و گرفتاری مردم به سود‌های آلوده به اجحاف دست یابند. به قول جان می‌نارد کنیز، اقتصاددان معروف، سوداگری حاصل پیش بینی تحولات بازار است، ولی سود کسب وکار، حاصل پیش بینی بازدهی یک دارایی درگیر تولید در طول یک عمر است.  
 
۵- به طور خلاصه سوداگری در بخش مسکن تبعات زیانباری دارد از جمله: 

۱) کاهش سرمایه در بخش کسب کار که کاهش ایجاد شغل و افزایش قیمت محصولات حاصل از کسب وکار را در پی دارد. 

۲) افزایش قیمت زمین مسکن و هزینه اجاره نشینی

۳) افزایش سطح عمومی قیمت‌ها (چون افزایش قیمت در این بخش بیش از سطح کل افزایش قیمت‌ها است) 

۴) افزایش حرمان بین زوج‌های جوان و تبعات تلخ اجتماعی– سیاسی آن

۵) تشدید بی‌عدالتی و نابرابری درآمد ناشی از سودهای بادآورده

۶) کاهش سطح رفاه اکثریت مردمی که یا اجاره نشین‌اند یا با اقساط سنگین خانه دار می‌شوند به دلیل سهم بالای هزینه تامین مسکن در درامد محدودشان

۷) کاهش میل به سرمایه گذاری و تلاش در کسب وکار مولد و تخریب فرهنگ کار و ابتکار

بنابراین هر راه حلی که بتواند سوداگری در بخش مسکن را کاهش دهد، ضدرکود و ضدتورم خواهد بود. 

۶-چه کنیم؟  
 
مطالعات علمی و تجربیات عینی راه حل را در وضع مالیات بر عایدی حاصل از سوداگری می‌دانند.  
مالیات سه وظیفه مهم بر عهده دارد ۱) تخصیص بهینه منابع ۲) کاهش نابرابری ۳) کسب درآمد برای دولت.  
وضع مالیات بر عایدی حاصل از سوداگری مسکن هرسه خاصیت مذکور را دارد و آن چرخه باطل پیش گفته را نیز می‌شکند.  
 
خرید مسکن برای فروش معامله‌ای چرخشی است، نه توزیعی، به عبارت فنی ارزش افزوده واقعی ملی ندارد، اگر به طرز موثری سودآوری آن را کاهش دهیم، آن چرخه باطل را متوقف ساخته‌ایم. راه حل آن اعمال مالیات است ولی اعمال مالیات وقتی مؤثر است که سود سوداگری را به زیر سود کسب و کار مولد بکشاند. حتی اگر نرخ‌های مالیاتی جوری باشد که سود دو بخش برابر شود، باز تاثیر کافی ندارد. زیرا با زحمت و ریسک موجود در بخش کسب وکار، جاذبه معاملات بی‌ریسک و بی‌دردسر سوداگری مسکن بخشی از معاملات چرخشی سوداگرانه را باقی می‌گذارد. با وضع این مالیات کسب سود بی‌زحمت و بادآورده در کل اقتصاد کاهش می‌یابد و از این طریق نابرابری کم می‌شود و به عدالت نزدیک می‌شویم و درآمد دولت نیز افزایش می‌یابد که دولت می‌تواند منابع حاصل از این مالیات را صرف ساخت مسکن ارازن قیمت نماید.  
 
البته دو نکته باید در نظر گرفته شود ۱) بین فروش مسکن برای تبدیل به احسن و مقاصد بهر ه‌مندی شخصی از مسکن و فروش به قصد سوداگری و کسب سود بی‌دردسر باید فرق گذاشت. ۲) وضع و اعمال این مالیات جدید نباید با سرعت و شدت باشد، تا مردم عادت کنند و زیر ساخت‌ها هم موجود باشد. در عین حال طولانی شدن زیاد باعث بی‌اثری راه حل خواهد شد.  
 
پیشنهاد کمیسیون در ۱۳ سال نرخ مالیات بر عایدات ناشی از سوداگری را به ۳۰ درصد می‌رساند، یعنی هیچ! در حالی که پیشنهاد چاپ شده من رسیدن به این نرخ طی ۵ سال بود. در حالیکه نرخ مالیات بر سود تولید ۲۵ درصد است. البته نظر اصلی بنده ۳ سال بود ولی برای جلب رضایت و همراهی دوستان خیرخواه که احتیاط بیشتر را لازم می‌دیدند به ۵ سال راضی شدم. متاسفانه از‌‌ همان شروع بحث، در کمیسیون در ایام پایانی سال قبل، لابی سنگین سوداگران قدرتمند آغاز شد و اعمال نفوذ و نگران سازی‌های بی‌اساس کار خود را کرد و دیروز که نظر کمیسیون در مجلس مطرح شد، حتی‌‌ همان پیشنهاد کم خاصیت هم حذف شد! بنده هم به دلیل دستور پزشک در استراحت مطلق بودم و دوستان اقتصاددان دیگر نیز طبق آیین نامه نمی‌توانستند پیشنهاد مرا مطرح و از آن دفاع کنند. توجه می‌دهم که نرخ این مالیات در کشورهای دیگر ۴۰ تا ۶۰ درصد است.  
 
راه حل جبران این تصمیم

با توجه به اینکه دولت محترم نیز وضع مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن را با نرخ‌های بالا‌تر در بسته سیاستی ضدرکود و ضدتورمی خویش آورده است، باید تلاش شود با گفتگو و پاسخ منطقی به القائات لابی گران و سودپرستان سوداگر زمین و مسکن، مجلس را متقاعد کرد که به این مالیات ضدرکود و ضدتورم رای دهد.

انتهای پیام/