به گزارش خبرنگار اقتصادي باشگاه خبرنگاران، پس از آنکه طرح ساخت مسکن مهر در کشور آغاز شد، استان تهران به عنوان یکی از گران ترین استانها در تامین و ساخت مسکن مورد توجه قرار گرفت.

براین اساس، در شهرهای جدید استان تهران ساخت مسکن مهر 99 ساله در دستور کار قرار گرفت.

یکی از ایراداتی که به ساخت مسکن مهر در شهرهای جدید گرفته می شد، مسافت این شهرها نسبت به شهر مادر است که این موضوع در کنار هزینه سنگین تامین زیرساختها دولت را برآن داشت تا بر بخش دیگر مسکن مهر تمرکز کند؛ به همین جهت دولت برنامه ساخت مسکن مهر خودمالک در داخل شهرها را برای سال جدید را در دستور کار قرار داد که ساخت و ساز در بافتهای فرسوده با استفاده از تسهیلات کم بهره یکی از این راهکارها بود.

اما موضوع دیگری که به تازگی از سوی کمیسیون ماده 5 مطرح شده، ساخت مسکن مهر در داخل شهر تهران است که در این روش در زمینهای داخل شهر تهران مسکن مهر 99 ساله ساخته می شود و وامهای 20، 22.5 و 25 میلیون تومانی مسکن به آن تعلق می گیرد.

تفاوت عمده این واحدها با مسکن مهر در کیفیت و مصالح بکاررفته در ساخت آنها است بطوریکه در نمای این ساختمان ها از سنگ های گران قیمت استفاده شده و کابینت و کاشی کاری های مرغوبی در آن بکار می رود.

همچنین ساخت مسکن ویژه علاوه بر مناطقی در تهران مانند حکیمیه، چیتگر و تهرانسر در شهر جدید پردیس در کنار دیگر مسکن‌های مهر، ساخته می شود اما از نظر نمای بیرونی و داخلی تفاوت های عمده ای با واحدهای دیگر خواهد داشت.

از آنجایی که زمین این واحدها مانند دیگر مسکن های مهر از سوی دولت تامین می شود، بنابراین در زمره مسکن مهر 99 ساله به شمار می رود و تنها اعیانی آن به نام متقاضی خواهد بود.

پرداخت ماهانه يك ميليون تومان ، پيش پرداختي  بيش از 30 ميليون تومان از توان بسياري از متقاضيان طرح بزرگ  به نام مسكن ويژه بر نمي آيد بنابراين مردم بايد دست از خريد مسكني به نام مسكن وي‍ژه بردارند.سیاست‌گذاران عرصه مسكن در طول سالیان متمادی، انتظار داشته و دارند كه طرح‌هایی چون مسكن ویژه، پاسخگوی نیاز فاقدین مسكن و متقاضیان خرید واحدهای مسكونی بوده و منجر به كنترل قیمت مسكن شود، اما آیا اینگونه طرح‌ها، چنین انتظاری را برآورده می‌سازد؟

از آنجایی كه پاسخ به سوال فوق مستلزم گونه‌بندی انواع متقاضیان خرید مسكن است و به‌رغم آنكه برای دستیابی به این گونه‌بندی، آمارگیری‌های دقیق مورد نیاز است، بنابراين با استفاده از برخی شواهد موجود، می‌توان بر مبنای میزان پس‌انداز خانوار (درآمد منهای هزینه)، فاقدین مسكن و متقاضیان خرید واحدهای مسكونی در شهر تهران را دسته‌بندی و بررسی كرد كه هركدام از گروه‌های زیر، چگونه و تا چه حد از این طرح نفعي مي برند

بر اساس اين گزارش: دسته اول شامل خانوارهایی است كه میزان درآمد ماهانه آنها از هزینه‌هایشان كمتر بوده و چنانچه فاقد مسكن باشند، درآمد ایشان جوابگوی هزینه‌های جاری از جمله اجاره خانه نباشد،  این گروه اغلب پس‌انداز ناچیزی دارند كه در اختیار موجر است؛ بنابراین حتی اگر هزینه‌های تملك مسكن ویژه با پس‌انداز ناچیز و اجاره‌بهای ماهانه آنها برابر باشد، این افراد به سختی توانایی پرداخت هزینه‌های مربوطه را خواهند داشت.

و همچنين دسته دوم خانوارهایی هستند كه میزان درآمد ماهانه‌شان تقریبا برابر با هزینه‌های ماهانه‌شان است، این دسته چنانچه فاقد مسكن باشند، اغلب همه پس‌انداز سالانه خود را در اختیار موجران قرار می‌دهند، الگوی درآمد و هزینه اینگونه خانوارها محدودیت‌هایی برای ایشان به وجود می‌آورد به‌گونه‌ای است كه این گروه تنها زمانی قادر به پرداخت هزینه طرح‌هایی چون مسكن ویژه هستند كه قرارداد خود را با موجر به پایان رسانده و از پرداخت اجاره‌بها فارغ شده و همچنين پس‌انداز خود را از موجر دریافت كرده و از مسكن استیجاری به مسكن ویژه نقل مكان كنند.

 گفتني است : همچنین سقف پرداخت‌های اين دسته ، اعم از پرداخت نقدی و اقساط تقریبا برابر با میزان ودیعه و اجاره‌بهای منزل استیجاری قبلی است؛ بنابراین چنانچه روش اخذ هزینه‌های مربوط به مسكن ویژه با الگوی درآمد و هزینه این گروه مطابقت داشته باشد، این افراد به مشاركت در طرح مسكن ویژه ترغیب خواهند شد.

دسته سوم خانوارهایی هستند كه میزان درآمد ماهانه آنها بیشتر از هزینه‌هایشان است، همان‌طور كه مشخصات گروه دوم ذكر شد چنانچه افراد این گروه فاقد مسكن ملكی باشند و روش اخذ هزینه‌های‌ مربوط به مسكن ویژه با الگوی درآمد و هزینه‌هایشان مطابقت داشته باشد، این گروه در طرح مسكن ویژه مشاركت خواهند داشت.

شرایط غير قابل تحمل براي مسكني به نام مسکن قسطی شهر تهران

با اين دسته بندي هاي صورت گرفته ازمتقاضيان مسكن ويژه، مقداد همتي مشاوروزير راه و شهرسازي در گفتگو با خبرنگار اقتصادي باشگاه خبرنگاران با بيان اينكه 4 هزار واحد در تهرانسر در مرحله پي ريزي قرار دارد گفت: در حال بررسي ضوابط متقاضيان مسكن ويژه هستيم و اميدواريم تا اواسط مردادماه ثبت نام آغاز شود.

اما شرایطی که برای خرید این نوع از مسکن مهر از سوی دولت اعلام شده، این است که متقاضی باید علاوه بر پیش پرداخت، توانایی پرداخت یک میلیون تومان در هر ماه را داشته باشد و به عبارتی، به صورت قسطی هزینه واحد خود را بپردازد .

 در واقع تنها متقاضیانی می توانند در این طرح شرکت کنند که دارای درآمدی بالای یک میلیون و 500 هزار تومان ( با احتساب حداقل هزینه‌های زندگی در پایتخت در ماه) باشند، ضمن آنکه باید شرایط مسکن مهر مانند تاهل، نداشتن سند ملکی و دیگر موارد را هم شامل بشوند، بنابراین متقاضی باید جزو اقشار کم درآمد جامعه باشد تا بتواند در طرح مسکن مهر شهر تهران ثبت نام کند.

مشاور وزير راه وشهرسازي با بيان اينكه مسكن ويژه مربوط به افراد با درآمد ماهانه بيش از يك ميليون تومان است گفت: مسكن ويژه براي متقاضياني با آورده بالاي 30 ميليون تومان و اقساط ماهانه يك ميليون و 200 هزار تومان ساخته مي شود.

 از سویی، قشر کم درآمد جامعه که نیاز به مسکن مناسب دارد، توانایی پرداخت ماهیانه یک میلیون تومان را ندارد؛ بنابراین به نظر می رسد که هنوز جامعه هدف این نوع از مسکن مشخص نیست و نمی تواند بخشی از جامعه که نیاز شدیدی به مسکن در شهر تهران را دارند، پوشش دهد و در نهایت منجر به شکستن قیمت اجاره در پایتخت شود.

همتي در ادامه تصريح كرد: متقاضياني با سطح درآمد كمتر بايد واحدهايي با اجاره 99 ساله كه قيمت زمين آنها صفر است، را خريداري كنند.

 مشاور وزير راه و شهرسازي با اشاره به اينكه افراد با سطح درآمد بالاتر مي توانند از زمين خود مالكي در پرديس استفاده كنند، افزود: متقاضيان مسكن مهر در پرديس نيز مي توانند با آورده حدود 30 ميليون تومان و اقساط بين 250 هزار تومان تا 300 تومان واحدي با متراژ بالا خريداري كنند.

وي خاطر نشان كرد: مسكن ويژه تهران براي افرادي با سطح درآمد بالاتر و توقعات بيشتر ساخته مي شود.

بنابراین به نظر می رسد که دولت باید شرایط آسان تری را برای مسکن قسطی شهر تهران در نظر بگیرد تا حداقل متقاضیانی که به دلیل شرایط کاری نمی توانند خارج از تهران زندگی کنند و همچنین توانایی پرداخت اقساط سنگین را هم ندارند، صاحب مسکن شوند.

بر اساس این گزارش،از آنجایی که قیمت تمام شده این واحدها بر مبنای هزینه ساخت و هزینه زمین در نظر گرفته می شود، آورده متقاضی برای ساخت حدود 50 میلیون تومان است و 25 میلیون تومان نیز در قالب وام مسکن با سود 9 درصد در اختیار متقاضیان قرار می گیرد که در مجموع 75 میلیون تومان در مدت زمان اتمام ساخت از متقاضی دریافت می شود.

قیمت زمین مسکن ویژه در هر متر مربع بین 700 تا یک میلیون تومان متغییر در نظر گرفته شده است که متناسب با منطقه توسط کارشناس رسمی دادگستری قیمت گذاری می شود.

بر اساس پیش بینی وزارت راه و شهرسازی قیمت تمام شده مسکن ویژه تهران نسبت به سایر واحدهای مسکونی در هر منطقه حدود 20 تا 30 درصد کمتر خواهد بود و قیمت های حبابی و سودهای کاذب در مسکن ویژه تهران حذف می شود.

 از مهمترین مزیت مسکن ویژه علاو بر ساخت در داخل شهر این است که مالکیت زمین در اختیار متقاضی قرار می گیرد؛ این در حالی است که مسکن مهر در اطراف شهر و بدون مالکیت زمین به صورت 99 ساله در اختیار خریداران قرار می گیرد.

همچنین برای این واحدها كولر – پكيج – پمپاژ آب – اعلام حريق – اطفاء حريق – آسانسور – برق‌گير – برق اضطراري – كابينت – بيمه – ماليات – پروانه – نظام مهندسي – ترهين سند – صدور سند – ارزيابي بانك – خدمات كارگزاري – هزينه انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز و مخابرات – محوطه‌سازي – آماده‌سازي در نظر گرفته شده است.

لازم به ذکر است از مسکن ویژه تهران با عنوان مسکن اقساطی نیز یاد می شود؛ اخیرا شائبه ای مبنی بر دو طرح مختلف برای ساخت مسکن در کشور برای متقاضیان ایجاد شده است؛ این واحدها تنها در قالب یک طرح و با عنوان طرح ویژه مسکن ساخته می شوند.

مسکن ویژه تهران فقط برای کسانی در نظر گرفته شده است که فاقد مسکن هستند؛ شرایط و چگونگی ثبت نام این واحدها به زودی از سوی وزارت راه و شهر سازی اعلام می شود

پرداخت يك ميليون تومان امكان پذير است؟

اين در حالي است كه رئيس كانون سراسري انبوه سازان در خصوص اقساط  مسكن ويژه گفته بود اقساط ماهانه يک ميليون تومان براي خريداران مسکن مهر تهران بسيار سنگين است بنابراين خريداران هر ميزان آورده اي که دارند در ابتدا بدهند سپس باقي مانده آورده را در هنگام تحويل پرداخت کنند .

 در ادامه ايرج رهبر رئيس کانون سراسري انبوه سازان در گفتگو با خبرنگار اقتصادي باشگاه خبرنگاران با بيان اينکه وزير راه وشهر سازي در خصوص اقساط مسکن مهر تهران بايد توضيحي شفاف تر ارائه مي کرد گفت: متقاضيان مسکن مهر تهران هرچه آورده بيشتري داشته باشند در هنگام تحويل مسکن از ميزان فشار اقساط برآنها کاسته مي شود.

وي ادامه داد: اقساط ماهانه يک ميليون تومان براي خريداران بسيار سنگين است بنابراين خريداران هر ميزان آورده اي که دارند در ابتدا بدهند سپس باقي مانده آورده را در هنگام تحويل پرداخت کنند.

رئيس کانون سراسري انبوه سازان با اشاره به اينکه  اولويت شروع ثبت نام براي متقاضيان مسكن مهر تهران براي تهرانسر و حكيميه است ، افزود: 10 هزار واحد در تهرانسرو 2 هزار واحد در حكيميه  در مرحله انتخاب انبوه ساز و در ساير مناطق ديگر مانند چيتگر و منطقه 22 تهران در حال آماده سازي  زمين است.

در ادامه رئيس كانون سراسري انبوه سازان با اشاره به اينكه هنوز هيچ برآورد قيمتي براي مسكن مهر تهران نشده است گفت:  شايعات زيادي در خصوص قيمت مسكن مهر تهران مبني بر اينكه قيمت خريد،بيش از 100 ميليون تومان مي شود كه تمامي اين اطلاعات نادرست است.

اين در حالي است که علي نیکزاد در پاسخ به سوالي مبني بر اينکه حجم مسکن های قسطی طرح مشخص است،گفته بود:  برنامه ریزی هنوز ادامه دارد اما به هر حال افرادی هستند که واجد شرایط هستند و می‌توانند ماهانه یک میلیون تومان قسط پرداخت کنند ولی در حال حاضر پول نقد ندارد.

شاید بتوان گفت بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسكن در شهر تهران، جزو افرادی هستند كه ، تمایل دارند واحد مسكونی خود را  ارتقاء دهند،  این گروه از مردم، معمولا پس از سال‌ها تلاش و با استفاده از وام و پس‌انداز، در موقعیتی قرار گرفته‌اند كه می‌توانند مسكن مناسبت‌تری تهیه كنند، اما با توجه به این مهم كه مسكن كالایی سرمایه بر است، با گذشت زمان ارزش نقدینگی این گروه در برابر ارزش مسكن كاهش یافته و این امر منجر به نگرانی و تلاش وافر آنها برای خرید واحد مسكونی مناسب می‌شود، از آنجایی كه این گروه از متقاضیان مسكن، دارای منزل مسكونی بوده و مسكن ویژه به افراد فاقد خانه تعلق می‌گیرد، این افراد مخاطب طرح مسكن ویژه نمی‌باشند.

همچنين بسياري از متقاضيان به ‌رغم داشتن مسكن ملكی، همچنان ازمتقاضیان خرید به شمار می‌روند، این افراد سرمایه‌گذاران خرد وكلانی هستند كه بازار مسكن را امن‌ترین و مناسب‌ترین بستر برای سرمایه‌گذاری می‌دانند و سرمایه‌های خود را به این بازار گسیل داشته‌اند.

شاید یكی از مهم‌ترین دلایل گرانی مسكن، حضور اینگونه متقاضیان در بازار مسكن باشد.

لازم به ذكر است : از آنجایی كه این گروه از متقاضیان خرید مسكن، دارای مسكن ملكی بوده و مسكن ویژه به افراد فاقد خانه تعلق می‌گیرد، ایشان مخاطب طرح مذكور نیستند.

در نتیجه چنانچه طرح مسكن ویژه با فرآیند تبیین شده كنونی به اجرا درآید، به بخش عمده‌ای از بازار پاسخگو نبوده؛ بنابراین در كنترل قیمت مسكن به صورت 100 درصد تاثیرگذار نخواهد بود.

گزارش از محبوبه کباري