علیرضا توکلی رئیس اداره عرضه‌های نوین فرابورس در گفتگو با خبرنگار اقتصادی باشگاه خبرنگاران، در خصوص افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن بیان کرد: اصلی ترین دلیل افزایش نرخ اوراق تسهیلات مسکن فاصله بین عرضه و تقاضا در این بازار است که طبق آمار در ۵ سال گذشته حجم عرضه در بازار مسکن از ۱۸۸ میلیارد تومان به نزدیک ۴۰۰ میلیارد تومان افزایش یافته است.

وی در این باره ادامه داد: در شرایط فعلی همواره حجم تقاضا کمتر از این عدد بوده و در این چند سال بین ۳۰ میلیارد تومان تا ۲۸۰ میلیارد تومان بوده است.

توکلی در رابطه با افزایش سقف تسهیلات مسکن گفت: در ۶ ماه گذشته و بعد از مصوبه شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات اوراق تقاضا به صورت جهشی افزایش پیدا کرده و به بیش از ۶۰۰ میلیارد تومان در ماه رسیده است که همین فاصله بین عرضه و تقاضا باعث شده قیمت اوراق در بازار بشدت افزایش پیدا کند.

رئیس اداره عرضه‌های نوین فرابورس در خصوص عدم تحرک در بازار مسکن اظهار داشت: طبق آمار این اوراق صرف خرید تسهیلات و بدنبال آن خرید مسکن اتفاق می‌افتد و عرضه با یک روند‌ آرام حرکت می‌کند و افزایش می‌یابد، ولی اگر تقاضا جهش پیدا کند، مشکل زا خواهد بود.

وی در خصوص تاثیر بانک مسکن در تقویت بازار اوراق ادامه داد: برای اینکه بانک مسکن بتواند بازار عرضه را تقویت کند و جوابگوی تقاضا باشد و باعث کاهش این قیمت شود، دو کار جدید در دستورالعمل فرابورس قرار دارد.

توکلی در خصوص راهکارهای ارائه شده تصریح کرد: یکی از این راهکار‌ها مجوزی است که از طرف سازمان بورس برای صندوق‌های سرمایه گذاری گرفته شده که این صندوق‌ها حدود ۴۰۰۰ میلیارد تومان منابع دارند و مقرر شده قسمتی از این منابع را به سمت بانک مسکن سوق دهند تا این بانک بتواند با استفاده از منابع جدید تسهیلات جدیدی را ارائه دهد و این تاثیر بسیار زیادی در کاهش قیمت اوراق خواهد داشت.

رئیس اداره عرضه‌های نوین فرابورس نکته دوم را اینگونه بیان کرد: برای جلوگیری از شایعات و نوسانات بوجود آمده در قیمت اوراق تسهیلات مسکن پیشنهاد دومی به بانک مسکن داده شده تا این بانک صندوق جدیدی را با هدف بازارگردانی اوراق تسهیلات ایجاد نماید تا از این طریق نوسانات جدید قیمت که بین ۸۰ هزار تا ۱۰۰ هزار تومان بوده را کنترل نماید.

وی در خصوص زمان اجرایی شدن این صندوق اظهار داشت: با توجه به اینکه برنامه‌های راه اندازی این صندوق ایجاد شده، در شهریورماه جاری این کار صورت خواهد پذیرفت و با پروسه آن بانک مسکن اوراق تسهیلات را منتشر خواهد کرد.

توکلی ادامه داد: با افزایش شدید حجم عرضه، ما شاهد کاهش قیمت اوراق تسهیلات خواهیم بود.

رئیس اداره عرضه‌های نوین فرابورس در رابطه با تاثیر فرابورس در ۶ ماه گذشته در شرایط مسکن گفت: فرابورس از آبان سال ۹۲ و از زمانی که قیمت اوراق ۳۷ هزار تومان بوده، کار خود را شروع کرده، که از‌‌ همان موقع جلساتی باسازمان بورس داشته‌ایم و در ابتدای سال جاری نیز گزارشات خود را به شورای عالی بورس ارائه کرده‌ایم.

وی در رابطه با وظیفه بازار فرابورس بیان کرد: فرابورس بازاری است که وظیفه آن فراهم کردن فضای شفاف برای عرضه و تقاضا است، که عرضه کننده و تقاضا کننده این اوراق مردم و بانک مسکن هستند که تحت کنترل فرابورس نیستند.

توکلی ادامه داد: مکانیزم‌های اجرایی و کنترلی عرضه و تقاضا بعد از مصوبات هیئت مدیره استفاده می‌شود که این کار زمانبری بوده است.

رئیس اداره عرضه‌های نوین فرابورس در خصوص نتایج اقدامات فرابورس و افزایش دوباره قیمت اوراق مسکن، بیان کرد: علت اصلی افزایش قیمت غیر از فاصله عرضه و تقاضا شکاف دیگری است که به دلیل ارزش گذاری این قضیه وجود دارد که آن هم از طریق وامهایی با نرخ ۱۶ درصد است که به مردم داده می‌شود.

وی در این رابطه ادامه داد: با توجه به نرخ تورم ۴۰ درصدی در ماه‌های گذشته و نرخ سود تسهیلات بیش از ۲۶ تا ۲۷ درصدی جذابیتی را ایجاد می‌کند تا این اوراق جذاب به نظر بیاید.

توکلی در خصوص روندکاهشی وضعیت فعلی تورم و تاثیر آن بر قیمت اوراق تسهیلات مسکن، بیان کرد: با وضعیت فعلی تورم و روند کاهشی آن می‌توان انتظار کاهش قیمت این اوراق را داشت که در مقابل با کاهش نرخ تورم نرخ سود بانکی کاهش پیدا می‌کند و با کاهش نرخ سود بانکی این شکاف بین نرخ سود ۱۶ درصدی از بین خواهد رفت و این عامل دیگری برای کنترل قیمت خواهد بود که با گذشت زمان عملی شود.

رئیس اداره عرضه‌های نوین فرابورس در خصوص عدم رضایت از قیمت املاک قیمت در شرایط فعلی گفت: عدم رضایت از قیمت املاک طبق آمار وزارت راه و شهرسازی تهران بین ۲ تا ۹ میلیون و میانگین ۳. ۷ میلیونی می‌باشد و طبق آمار وزارت راه و شهرسازی کل کشور بین ۷۰۰ تا ۴ میلیون و میانگین ۱. ۴ میلیونی می‌باشد.

وی در خصوص عدم رضایت از قیمت زمین در تهران گفت: به طور متوسط قیمت زمین در تهران در برخی مناطق تا ۱۳ میلیون و در کل تهران ۵ میلیون می‌باشد.

* عوامل بنیادی

توکلی عوامل بنیادی افزایش نرخ اوراق تسهیلات مسکن را در سه مورد بیان کرد، یکی مابه التفاوت نرخ سود این اوراق و نرخ سود بازار دیگری افزایش قدرت خرید این تسهیلات در دی ماه ۹۲ از ۲۵ میلیون به ۴۵ میلیون و در آخر افزایش تقاضای فصلی و ایجاد یک شکاف ۵۰ درصد بین عرضه و تقاضا است.

شکاف تقاضا عرضه سال
۱۵۶+ ۳۲ ۱۸۸ ۸۹
۱۲۰+ ۱۳۰ ۲۵۰ ۹۰
۱۱۱+ ۲۲۲ ۳۳۳ ۹۱
۱۵۶+ ۲۸۰ ۴۳۶ ۹۲_ ده ماهه
۲۰۶_ ۶۲۲ ۴۲۸ ۶ ماه اخیر

 (اعداد به میلیارد تومان است)

* عوامل غیربنیادی/ احساسی/ جذب بازار

رئیس اداره عرضه‌های نوین فرابورس در ادامه عوامل غیر بنیادی موثر در اوراق تسهیلات مسکن را بیان کرد، یکی شایعه افزایش سقف تسهیلات به ارقام بالای ۸۰ تا ۱۰۰ میلیون، دیگری شایعه افزایش قیمت مسکن و در آخر احتمال سفته بازی و معامله سوداگرانه و سودجویانه که صرفا در بهمن و اردیبهشت ماه بوده و بعد از آن به صفر رسیده است.

وی در خصوص نظارت بر روی کار خریداران اوراق مسکن اظهار داشت: از‌‌ همان ابتدای سال گذشته و با شروع کار فرابورس شاهد طراحی شاخصی با عنوان معاملات سوداگرانه بوده‌ایم که چه معاملاتی در بازار صورت می‌گیرد و منجر به دریافت وام از بخش مسکن نمی‌شود.

توکلی در این خصوص ادامه داد: شاخص سوداگرانه نشان دهنده معاملات مخرب است و این شاخص در شورای عالی بورس و در حضور نمایندگان سازمان بورس و بانک مرکزی ارائه شده و مورد توجه قرار گرفته است.

رئیس اداره عرضه‌های نوین فرابورس در خصوص ویژگی‌های این شاخص تصریح کرد: شاخص سوداگرانه نشان دهنده آن است که از سال ۸۹ سفته بازی عددی بین ۶ تا ۲ درصد بوده و به طور میانگین به ۲ تا ۳ درصد نیز رسیده است که با اقدامات انجام شده در سه ماهه اخیر و با ایجاد محدودیت‌های ۹۰ ورقه‌ای این عدد در پایان تیرماه به صفر رسیده است.

وی در این رابطه ادامه داد: یعنی ما در این ماه مطلقا یک ورقه هم که در بازار معامله نشده و به وام منجر شود نداشته‌ایم و مسلما ۷ درصد آن به وام منجر شده است.

توکلی در پایان توصیه‌هایی را برای خرید اوراق تسهیلات مسکن بیان کرد: خرید صرفا با مراجعه به شعب بانک مسکن در شبکه کارگزاری‌های فرابورس صورت گیرد، هزینه جزئی کارمزد در متن صورتحساب کارگزاری‌ها به خوبی قابل رویت است و در آخر به تاخیر انداختن دریافت تسهیلات و خرید مسکن به ماه‌های آتی راهکار مناسبی است.

انتهای پیام/