کسانی که همیشه در خریدشان دودل هستند و بعد از این که چیزی را می‌خرند، چند بار آن را پس می‌دهند و دوباره می‌گیرند، باید بدانند که در معاملات مسکن دیگر از این خبرها نیست و فقط با داشتن اختیاراتی که قانون می‌دهد اجازه فسخ قرارداد را دارند، مگر این‌که واقعا سر شما کلاه رفته باشد.

به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، وقتی تهیه مسکن یکی از مهم‌ترین نیازهای شهروندان به شمار می‌رود، دیر یا زود، برای به دست آوردن سرپناه باید سری به «دفاتر مشاوران املاک» یا همان «بنگاه معاملات ملکی» زد؛ زیرا که اکنون تنظیم قرارداد مسکن میان خریدار و فروشنده یا مالک و مستأجر الزامی است و پیش‌نویس نسخه رسمی این قراردادها در اختیار بنگاه‌های معاملات ملکی قرار دارد.

با این حال، کم نیستند مشکلات حقوقی که در همین دفترها ایجاد می‌شوند؛ به طوری که بسیاری از قراردادهای تنظیم شده یکی از طرف قرار داد یا گاهی هر دو را به دردسر می‌اندازد. اگر شما هم قصد انجام معامله‌ای در بنگاه معاملات ملکی دارید یا با مشکلی در این باره مواجه شده‌اید، خواندن این گزارش را که روزنامه حمایت در گفت‌وگو با دکتر میترا ضرابی، وکیل دادگستری و مدرس دانشگاه، تهیه شده است، از دست ندهید.

در مورد قرارداد

برای شروع باید بدانید که قرارداد، یک رابطه حقوقی است که بین دو نفر ایجاد می‌شود و در این رابطه، توافق طرف‌های معامله برای به‌وجود آمدن آثار حقوقی در آن لازم است. آثار حقوقی به معنای تکلیفی است که پس از عقد قرارداد و انجام معامله، برعهده یکی از دو طرف یا هر دو گذاشته می‌شود.

این نکته را نیز بدانید که طبق ماده 183 قانون مدنی، در خرید و فروش ملک، خریدار متعهد به پرداخت پول می‌شود و فروشنده تعهد دارد در ازای دریافت پول از خریدار، خانه یا ملک را به او تحویل دهد. همچنین فراموش نکنید که بنگاه مشاوران املاک وابستگی به دولت ندارد و وابسته به صنف خود است.

باید پای مشاوران املاک در میان باشد

برای عده‌ای این سؤال مطرح است که چرا باید قراردادهای ملکی را در بنگاه‌های مشاوران املاک ببندند؟ به گفته دكتر ضرابی تا قبل از سال 1376 در قراردادهای اجاره، مستأجر نفع زیادی می‌برد؛ زیرا قانون به نفع مستأجر بود و خدا باید به داد مالک می‌رسید، اگر می‌خواست مستأجر را از خانه بیرون کند.

 اما در سال 76 قانونگذار به فکر تغییراتی در قانون مالک و مستأجر افتاد قوانین جدیدی در اين زمينه تصویب شد. طبق قوانین جدید مستأجر دیگر به اندازه گذشته حق و حقوق ندارد و مالک آسان‌تر می‌تواند مستأجر را به اصطلاح «جواب» کند. با وجود این، یکی از آیین‌نامه‌های این قانون که درباره روابط مالک و مستأجر است، تصریح دارد که قراردادهای اجاره زمانی مشمول قانون سال 76 می‌شوند که توسط 2 شاهد گواهی شوند و در قرارداد مهر بنگاه مشاور املاک نیز وجود داشته باشد.

 البته باید بدانید که نبود مهر بنگاه به معنای ابطال قرارداد نیست، بلکه این قرارداد مشمول تغییر قوانین سال 76 نمی‌شود و به طور حتم مالک ضرر خواهد کرد. حالا اگر مالک هستید و راضی به ضرر نیستید، قرارداد خود را در حضور مشاوران املاک تنظیم کنید. یادتان باشد سند مربوط به قراردادهای ملکی یا خودرو از اسناد عادی به شمار می‌آیند، از سوی دیگر، فراموش نکنید که قانون مدنی کشور پیچیدگی‌های خود را دارد و در صورت خودداری از تنظیم قراردادهای اجاره‌ در حضور مشاوران املاک با فرض رفع اختلافات احتمالی از طریق مواد قانون مدنی، دور از انتظار نیست که کارتان گره بخورد.

بندی که شما را می‌فریبد

گاهی پیش می‌آید که قراردادهای تنظیم شده در مشاوران املاک اشکال‌هایی دارد، بد نیست با این موارد نیز آشنا شوید.
برای مثال مشاوران املاک بدون این‌که طرف معامله بداند و به حقوق خود عالم باشد، در قرارداد از بند «اسقاط کافه خیارات» استفاده می‌کنند. این جمله ساده تمام حق فسخ‌هایی را که می‌تواند در یک معامله وجود داشته باشد، از بین می‌برد و طرف‌های معامله هم خیلی راحت و بدون اطلاع از این که چه حقی از آنها ضایع شده است، قرارداد را امضا می‌کنند. اما متوجه باشید که شما با امضای این بند، درهای زیادی را در معامله به روی خود می‌بندید.

برای مثال شما خانه یا خودرویی را گران‌تر از نرخ اصلی آن می‌خرید و بعد از خرید متوجه می‌شوید که چه اتفاقی افتاده است در این زمان شما به دلیل امضای قراردادی که همان جمله ساده در آن آمده است، نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. یا فرض کنید خانه‌ای را به عنوان 110 متر به شما می‌فروشند و بعد از بسته‌شدن قرارداد متوجه می‌شوید که خانه 100 متر است؛ با اسقاط کافه خیارات، دیگر کار از کار گذشته است و شما هم طبق قرارداد اختیار فسخ ندارید.

البته در این صورت نیز راهکارهای حقوقی وجود دارد؛ اگر در چنین دامی افتادید، باید بدانید که این بند، از نظر حقوقی غلط است زیرا هر قدر اختیارات از فرد گرفته شود باز هم یکسری از اختیارات مانند «خیار تدلیس» را نمی‌توان از بین برد. «تدلیس»
به معنای فریفتن است. اگر ثابت شود که طرف مقابل شما را فریب داده است، قانون وارد عمل می‌شود و با وجود این که شما آن بند از قرارداد را امضا کرده‌اید، مداخله می‌کند و شخص فریب‌کار مسئول عمل غیر قانونی خود است.

دودل‌ها بدانند

کسانی که همیشه در خریدشان دودل هستند و بعد از این که چیزی را می‌خرند، چند بار آن را پس می‌دهند و دوباره می‌گیرند، باید بدانند که در معاملات مسکن دیگر از این خبرها نیست و فقط با داشتن اختیاراتی که قانون می‌دهد اجازه فسخ قرارداد را دارند، مگر این‌که واقعا سر شما کلاه رفته باشد. به عبارت‌دیگر، فقط برای معاملاتی که در آن ملکی گران یا ارزان خریداری یا فروخته شده است، آن هم با نظر کارشناس رسمی دادگستری، امکان فسخ وجود دارد.

وقتی یکی از طرف‌های قرارداد جریمه می‌شود

اگر تا به حال ملکی را خریده باشید حتما می‌دانید که در قرارداد، در صورت «عدم حضور در دفاتر اسناد رسمی»، خسارتی برای مالک در نظر گرفته می‌شود که معمولا رقم قابل توجهی است. رقم این خسارت بسته به زمان عقد قرارداد متفاوت است و از یک میلیون تا درصدی از کل مبلغ قرارداد را در بر می‌گیرد.

 گاهی این رقم یک میلیون تومان، گاهی 10 میلیون تومان تعیین می‌شود وگاهی نیز برابر قرار داد فرد باید به ازای هر روز تاخیر، این رقم را به صورت روزانه محاسبه و پرداخت کند. فراموش نکنید که حضور یافتن در دفاتر اسناد رسمی، تنها به معنای حضور فیزیکی مالک در این دفاتر نیست و اگر مالک یا خریدار با همه خانواده خود هم حضور یابد، اما مدارکش کافی نباشد، «عدم حضور» به حساب می‌آید و باید خسارتی را که در قرارداد ذکر شده است، پرداخت کند.

وظیفه مشاوران املاک

«مشاوران املاک» برای تنظیم و عقد قرارداد باید قبل از هر چیز، همه مدارک قرارداد را بررسی کنند و از صحت و اصل بودن آنها مطمئن شوند؛ بنابراین مشاور املاکی که نداند مدارک دارای اشکال یا تقلبی است یا دانسته با مدارک مشکل‌دار معامله‌ای انجام دهد، از نظر حقوقی مقصر است. تقصیر فقط این نیست که کسی کاری را عمدی انجام دهد، بلکه ممکن است کاری غیرعمد، خسارت‌هایی را به بار بیاورد.

به عبارت دیگر مشاور املاک موظف است از صحت مدارک مطلع شود و اگر صحت مدارک را بررسی نکند، سهل‌انگاری و کوتاهی کرده و باید پاسخگو باشد. خوب است بدانید که تقصیر در سیستم حقوقی ایران از «باب تسبیب» منجر به مسئولیت می‌شود و ماده 953 قانون کشور به تقصیر و انواع آن اشاره کرده است.

همچنین در تبصره ماده 336 قانون مجازات اسلامي آمده است که : «تقصير شامل بي‌احتياطي، بي‌مبالاتي، عدم‌مهارت و عدم‌رعايت نظامات دولتي» می‌شود. بنابراین در معاملات اگر فروشنده و مشاور املاک دچار چنین اشتباهی شوند و مدارک را دقیق بررسی نکنند، خریدار می‌تواند نه تنها از فروشنده، بلکه از بنگاه معاملاتی که انعقاد قرارداد را برای وی انجام داده است، طرح دعوی کند و و از آنها خسارت بگیرد.

یادتان باشد که چنین پرونده‌هایی جنبه کیفری ندارند و فقط از جنبه حقوقی برخوردارند، مگر در مواردی که مشاور املاک از جعلی بودن و در کل از مشکل اسناد باخبر بوده و با فروشنده تبانی کرده باشد که در این‌صورت پرونده جنبه کیفری پیدا می‌کند و با اثبات آن، مجازات‌های کیفری سنگینی در انتظار متخلفان خواهد بود.

چند نکته ضروری

در معاملاتی که در بنگاه‌های مشاور املاک انجام می‌شود بهتر است، از اطلاعات یک مشاور حقوقی یا دست‌کم کسی که اطلاعاتی در این حوزه دارد، استفاده کنید. مشاور حقوقی می‌تواند همه بندهای معامله را برای طرفین توضیح دهد و مسئولیت آنها را برایشان روشن کند.

درست است که عده کمی از مردم در معاملات خود از وکیل استفاده می‌کنند، اما بد نیست که در بنگاه‌ها، شخصی حقوقدان نیز حضور داشته باشد تا با راهنمایی او، کمی از مشکلات حقوقی که در بنگاه‌ها برای مردم به‌وجود می‌آید، کاسته شود. بنگاه‌های مشاور املاک موظفند در زمان تنظیم و عقد قرارداد، مدارک طرفین را با اصل تطبیق دهند البته طرفین هم باید بر این مشاوران املاک نظارت کنند.

یادتان باشد شخصی که می‌خواهد با وکالت‌نامه، ملکی را بفروشد حتما باید مدارکش از سوی بنگاه مشاور املاک به طور دقیق بررسی و صحت وکالت‌نامه‌اش در دفتراسناد رسمی، ثابت شود. مشاور املاک باید بررسی کند که وکالت‌نامه اصل است یا خیر؟ زیرا در بسیاری از موارد وکالت‌نامه با مهر جعلی مشکلات زیادی ایجاد کرده است، در معامله مشاور املاک هم باید دقت داشته باشد اما اما با به وجود آمدن مشکلی،شما هم که طرف معامله هستید، خواه‌ناخواه، به دردسر می‌افتید. پس همیشه در معامله‌ها دقت کنید تا بعد از انعقاد آن با مشکلی مواجه نشوید.

خرید و فروش - خیارات

آنچه در زیر می‌آید، دروس "چهل‌ویکم و چهل‌ودوم و چهل‌وسوم" از جلد دوم «رساله‌ی آموزشی» احکام و مسائل شرعی است که مطابق با فتاوای حضرت آیت‌الله‌العظمی خامنه‌ای مدظله‌العالی تهیه، تنظیم و منتشر شده است.

تعریف
حق به­ هم زدن معامله را خیار یا اختیار فسخ گویند. البته در مواردی، فقط حق گرفتن تفاوت قیمت وجود دارد و گاهی هر دو حق محفوظ است که در خیار عیب به آن اشاره خواهد شد.
خیارات عبارت­‌اند از:
۱. خیار مجلس
۲. خیار غبن
۳. خیار شرط
۴. خیار تدلیس
۵. خیار تخلف شرط
۶. خیار عیب
۷. خیار شرکت
۸. خیار رؤیت
۹. خیار تأخیر
۱۰. خیار حیوان
۱۱. خیار تعذّر تسلیم

۱. خیار مجلس
تا زمانی­ که طرفین معامله از مجلس معامله متفرق نشده­‌اند، می‌توانند معامله را فسخ کنند.
مثال: شخصی ساختمانی را خریده و به فروشنده بیعانه هم داده است. فروشنده بعد از سه ساعت اقدام به فسخ معامله کرده و از تحویل ساختمان جلوگیری می‌کند:
الف) اگر بعد از جدا شدن از مجلس، معامله را فسخ کرده و هیچ خیار دیگری هم نبوده http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif فسخ اثری ندارد.
ب) قبل از جدا شدن از مجلس معامله را فسخ کرده http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif صحیح است.
توضیح: با فرض وجود سایر شرایط صحت بیع، پرداخت بیعانه یا عدم آن، اثری در خیار مجلس ندارد و همین­که معامله صورت بگیرد، تا زمانی­ که متفرق نشده باشند، خیار مجلس وجود دارد؛ اگرچه چیزی هم ردّ و بدل شده باشد.

۲. خیار غبن
اگر خریدار یا فروشنده در معامله فریب خورده باشد، یعنی خریدار بیش از قیمت واقعی جنس را پرداخته یا فروشنده کمتر از قیمت واقعی فروخته باشد، در این حالت خیار غبن وجود دارد؛ یعنی شخص مغبون حق به هم زدن معامله را دارد.
توضیح: تفاوت قیمت گاهی در عرف قابل مسامحه است. بنابراین خیار غبن وجود نخواهد داشت. اما اگر تفاوت قیمت، از نظر عرف قابل مسامحه نباشد و عقلا به آن اعتناء ‌کنند، در این صورت با فرض ناآگاهی طرف مقابل و فریب خوردن وی، خیار غبن وجود دارد.
احکام مربوط­ به خیار غبن
۱. معیار قیمت زمان معامله است؛ یعنی اگر مشتری پرداخت قیمت جنس را از زمان آن به تأخیر بیاندازد و قیمت جنس نسبت به روز معامله افزایش یابد، این امر باعث ثبوت خیار غبن برای فروشنده نمی­‌شود و معیار خیار غبن، وجود غبن و ضرر نسبت به روز معامله است. البته اگر مشتری پول را در زمانی بپردازد که تورم حاصل شده، باید افزایش تورم را نیز با مصالحه و رضایت فروشنده بپردازد.

 
ردیف قیمت روز معامله قیمت عادلانه بازار قیمت زمان تحویل پول خیار غبن
۱ ۱۰۰ ۲۰۰ ۱۰۰ هست
۲ ۱۰۰ ۱۰۵ ۱۰۰ نیست
۳ ۱۰۰ ۱۰۵ ۲۰۰ نیست ولی باید مصالحه شود
۴ ۱۰۰ ۲۰۰ ۳۰۰ هست

در جدول فوق به دلیل تفاوت فاحش بین قیمت­‌های روز معامله و بازار در ردیف‌­های ۱ و ۴، خیار غبن هست، اما در ردیف­‌های ۲ و ۳ به دلیل عدم تفاوت فاحش، خیار غبن نیست.
۲. باید مغبون بودن شخص ثابت شود و ادعای صرف بر فریب خوردن و متضرّر شدن، دلیل محکمی نیست.
مثال: زمینی­ به مبلغی فروخته شد و فروشنده ادعای مغبون شدن در این معامله را دارد. http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif تا زمانی که ثابت نشده به قیمتی (فاحش یا قابل توجه) کمتر از قیمت زما‌ن فروش، معامله صورت گرفته، خیار غبن وجود ندارد.
۳. حتی اگر شخص مغبون غیر مسلمان باشد، خیار غبن وجود دارد.
۴. با فرض اینکه خریدار یا فروشنده اطمینان کنند که مغبون شده‌­اند:
الف) اگر طرف مقابل سخن او را می‌پذیرد http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif مدعی می‌تواند فسخ کند، ولی نمی‌تواند تفاوت قیمت را پس بگیرد و در عین حال معامله را پا برجا بداند. لذا فقط یا حق فسخ یا قبول معامله غبنی را دارد. مگر آنکه طرفین معامله راضی به پرداخت تفاوت قیمت باشند.
ب) اگر طرف مقابل سخن او را نمی­پذیرد http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif مراجعه به حاکم شرع می­‌شود.
۵. در خیار غبن، تبعیض جایز نیست؛ یعنی یا کل معامله را فسخ می­کند یا کل آن را می­‌پذیرد.
مثال: وحید خانه­ای را به خسرو فروخته و بعد از رد و بدل کردن ثمن و مثمن، خریدار ادعای مغبون شدن در معامله را کرده و آن را فسخ می­نماید. اما از آن زمان به دلایل مختلف از تخلیه خانه و گرفتن پول خود، اجتناب می‌کند و بعد از دو سال مدعی است که معامله را در نصف خانه فسخ کرده و در حال حاضر نصف پول را مطالبه می‌کند:
الف) اگر کل معامله را فسخ نموده است http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif مالک خانه نخواهد بود و در این دو سال حق استفاده از خانه را نداشته است. (البته در مواردی که غبن مغبون ثابت شود.)
ب) اگر قسمتی از معامله را فسخ کرده استhttp://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif فسخ بی­‌ا‌ثر است و حق گرفتن قسمتی از پول را ندارد.
۶. صِرف مراجعه شخص مغبون به طرف مقابل، فسخ معامله محسوب نمی­‌شود. مگر این­که بگوید من فسخ کردم یا هر لفظی که این معنا را برساند. البته لازم نیست در حضور طرف مقابل فسخ کند. بلکه تنها و بدون حضور افراد و در تنهایی هم می‌تواند فسخ کند.
۷. اگر شخص مغبون فسخ کند، دیگر مالک نخواهد بود و واجب است مال را به طرف مقابل برگرداند.
مثال: پس از گذشت یک هفته از خرید خانه‌­ای، خریدار می‌فهمد که مغبون شده است. از این رو به فروشنده مراجعه می‌کند تا فسخ کند. اما فروشنده موافقت نمی­‌کند و اکنون که خانه گران شده فروشنده تقاضای فسخ نموده ولی خریدار زیر بار نمی­‌رود و می‌گوید با گرفتن مبلغی بیشتر حاضر به فسخ هستمhttp://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif با توجه به اینکه خریدار واقعاً معامله را فسخ نموده، دیگر مالک آن خانه نیست و حق ندارد پول بیشتری بگیرد و از زمان فسخ مدت زمانی­ را که هریک بدون رضایت دیگری، در ثمن و مثمن تصرف داشته‌­اند ضامن می­‌باشند.
۸. اگر پس از مطلع شدن از غبن، از حق فسخ استفاده نکند، در صورتی­که نمی­‌دانسته حق فسخ دارد یا اینکه می‌دانسته، اما به دلیلی عقلائی فسخ کردن را تاخیر انداخته است، خیار فسخ باقی است.
۹. اگر در ضمن عقد معامله، شرط شود که هر یک از طرفین در صورت پشیمانی از معامله، مبلغی را به طرف مقابل بپردازد یا عقد، مبنی بر این قرار منعقد شود و اتفاقاً معلوم شود که یکی از طرفین مغبون شده است، در اینجا استفاده از خیار غبن جایز است و لازم نیست مبلغی به طرف مقابل بپردازد.
مثال: وحید زمینی را به مساحت ۱۰۰۰ متر مربع می‌فروشد و معلوم می‌شود که واقعاً ۱۱۰۰ متر مربع بوده است. در این صورت اگر در معامله:
الف) کل زمین فروخته شده، اما مثلاً متری ۵۰۰ تومان http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif معلوم می‌شود به قیمت قابل توجهی ارزان‌­تر فروخته، لذا فروشنده حق به هم زدن معامله را دارد.
ب) زمین متری فروخته شده، نه کل زمین (فقط ۱۰۰۰ متر مربع فروخته شده) http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif این فروشنده می‌تواند قیمت ۱۰۰ متر مربع اضافه را بگیرد یا فسخ کند.

۳. خیار شرط
حق فسخی است که یکی از طرفین معامله برای خود در عقد، قرار می­‌دهد؛ یعنی در ضمن معامله­‌ای شرط می­‌شود که فروشنده یا خریدار یا هر دو یا شخص ثالثی تا مدت معینی، حق بر هم زدن معامله را داشته باشد.
http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif نکته:
جایز است برای فروشنده حق فسخ قرار داده شود که اگر ثمن را یا مانند آن را تا زمان معینی برگرداند، بتواند معامله را فسخ کند که اصطلاحاً به آن بیع خیار می­گویند.
فروش مبیع قبل از پایان مدت خیار
مبیع بعد از تحقق بیع خیاری تا زمانی که فسخ نشده، ملک مشتری است و فروشنده تا معامله اول را فسخ نکرده، حق فروش مجدد آن را به فرد دیگر ندارد و مشتری می­‌تواند بعد از پایان مهلت خیار، آن را به فرد دیگری بفروشد؛ هرچند هنوز آن را قبض نکرده باشد؛ مشروط بر اینکه فروشنده معامله را در مدت خیار فسخ نکرده باشد.
مثال: اگر خانه‌­ای به ۱۰۰ میلیون تومان فروخته شود، به شرط آنکه اگر فروشنده تا شش ماه پول آن را به مشتری پس داد، بتواند معامله را فسخ کند، در اینجا مشتری پس از سپری شدن شش ماه و پس نیاوردن پول توسط فروشنده و عدم فسخ وی، حق دارد خانه را به دیگری بفروشد.
توجه: اگر فروشنده فقط برای خودش حق فسخ قرار دهد و مقصودش این نباشد که باید مبیع را تا پایان مدت خیار، حفظ کنی؛ در این صورت حق فروش مبیع برای خریدار وجود دارد.

۴. خیار تدلیس
زمانی­ که خریدار یا فروشنده مال خود را بهتر از آن­چه هست، نشان دهد، به گونه‌­ای که قیمت مال در نظر مردم ارزشمندتر شود، طرف مقابل حق فسخ دارد.

۵. خیار تخلف شرط
اگر فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری را انجام دهد یا شرط کند جنسی را که تحویل می‌دهد، طور مخصوصی باشد و به آن عمل نکند، طرف مقابل حق فسخ دارد؛ به چند مثال توجه کنید:
مثال ۱: اگر مشتری شرط کند که طی دو ماه همه پول را بپردازد و تا این مدت حق فسخ هم داشته باشد، ولی پس از ۷ ماه کالا را برگردانده و فروشنده هم آن را پذیرفته، به شرط آنکه درصدی از پول به سبب تأخیر او کم شود تا خسارتی به فروشنده وارد نشود. http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif مشتری بعد از گذشت مدت خیار، حق فسخ و پس دادن کالا را ندارد و همچنین نمی­‌تواند فروشنده را ملزم به قبول فسخ کند. اما جایز است بر اقاله توافق کنند. ولی فروشنده نمی­‌تواند قبول اقاله(۱) را مشروط به کسر درصدی از پول کند و در صورتی­‌که با کم کردن از پول مشتری اقاله کند، باطل است.
مثال۲: اگر در ضمن عقد شرط کنند یا عقد مبتنی بر این باشد که خریدار مالیات­‌ها را بپردازد و خریدار به این شرط عمل نکرده است http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif حق فسخ وجود دارد.
مثال۳: قطعه زمینی خریداری شده با این شرط که اگر قانوناً نتوان زمین را ثبت رسمی کرد یا زمین در طرح شهرداری قرار گیرد، برای مشتری حق فسخ وجود داشته باشد http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif حق فسخ برای مشتری ثابت است.
مثال۴: وحید آپارتمانی را به خسرو فروخت به شرط آنکه اگر خسرو در روز مقرر در دفتر اسناد رسمی برای ثبت سند و پرداخت مابقی قیمت آپارتمان حاضر نشود، وحید حق فسخ معامله و فروش آن را به شخص دیگری داشته باشد. http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif در این حالت در صورت عدم حضور خسرو در دفتر اسناد رسمی، وحید حق فسخ معامله و فروش آپارتمان به دیگری را دارد.

۶. خیار عیب
اگر در جنس یا عوض آن عیبی باشد، خواه در حین عقد بوده باشد یا پس از عقد و قبل از تحویل، می‌توانند معامله را بر هم زنند یا تفاوت قیمت را بگیرند.
در سه صورت زیر اگر خریدار یا فروشنده بفهمد مال عیبی دارد فقط می‌تواند تفاوت قیمت را بگیرد:
الف) بعد از معامله تغییری در مال بدهد که مردم بگویند مانند زمان تحویل نیست.
ب) بعد از معامله معلوم شود مال معیوب است، اما فقط حق برهم زدن معامله را ساقط کرده باشند.
ج) بعد از تحویل گرفتن مال، عیب جدیدی ایجاد شود (به جز در حیوان که تا سه روز می‌تواند برگرداند).
در چهار صورت اگر خریدار بفهمد مالی معیوب است، نه حق فسخ دارد و نه حق گرفتن تفاوت قیمت:
الف) موقع خریدن، عیب مال را بداند.
ب) پس از معامله بفهمد، اما به عیب مال راضی شود.
ج) در وقت معامله بگوید: "اگر مال عیبی داشت پس نمی­دهم و تفاوت قیمت هم نمی‌گیرم."
د) فروشنده در وقت معامله بگوید:" این مال را با هر عیبی که دارد می‌فروشم."
مسئله
۱. اگر فروشنده هنگام معامله عیب کالا را معین کند و بگوید با این عیب می‌فروشم، ولی بعداً معلوم شود که در زمان عقد عیب دیگری هم داشته، خریدار می‌تواند به خاطر این عیب دوم از حق فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت بهره ببرد.
مثال: اگر بعد از معامله آشکار شود که ثبت رسمی این ملک به نام دیگری ممنوع است، یعنی سند زده نمی­‌شود و این امر عرفاً عیب برای آن جنس یا ملک محسوب گردد، طرف مقابل خیار عیب دارد. اما اگر طرف مقابل ممنوعیت ثبت سند را می‌دانسته، دیگر حق خیار عیب ندارد.
۲. اگر معامله کلی باشد، چه مبیع (جنس فروخته شده) و چه ثمن (مال پرداخت شده برای خرید)، خیار عیب در آن راه ندارد و فقط طرف مقابل را می‌توان ملزم کرد که جنس سالم تحویل دهد.
مثال: اگر از برنج فروشی ۱۰۰ کیلوگرم برنج درخواست شود و فروشنده هم ۱۰۰ کیلو برنج از انبارش بیاورد تا تعهد خود را ادا کند (معامله روی این ۱۰۰ کیلوگرم مشخص صورت نگرفته، بلکه روی ۱۰۰ کیلوگرم کلی بوده) و سپس معلوم شود که برنج­‌ها معیوب­‌اند، در این­ مورد خریدار خیار عیب ندارد و فقط می‌تواند از فروشنده ۱۰۰ کیلوگرم برنج سالم مطالبه کند.

۷. خیار شرکت
اگر معلوم شود که مقداری از جنس فروخته شده مال دیگری است، یعنی شریک دارد، اگر صاحب آن مقدار (شریک فروشنده) به آن معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند معامله را به ­هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد. این مسئله در مورد جنسی­ که مشتری به فروشنده تحویل داده نیز صادق است.

۸. خیار رویت
اگر خریدار یا فروشنده، جنس و کالای مورد نظر خود را دیده باشد یا طرف مقابل خصوصیات جنس معینی را که طرف دیگر ندیده به او بگوید و معلوم شود آن­گونه که او گفته، نبوده است یا آن را برخلاف آنچه قبلاً دیده، بیابد؛ می‌تواند معامله را به­‌هم بزند.
http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif نکته­:
خیار شرکت و رؤیت در معاملات کلی وجود ندارد.
مثال: ۱۰۰ کیلوگرم برنج دم سیاه با مشخصات بو، اندازه و رنگ خاص خریده شده است، اما نه ۱۰۰ کیلوگرم مشخص. بلکه فروشنده ویژگی­های فوق را بیان کرد و برای انجام تعهدش، برنجی را از انبار آورد که آن خصوصیات را ندارد، در اینجا خیار وجود ندارد و فقط از فروشنده حق مطالبه برنج با خصوصیات توافق شده هست.

۹. خیار تأخیر
اگر مشتری ثمن معامله (مثلاً پول) را که نقدی بوده با تأخیر بدهد یا اصلاً ندهد، با شرایط زیر خیار تأخیر وجود دارد و فروشنده حق فسخ معامله را دارد:
الف) تا سه روز ندهد.
ب) فروشنده نیز جنس را تحویل نداده است.
ج) اجازه تأخیر یکی از عوضین هم در قرارداد قید نشده یا عقد مبنی بر آن نبوده باشد.
http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif نکته
در اجناسی که اگر یک روز بماند فاسد می‌شود، مثل برخی میوه­‌ها و سبزی­‌ها، به­ جای سه روز تأخیر، حق خیار فسخ تا قبل از خراب شدن کالاست.
مثال۱: اگر مثلاً ساعت سه بعد از ظهر سبزی یا میوه به کسی فروخته شود و خریدار تا شب پول آن را نیاورد و سبزی یا میوه را هم تحویل نگرفته باشد، فروشنده می‌­تواند معامله را فسخ کند و آن را به دیگری بفروشد.
مثال۲: شخصی خانه‌­ای را از فردی به قیمت معینی خریده، اما پول آن را نداده و خانه نیز تحویل مشتری نشده است و شرط تأخیر هم نشده تا مشتری حق تأخیر داشته باشد. لذا در اینجا پس از سه روز از زمان معامله حق فسخ معامله برای طرف مقابل (فروشنده) وجود دارد. اما این­چنین نیست که معامله، خودبه­‌خود باطل باشد.

۱۰. خیار حیوان
خریدار حیوان تا سه روز بعد از معامله می‌تواند معامله را فسخ کند.
مسئله
الف) اگر تصرف مشتری در حیوان به­گونه­ای باشد که نوعاً دلالت بر رضایت مشتری داشته باشد، خیار حیوان ساقط می‌شود؛ مثل اینکه به حیوان نعل بزند یا آن را رنگ کند.
ب) اگر حیوان در این مدت تلف شد، بیع باطل است.

۱۱. خیار تعذر تسلیم
اگر فروشنده نتواند جنسی را که فروخته تحویل دهد، مثلاً اسبی را که فروخته، فرار کند، مشتری می‌تواند معامله را به­هم بزند.
http://farsi.khamenei.ir/themes/fa_def/images/ver2/breadcrump.gif نکته
به جز موارد مذکور از انواع خیارات، طرفین باید به معامله ملتزم باشند و حق به هم زدن آن را ندارند و صرف پشیمانی یکی از طرفین، موجب حق فسخ نمی­‌شود.
همچنین اگر در ضمن عقد، تمام خیارات اسقاط شده باشد، دیگر طرف مقابل از هیچ حق خیاری برخوردار نخواهد بود. (۱۵۷۵)

انتهای پیام/

اخبار پیشنهادی
تبادل نظر
آدرس ایمیل خود را با فرمت مناسب وارد نمایید.
نظرات کاربران
انتشار یافته: ۳۰
در انتظار بررسی: ۰
Iran (Islamic Republic of)
یاوری
۰۱:۲۶ ۱۲ تير ۱۳۹۹
سلام
خریداری هنوز آپارتمان مورد معامله را تحویل نگرفته است وبرای مابقی ثمن باید ملک را اجاره بدهد اجاره نامه به نام فروشنده یا خریدار باید نوشته شود؟
Iran (Islamic Republic of)
سعید حمیدوند
۰۹:۴۷ ۱۷ خرداد ۱۳۹۹
سلام من شهرستان زندگی میکنم اما دامادمون بدون وکالت نامه از بنده خونمو داده رهن ..این حرف برمیگرده ب چهارسال سال پیش..درحالیکه پنج ملیون داده چهارسال پیش و دوبار تمدید شده...اجاره هم نداده الان چکار کنم تخلیه کنه میگه پولمو میخوام اخه من به کسی وکالت ندارم ایشون تصرف کرده
Iran (Islamic Republic of)
امیر
۰۸:۰۷ ۱۷ بهمن ۱۳۹۸
سلام.بنده قصد دارم منزلم رو بفروشم.برای دفع فاضلاب یه مشکل داره که رفع اون به عهده اداره آب و فاضلابه.آیا باید به خریدار بگم
United States of America
فرشید
۲۲:۴۹ ۱۰ دی ۱۳۹۸
با سلام بنده ملکی را فروختم؛۲روز است؛ اما فروشنده مبلغی را نداده؛ ایا میتونم فسخ کنم
Netherlands
محمود
۰۲:۴۴ ۰۸ اسفند ۱۳۹۷
با سلام
بنده ملکی را در شمال خریده ام مبلغ 6 میلیون از 40 میلیون را پرداخت کرده ام اما به دلیل مشکلاتی قادر به پرداخت مابقی پول نشدم . بعد متوجه شدم این ملک مشکل دارد و نمیتوان در ان بنا احداث کرد به قولی ملک کشاورزی است و صاحب ملک ان را به بنده نگفته بود
حال بعد از شش سال هنوز فروشنده پول بنده را نداده چه کنم
Iran (Islamic Republic of)
ناشناس
۰۹:۱۰ ۰۳ مهر ۱۳۹۷
سلام .ما چهار روزه یه خونه رو فروختیم یعنی بابام به قیمت ارزون فروخته ،حالا میشه از فروختن صرفنظر کرد؟یعنی میشه خونه رو پس بگیریم؟؟بخدا خیلی پشیمونیم از،فروختن خونه مون
Iran (Islamic Republic of)
علیرضا
۱۰:۵۹ ۱۰ شهريور ۱۳۹۷
سلام.ما یک خانه خریدیم ب متراژ199.5متر که در سند ششدانگ دفترچه ای هم همان مقدار ثبت بوده است.درقولنامه هم همان متراژ را ذکر کرده ایم ومبلغ 360ملیون تومان هم پول پرداخت شده.حالا که سند رفته وتک برگ شده سند قبلی اصلاح سند خورده ومتراژان ب 191.3کاهش پیدا کرده.میخاستم بدانم برای این ما ب تفاوت متراژ میشود اقدام کرد ومقدار پول اضافی که پرداخت شده را پس گرفت.در ضمن در قولنامه ننوشته ایم از قرار متری چقدر وفقط قیمت کلی ملک را نوشته ایم
Iran (Islamic Republic of)
علیرضا
۱۰:۵۹ ۱۰ شهريور ۱۳۹۷
سلام.ما یک خانه خریدیم ب متراژ199.5متر که در سند ششدانگ دفترچه ای هم همان مقدار ثبت بوده است.درقولنامه هم همان متراژ را ذکر کرده ایم ومبلغ 360ملیون تومان هم پول پرداخت شده.حالا که سند رفته وتک برگ شده سند قبلی اصلاح سند خورده ومتراژان ب 191.3کاهش پیدا کرده.میخاستم بدانم برای این ما ب تفاوت متراژ میشود اقدام کرد ومقدار پول اضافی که پرداخت شده را پس گرفت.در ضمن در قولنامه ننوشته ایم از قرار متری چقدر وفقط قیمت کلی ملک را نوشته ایم
United States of America
ناشناس
۱۲:۲۴ ۲۴ مرداد ۱۳۹۷
سلام . اگر میخواهید خانه دار شوید باید مستاجر بوده و یک صاحب خانه خیلی بد داشته باشید . واقعا موثره .
ما توی تهرانپارس یک صاحب خانه داریم که خیلی خیلی بده و خسیس هم هست . و به همین علت ما واقعا در تلاش و تکاپو برای خرید خانه بودیم. یک پیرمرد فوق العاده خسیس و فضول و بدجنس . آنقدر و آنقدر و آنقدر ما را اذیت کرد .
اولین بار که آمدیم خانه اش را اجاره کردیم به ما گفت هر کسی توی این خانه بنشیند خانه دار میشود !
آره واقعا ما الان خانه دار شدیم . همه اش به خاطر صاحب خانه فوق العاده بدجنس ما بود .
Iran (Islamic Republic of)
سجاد شاهملکی
۰۸:۰۹ ۲۲ خرداد ۱۳۹۷
سلام من یه خانه خریدم بعد از اینکه صد میلیون پول گرفته بعد از دوهفته اومده میگه پشیمان شدم کد رهگیری هم گرفته شده میگه من ارزون فروختم لطفا راهنمایی کنید
Iran (Islamic Republic of)
ناشناس
۰۳:۲۲ ۱۷ خرداد ۱۳۹۷
بنگاهداران و دلالان باعث گرونی مسکن شدند
Iran (Islamic Republic of)
Mehdi Khallaghi
۱۸:۲۰ ۱۶ ارديبهشت ۱۳۹۷
با سلام ،چرا مانند بقيه كشورها ي پيشرفته مدت اجاره در ايران به چند سال افزايش پيدا نميكند وفقط يك سال است وموجر پس از اين مدت به راحتي مستاجر را عوض مي كند ،چشم به هم بزنيد يكسال شده و بايد جابجا شويم در كشور هاي ديگر اين مدت حداقل ٥ سال ميباشد لطف كنيد و به اين موضوع بپردازيد مردم خيلي در عذاب هستن متشكرم
Iran (Islamic Republic of)
ناشناس
۱۹:۳۶ ۲۶ فروردين ۱۳۹۷
لعنت براي تمام كساني كه با پول خونه اي كه همه با خون و جگر جمع كردن طعمه درست كنه و سرشون كلاه بزاره
Iran (Islamic Republic of)
محمد
۲۲:۰۵ ۲۲ فروردين ۱۳۹۷
من یه خونه کرایه کردم صاحب خانه سند مالکیت نداشت و خونه واراثتی بود من ۳ روز بعد متوجه شدم و در قرار داد ۲ تومن پشیمانی نوشت الان چه کنم
Iran (Islamic Republic of)
میلاد
۰۸:۵۶ ۰۸ شهريور ۱۳۹۷
خونه ای که در انحصار وراثت باشه قابل معامله نیست تا تکلیفش مشخص بشه، اگر هم شما از کسی اجاره کردی که قیم بوده یا وکالت داشته، قانونا قرارداد سالمه و شما میتونی تا زمان مقرر قرارداد ساکن باشی. اگر هم بخوان شما تخلیه کنی، باید رضایت شمارو بگیرن، چند ماه مبلغ اجاره بابت ضرر کرد به شما پرداخت کنن و کل مبلغ رهن در زمان تخلیه.
اگر نه میتونید " غش در معامله " پیگیری کنید. البته اگه ثابت کنید بی اطلاع بودید از نداشتن سند.
Iran (Islamic Republic of)
افشین
۱۶:۰۹ ۱۹ دی ۱۳۹۶
سلام.ایا قولنامه ک مهربنگاهم خورده باشه وخریداروفروشنده ویک شاهدهم زیرشوامضاکرده باشن معتبرهست یانه؟
ایاباوجود ی قولنامه بنگاه‌میتونه زمین وبه یکی دیگه هم بفروشه
Iran (Islamic Republic of)
ناشناس
۱۹:۱۷ ۱۲ دی ۱۳۹۶
سلام من خانه اجاره کردم که ۱۲ملیون از پولم مونده پیش بنگاه از خانه قبلی بنگاه بهم گفته خانه رو تحویل بدین پولتونو تا ۱۰ روز دیگه میدم هالا میگه ندارم میدم من باید چکار کنم لطفا راهنمایی کنید ممنون
Iran (Islamic Republic of)
ناشناس
۱۱:۵۰ ۲۲ آذر ۱۳۹۶
با سلام.
من یه مغازه خریدم و قولنامه دستی نوشتیم و مبلغی به عنوان بیعانه رد و بدل شد و قرار شد بعد از دادن ما بغی مبلغ که در قولنامه قید شده به چه صورته کلید مغازه تحویل داده شود .
و در قولنامه پشیمانی قید نشده .
ایا فروشنده میتونی معاملرو فسغ کنه؟
Iran (Islamic Republic of)
ابولفظل
۰۲:۱۱ ۱۶ آذر ۱۳۹۶
سلام تو روخدا يكى كه ميدونه بهم بگه.من يه خونه اى اجاره كردم تو بنگاه سند ملك و همه چيز ديگرو چك كردم بعد كه اثاث اوردم هر روز يكى مياد ميگه من خونرو خريدم الان هم تا امروز12 نفر مقدارى پول دادن براى خريد خونه اين وسط فقط من مستاجر هستم هم بنگاه جمع كرده هم صاحب خونه اى كه وكالت داشته فرار كرده الان تكليف من چيه خواهش ميكنم كمكم كنيد
Iran (Islamic Republic of)
محمدرضا
۲۳:۳۳ ۲۸ مهر ۱۳۹۶
سلام
امضاءدرهرسندی دلیل بر ضررامضاءکننده است
پس عقد هر قراردادی را باید شهودی مطمئن و محکم باشد
مهر بنگاه املاک حکم شش نفرشاهد را در زمان لازم دارااست
در ضمن قابل توجه خوانندگان محترم ،هنگامی که معامله ای که کم کم 100 میلیون باشد چرا باید از دادن کمیسیون املاک حتی اگر دوبرابر پرداخت کنید تا معامله محکم و شسته
(در مورد تعرفه کمیسیون املاک خریدوفروش نیم درصد است )
Germany
ابوالفضل
۰۱:۵۳ ۰۴ شهريور ۱۳۹۶
سلام و خدا قوت
سوالی داشتم بسیار مهم و حیاتی
من حدود ۵ سال در مغازه ای مستاجر بودم بعد اینکه مغازه ای خریدم آن مغازه رو تحویل دادم و به صاحب مغازه گفتم فقط لطفا به هم صنف من اجاره نده چون من کلی زحمت کشیدم و اعتبار و مشتری کسب کردم ولی متاسفانه به هم صنف من اجاره داده شد و الان او با تمام حیله و فریبکاری سعی در فریب مشتریان من دارد آیا از لحاظ قانونی بنده حقی دارم در این ضمینه؟
به چه عنوانی میتونم شکایت کنم و از چه کسی: بنگاه؟ صاحب مغازه؟ مستاجر ؟ از کدام ؟
Iran (Islamic Republic of)
میلاد
۰۸:۲۴ ۰۸ شهريور ۱۳۹۷
این مسئله قبلا "سرقفلی" خونده میشد، الان بخاطر رسمی شدن و پرینتی شدن قرارداد های اجاره و کد رهگیری که میخورن، چیزی به اسم سرقفلی وجود نداره.
اما اگه از اسم یا اعتبار شما داره استفاده میکنه قابل پیگیری قانونی هست، اما سرفا هم صنف بودن، غیر قانونی نیست.
Iran (Islamic Republic of)
باقری
۰۱:۴۴ ۱۹ مرداد ۱۳۹۶
با سلام.
من یه مغازه خریدم و قولنامه دستی نوشتیم و مبلغی به عنوان بیعانه رد و بدل شد و قرار شد بعد از دادن ما بغی مبلغ که در قولنامه قید شده به چه صورته کلید مغازه تحویل داده شود .
و در قولنامه پشیمانی قید نشده .
ایا فروشنده میتونی معاملرو فسغ کنه؟
Iran (Islamic Republic of)
ناشناس
۱۲:۵۸ ۰۹ مرداد ۱۳۹۶
سلام لطفا راهنمایی کنین سال گذشته پول رهن کامل رو به بنگاه دادم ک به صاحب خانه بده وبعدش قولنامه خونه رو گرفتیم حالابنگاه مقداری ازاون پول رو ب صاحب خانه نداده و صاحب خانه میگه شما پول رو ب من کامل ندادی در حالی ک ماهمه پول رو به بنگاه دادیم وتونستیم قولنامه رو بگیریم وگرنه تا پول رو کامل نمیدادیم قولنامه رو نمیدادن حالا بنگاه هم انکار میکنه ک مستاجر ب من پول نداده حالا نمیدونم چیکار کنم و ب کجا مراجعه کنم
Iran (Islamic Republic of)
میلاد
۰۸:۴۱ ۰۸ شهريور ۱۳۹۷
توضیح میدم که عزیزیانی که مشکل مشابه دارن جوابشونو بگیرن.
ملاک محاسبه مبلغ بیعانه یا رهن، اون چیزیه که در قرارداد ذکر شده. اگه شما کلید ملک رو تحویل گرفتی و یکسال هم گذشته، قانونا باید کل مبلغ رو پس بگیری و تحویل ملک حکم رسید پول و رضایت مالک رو داره.
برای شکایت هم باید عنوان رو "خیانت در امانت" ذکر کنید که مصداق داره و کیفری حساب میشه. بنگاه و مالک هر دو "خوانده" هستن و قانون تکلیف پول شمارو روشن میکنه، بعلاوه جریمه و تنبیهات.
البته قبلش حتما محتویات قرارداد اجاره رو با مشاورین حقوقی خود دادسرا چک کنید.
Netherlands
پروانه فرازى
۰۳:۰۵ ۱۴ تير ۱۳۹۶
با سلام من هفته پيش آپارتمانى را در بنگاه مسكن قولنامه كردم پايان كار اين اپارتمان به تاريخ ١٣٨٠ هست و صاحب ملك از گرفتن پايان كار برروز سر باز ميزند در ضمن دو واحد ديگر آپارتمان خالى و صاحبخانه ها كلا ايران نيستند و واحد اول خلافى دارد ايا معامله من اشتباه بوده ؟ لطفا مرا راهنمايي بفرناييد
Iran (Islamic Republic of)
علي
۰۳:۳۷ ۰۹ تير ۱۳۹۶
سلام مدتي كه خونرو خريديم و مستجر قبلي ميگويد كه خونرو ١مرداد خالي ميكنه با اين وجود كه سالش ١٧تيره به بنگاه ك مراجعه ميكنيم ميگويند به ما ربطي ندارع در صورتي كه تو قردادقيد شده حالا نميدونيم چيكاركنيم
Iran (Islamic Republic of)
ناشناس
۲۰:۴۰ ۱۷ مهر ۱۳۹۴
آن مطلب بالا که اگرمهر بنگاه املاک نخورده باشد نمی تواند از مزایای قانون سال 76 برخوردار باشد را این خانم از کجا آورده است ؟ در کدام آیین نامه است که کسی آنرا ندیده است.؟ این طور نیست شما هم می توانید خارج از بنگاه قرارداد اجاره بنویسید فقط باید اصول و شکل آنرا حفظ کنید حتما دو یا حتی بیشتر شاهد پای آنرا امضاء کرده باشد.
Iran (Islamic Republic of)
ناشناس
۰۸:۳۲ ۱۰ فروردين ۱۳۹۷
دوست عزیز در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 ایین نامه ای تدوین شد و این نکته قید شده که اولا در بنگاه املاک و توسط دو نفر شاهد گواهی شود وگرنه طبق قانون روابط موجر و مستاجر 1356 محاسبه میشود
Iran (Islamic Republic of)
علی
۰۰:۵۶ ۲۰ خرداد ۱۳۹۳
مرحبا
آخرین اخبار