اعتبار اسناد عادی در کشورمان سال‌یان سال بود که مانند استخوانی لای زخم تبدیل به یک بحران برای توده مردم و بخش‌های مختلف دولت و حاکمیت شده بود.
اعتبار اسناد عادی نه‌تنها امنیت مالکیت ملک و زمین را به مخاطره انداخته بود بلکه به‌صورت پنهانی، عاملی برای بروز بسیاری از اختلافات و جرم‌ها بود.
مسأله‌ای که آثار مخرب آن بر زندگی اقتصادی و حقوقی مردم همیشه هم آشکار نبوده است؛ این اسناد، بخش بزرگی از دعاوی حقوقی را در دادگاه‌ها به خود اختصاص داده‌اند و طبق آمار‌های رسمی، تا ۷۰ درصد پرونده‌های حقوقی و نیمی از ورودی‌های دستگاه قضایی کشورمان مرتبط با آنهاست.
معمولاً پرونده‌های مربوط به اسناد عادی با عناوین اتهامی همچون کلاهبرداری، پولشویی و فرار مالیاتی مطرح می‌شوند؛ اما اثرات عمیق‌تر این مشکل فراتر از آن است که در سطح عمومی شناخته شده باشد. هر سال، اعتبار داشتن اسناد عادی باعث به باد رفتن منابع عظیمی از ثروت می‌شود، فرصت‌های سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی را از بین می‌برد و مانعی بر سر راه توسعه پایدار کشور قرار می‌گیرد.
کارشناسان حوزه حقوقی، با شناخت این آسیب‌ها، طرح جامعی را تدوین کردند که هدف آن سلب اعتبار از اسناد عادی بود. این طرح مقرر می‌کرد که در دعاوی حقوقی، تنها اسناد رسمی (نظیر اسناد تک‌برگ صادر شده از دفاتر اسناد رسمی) معتبر باشند و اسناد عادی در برابر آنها بازنده باشند. قوه قضاییه، مجلس و دولت نیز به طور هم‌صدا بر این ضرورت تأکید داشتند.
این طرح در مجلس به تصویب رسید، اما شورای نگهبان قانون اساسی به‌دلیل ایرادات فقهی، آن را بار‌ها رد کرد. سرانجام، این مصوبه برای تصمیم‌گیری به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد که تأکیدات مقام معظم رهبری مبنی بر لزوم پیگیری و جلوگیری از فساد‌های ناشی از معاملات غیررسمی، را پشتیبان خود می‌دید.
بالاخره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اردیبهشت ماه امسال تصویب نهایی شد و موادی از آن از تیر ماه سال جاری لازم‌الاجر شده است.
در نشستی که با حضور دو کارشناس در این حوزه برگزار کردیم، به بررسی ابعاد مختلف این قانون و نگرانی‌هایی که می‌توان برای تدوین آیین‌نامه‌های قانون متصور بود، پرداختیم.
علی محسن‌زاده؛ عضو گروه تدوین‌کننده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول وحجت‌الاسلام محمدامین کیخای‌فرزانه، دیگر عضو تدوین‌کننده این قانون و عضو پژوهشگاه قوه قضاییه در این نشست به سؤالات تسنیم پاسخ دادند.
محسن‌زاده در سخنان خود به تشریح نقاط قوت و مزایای این قانون از جمله تسهیل فرآیند صدور سند مالکیت، کاهش بروکراسی‌های اداری و پیشگیری از مشکلات قانونی پرداخته است. وی به‌ویژه بر اهمیت تغییرات سامانه‌ای و سیستمی این قانون تأکید کرده و توضیح داده که چگونه این تغییرات می‌تواند به بهبود وضعیت کشاورزان و مالکین کمک کند.
کیخای‌فرزانه نیز به تحلیل جامع‌تر از ضرورت‌های این قانون و تأثیر آن بر سرمایه اجتماعی پرداخته است. وی بر نقش حاکمیت در تأمین امنیت مالکیت و پیشگیری از فساد و تعارض منافع تأکید کرده و تأثیرات مثبت این قانون بر رفع مشکلات قضایی و شفاف‌سازی امور را مورد بررسی قرار داده است.
این گفتگو به‌عنوان یک منبع معتبر و جامع، تصویری روشن از اهمیت و ابعاد مختلف این قانون ارائه می‌دهد و می‌تواند به درک بهتر و جامع‌تری از تحولات حقوقی و مالکیتی در جامعه کمک کند که متن بخش نخست آن به شرح زیر است:
قانون الزام به ثبت سند رسمی اموال غیرمنقول بالاخره تصویب شد در حالی که در روند قانون شدن در مجلس و مجمع تشخیص مصلحت نظام نگرانی‌هایی وجود داشت، آیا در این مرحله این نگرانی رفع شده است؟
کیخای فرزانه:ما در تاریخچه قانون ثبت و مالکیت یک برهه ۹۲ ساله داشتیم که سال از ۱۳۱۰ شروع شده و تا ۱۴۰۲ ادامه داشت. این ۹۲ سال ما را به این نیاز و ضرورت رساند که نیازمند یک تحول جدی در عرصه املاک کشور هستیم.
این نیاز به تحول از جنبه‌های اقتصادی، فلسفی و فقهی مورد تأکید قرار گرفته است و تغییرات لازم باید انجام می‌شد که در نهایت قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول منجر شد، اما نگرانی‌ها همچنان وجود دارد. نگرانی اصلی این است که اجرای ناقص این قانون می‌تواند به شکست آن منجر شود و نیاز‌ها را به درستی تأمین نکند.
ابزار اصلی برای اجرای کامل قانون، ایجاد زیرساخت‌های تفسیری و رویه واحد است. این قانون، قانونی مربوط به فقط قوه قضاییه نیست و اجرای آن به قوه مجریه و حتی قوه مقننه نیز نیاز دارد و قوای سه‌گانه در اجرای این قانون نقش بسیار مهمی دارند.
ما باید در نظر داشته باشیم که مشکل ۹۲ ساله با یک قانون ۱۵ ماده‌ای و ۲۸ تبصره‌ای به سرعت حل نمی‌شود. قانون تصویب شده و این نقطه آغاز است و باید توجه داشته باشیم که اجرای ناقص می‌تواند موجب عدم تحقق اهداف قانون شود. برای مثال، قانون پیش‌فروش ساختمان نیز با وجود تلاش‌ها به نتیجه مطلوب نرسید و اکنون متروک است. این مسأله ما را نگران می‌کند که مبادا قانون الزام نیز به همین سرنوشت دچار شود.
یکی دیگر از نگرانی‌های ما این است که اگر این قانون به درستی اجرا نشود و زیرساخت‌های لازم فراهم نگردد، حقوق مردم به صورت ناقص تأمین خواهد شد. اگر وزارت راه و شهرسازی، سازمان ثبت و وزارت جهاد زیرساخت‌های لازم را فراهم نکنند، اجرای قانون ناقص خواهد بود و نیاز‌های حقوقی مردم به طور کامل برآورده نخواهد شد.
نکته سوم اینکه این قانون نسبتاً مختصر است و فقط ۱۵ ماده و ۲۸ تبصره دارد؛ اما تأثیرات آن بر حقوق افراد گسترده و عمیق است. این قانون تمام شهروندان ایرانی را تحت پوشش قرار می‌دهد و لازم است که آموزش‌های همگانی جدی گرفته شود. آموزش همگانی باید ابتدا در جامعه تخصصی شامل قضات، وکلا و کارشناسان سازمان ثبت انجام شود و سپس به عموم مردم منتقل گردد. رسانه‌ها و صدا و سیما نیز باید به وظیفه خود در تبیین و تحلیل این قانون بپردازند تا عموم مردم از حقوق خود آگاه شوند.
قانون الزام برای آینده‌ای نزدیک برنامه‌ریزی شده و باید آمادگی لازم را برای اجرای آن در دو یا سه سال آینده ایجاد کرد. این دوره آمادگی شامل کار فرهنگی، رسانه‌ای و آموزشی است تا تمامی افراد مرتبط با حوزه حقوق به درستی از این قانون آگاه شوند و توانایی اجرای آن را داشته باشند.
۱۵ ماده و ۲۸ تبصره نیازمند نگارش و تدوین ۱۴ آیین‌نامه است که باید به نحوی نگارش شوند که شامل تفسیر بعدی نباشند. سازمان ثبت مدعی است که زودتر از موعد مقرر قانونی در حال پیشبرد کارهاست و این آیین‌نامه‌ها به نحوی نگارش شده‌اند که نیاز به تفسیر بعدی نداشته باشند. در حالی که بیشتر قوانین ما به تفسیر‌های بعدی دچار می‌شوند و مشکلات زیادی به همراه دارند، آیا شما با این رویه آیین‌نامه‌نویسی موافقید؟
محسن‌زاده: بحث آیین‌نامه‌های قانون الزام را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد. یک دسته شامل مواردی است که به‌طور کامل و دقیق در قانون ذکر شده و نیازی به تفسیر بعدی ندارد، اما دسته دیگری از آیین‌نامه‌ها ممکن است در صورت تصویب، خلل ایجاد کند.
برای مثال، بر اساس تبصره چهار ماده ۱ قانون الزام، افراد زیادی در کشور تحت این قانون قرار می‌گیرند، با وجود این سامانه یک سال بعد راه‌اندازی می‌شود و ممکن است تا دو سال مشمول ضمانت اجرایی نشوند. این امر می‌تواند موجب نگرانی‌هایی در خصوص معاملات عادی شود.
آخرین آماری که ما داریم، نشان می‌دهد که حدود ۵۶ هزار معامله در دفاتر اسناد رسمی به صورت رسمی تنظیم شده است. این معاملات مربوط به اموال غیرمنقول است که پس از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون، مالکیت آنها ثبت شده و عمل حقوقی جدیدی بر روی آنها انجام شده است. این موضوع نشان می‌دهد که هر روز به تعداد اسناد مالکیتی که به این قانون مشمول می‌شود افزوده می‌شود.
با توجه به اینکه هنوز اطلاع‌رسانی کامل نشده است، بسیاری از مردم هنوز به صورت عادی قرارداد می‌نویسند و تاریخ‌هایی برای اجرای آن در دفترخانه تعیین می‌کنند. این وضعیت موجب می‌شود که برخی از مراجع قضایی به مشکلاتی برخورد کنند، به ویژه اگر افراد اقدام به تنظیم قرارداد‌های غیررسمی کنند و بعداً بخواهند آنها را به ثبت برسانند.
در مورد آیین‌نامه‌ها، ما شاهد این هستیم که برخی از آنها با وجود فرصت یک ساله، به سرعت و دقت لازم به تصویب می‌رسند. یکی از این آیین‌نامه‌ها که اخیراً نهایی شده و به‌زودی به تأیید رییس قوه قضاییه خواهد رسید، آیین‌نامه‌ای است که به تسهیل انجام قرارداد‌های رسمی کمک می‌کند. این آیین‌نامه به دلالان معاملات املاک و دفاتر مشاوره املاک این امکان را می‌دهد که قرارداد‌های استاندارد را به‌صورت رسمی ثبت کنند، هرچند که این قرارداد‌ها نیاز به یک مرحله مراجعه به دفترخانه خواهند داشت.
مشکل اصلی در حال حاضر این است که اطلاع‌رسانی لازم به درستی انجام نشده و بسیاری از مردم هنوز از مقررات جدید آگاه نیستند. به علاوه، در زمینه صدور اسناد اراضی کشاورزی نیز محدودیت‌هایی وجود دارد که باید به دقت بررسی و اجرایی شوند. هر چقدر که سرعت اجرای این آیین‌نامه‌ها بیشتر شود، به نفع مردم خواهد بود، البته این سرعت نباید به دقت‌های لازم آسیب برساند.
در مجموع، اقداماتی که در سازمان ثبت در حال انجام است، به نظر می‌رسد که مناسب و در جهت تسهیل فرآیند‌ها باشد، اما باید تلاش کرد که هر چه زودتر این قوانین و آیین‌نامه‌ها به مرحله اجرایی برسند تا مردم بتوانند از مزایای آن بهره‌مند شوند.
من اخیراً با یکی از مسئولان سازمان ملی زمین و مسکن درباره مالکیت و زمین صحبت کردم و از آنها پرسیدم که آیا برای نگارش آیین‌نامه‌ها دعوت شده‌اند یا خیر. پاسخ آنها مثبت بود، اما هنوز در جلسات حضور نداشته‌اند. این موضوع نگرانی‌هایی را به وجود آورده است، چرا که به نظر می‌رسد از قوای مختلف، به ویژه از قوه مجریه، به میزان کافی دعوت به عمل نیامده است. نظر شما در این باره چیست؟
محسن‌زاده: من از جزئیات مربوط به دعوت سازمان ملی زمین و مسکن برای نگارش آیین‌نامه‌ها مطلع نیستم. خود قانون دستگاه‌های مرتبط را مشخص کرده و در تبصره ماده ۱۰ به طور خاص به وزارت جهاد و سازمان امور اراضی اشاره کرده است. بنابراین، نیازی به دخالت سازمان ملی زمین و مسکن در این مرحله ابتدایی نیست.
با این حال، هر دستگاهی که در فرآیند تدوین آیین‌نامه‌ها دخیل است، پس از ورود به مرحله بررسی، نظرات خود را ارائه می‌دهد. به عنوان مثال، در جلسات مربوط به مشاوران املاک، نمایندگان دستگاه‌های زیر نظر وزارت صنعت، معدن و تجارت و همچنین اتحادیه و اصناف حضور داشتند. دستگاه‌های اجرایی مانند وزارت صمت و وزارت شهرسازی نیز در این فرآیند دخیل بودند.
در مواردی که نیاز به همکاری دستگاه‌ها است، قانون به این همکاری اشاره کرده و دستگاه‌های مربوطه مطابق با نیاز‌های قانون به کار گرفته می‌شوند. به نظر من، شاید تعاملات و نحوه همکاری‌ها بتواند بهتر شود، اما این موضوع بستگی به هر آیین‌نامه خاص دارد و به طور کلی، طبق قانون، دستگاه‌های مرتبط به نحوی هماهنگ خواهند شد.
منبع: تسنیم