شفافیت زیربنای توسعه است. اگر قرار باشد توسعه‌ای درکشور اتفاق بیفتد شرط لازم آن وجود شفافیت در اطلاعات است. در این میان شفافیت اطلاعات در توسعه اقتصادی نقش تعیین‌کننده‌تری خواهد داشت. شفافیت اقتصادی است که باعث سلامت اقتصادی و کاهش فساد می‌شود. یکی از مصادیق شفافیت اقتصادی قابل رویت‌بودن دارایی‌های مشهود (دارایی‌های فیزیکی مانند ساختمان) شرکت‌هاست. اساسا این دارایی‌ها نشان‌دهندۀ وضعیت مساعد شرکت‌ها به حساب می‌آید و موجب اطمینان مدیران و سرمایه‌گذاران شرکت‌ها به وجه نقد و یا تأمین مالی می‌شود. از این رو با بالا رفتن دارایی‌های مشهود، درصد اطمینان نیز افزایش یافته و نظر مثبت سرمایه‌گذاران و بازار سرمایه را به خود جلب می‌کند، در نهایت، افزایش سرمایه‌گذاری، رشد اقتصادی را به دنبال خواهد داشت.
اما پیش‌تر به دلیل اعتبار اسناد عادی در انتقال مالکیت این فضای شفاف با اختلال مواجه بود. انتقال مالکیت در اسناد عادی به صورت قانونی به افراد دیگر صورت می‌گیرفت، اما در مراکز رسمی ثبت نمی‌شد و این به معنای پایین بودن شفافیت معاملات بود. به عبارت دیگر دارایی‌هایی که اساسا باید قابل رویت باشد به دلیل وجود مسیری دیگری جز مسیر رسمی برای انتقال مالکیت، غیر قابل رویت شده بود. به همین سبب در سال ۱۴۰۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسید و اعتبارزدایی از اسناد عادی آغاز شد. دراینباره محمد مهاجری در گفتگو با ... توضیحاتی را ارائه می‌دهد.
توسعۀ اقتصادی در گروی شفافیت با قانون الزام به ثبت رسمی
با توجه به اینکه یکی از مؤلفه‌های توسعۀ اقتصادی افزایش حقوق مالکیت است، محمد مهاجری، حقوقدان و استاد دانشگاه، در پاسخ به این پرسش که به نظر شما چه نسبتی میان قانون الزام به ثبت رسمی و حقوق مالکیت وجود دارد، می‌گوید: «با توجه به اینکه اموال غیرمنقول در ایران فارغ از برطرف‌کردن نیاز‌های اولیه از جمله سکونت، جایگاه سرمایه‌گذاری و تجدید ارزیابی دارایی‌های مشهود شرکت‌ها و دارایی اشخاص تاجر حقیقی را دارند، شهروندان از این منظر با اموال غیرمنقول و توسعه اقتصادی مرتبط هستند.»
مهاجری از اقدام قانون الزام به ثبت رسمی برای توسعۀ اقتصادی می‌گوید: «این قانون کمک می‌کند شفافیتی که می‌خواهیم در شرکت‌های حقوقی که عضو سازمان بورس هستند، شرکت‌های سهامی خاص که به‌صورت شخصی فعالیت می‌کنند و خیلی جنبۀ عمومی هم ندارند، سهام دارانشان، چه سهام‌داران عام و چه سهام‌داران خاص، شفافیتی که می‌خواهیم را داشته باشند؛ بنابراین از منظر اقتصادی هم مطمئناً شفافیت‌های بیشتری را به‌دنبال خواهد داشت.»
دارایی‌های پنهان، راهی آسان برای کلاهبرداری
مهاجری مشکلات پنهان بودن دارایی‌ها را اینگونه بیان می‌کند: «خیلی از اشخاص برای اینکه دارایی‌های خودشان را پنهان کنند معاملات خودشان را به‌صورت رسمی انجام نمی‌دادند مثلاً معاملات را به‌صورت وکالتی، سند صلح عادی یا هبه انجام می‌دادند و به‌صورت عادی نزد خودشان نگه می‌داشتند درحقیقت مالک بودند؛ چون قانون الزام به ثبت رسمی نداشتیم.»
حقوقدان با مثالی ادامه می‌دهد: «من دارایی‌های مشهود را نامشهود و نامرئی می‌کنم و به نام اشخاص ثالثی مثل فرزندان یا همسر یا پدر و مادر خودم می‌زنم. درنتیجه برای اینکه امنیت معاملاتی وجود نداشته باشد، می‌آیم و این ملک را با یک سند عادی از خودشان می‌خرم و ازلحاظ حقوقی می‌گوییم شما با یک برگۀ عادی هم این کار را انجام دادید، مالکیت از شما به همسرتان منتقل‌شده است. سپس با همان قرارداد عادی منتقل شده به خود شما پس شما مالک هستید.»
مهاجری از اتفاقات بعد می‌گوید: «حالا اینجا چه اتفاقی می‌افتد؟ کسی از همسر من به لحاظ مالی طلبی دارد و این ملک را توقیف می‌کند بعد با من مواجه می‌شود که با یک برگۀ عادی مدعی می‌شوم اصلاً این خانم مالک نیست و من مالک هستم. با سند عادی دعاوی ایجاد می‌شود تحت عنوان دعاوی اعتراض ثالث. من وارد دعوایی می‌شوم که خود این باز فرآیند قضایی را پیچیده‌تر می‌کند یعنی قاضی باید بررسی کند که واقعاً مالک این ملک همسر من است که سند رسمی دارد و یا من هستم که سند عادی دارم. این همان عدم امنیت به صورت دقیق و نمونه عملی است.»
این استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: «اشخاص متعددی هستند که اموالی را از اشخاص توقیف می‌کنند بعد خیالشان راحت نیست که این باغ، ویلا، آپارتمان واقعاً برای آقای الف یا خانم ب است، چون بعدش مواجه می‌شوند با دعاوی متعدد اعتراض ثالث که دعوایی بر دعوای اصلی اضافه می‌شود. باید این موضوع را از لحاظ حقوقی بررسی کند لذا همین موضوع می‌تواند راجع به شرکت‌ها اشخاص حقوقی و شرکت‌های بورسی هم باشد که عملاً وقتی دارایی‌های آنها شفاف شود توسعۀ اقتصادی هم بالاتر خواهد بود، شفافیت مالی هم افزایش پیدا خواهد کرد.»
قانون الزام کمک‌کنندۀ توسعۀ اقتصادی
مهاجری، در پاسخ به این سؤال که آیا قانون الزام به ثبت سند رسمی می‌تواند به تنهایی راهگشای توسعۀ اقتصادی با شاخص‌های بین‌المللی باشد، می‌گوید: «به نظرم به تنهایی نه، چون شاخص‌های توسعۀ اقتصادی محدود به موضوعات امنیت معاملاتی نیستند. درواقع امنیت قضایی جوری شده است که صرفاً محدود به موضوعات حقوقی نیست. طبعاً فضای بین‌المللی اقتصادی و ارتباطات اقتصادی ما با کشور‌های دیگر و همچنین فرهنگ اقتصادی شهروندان که با این قانون به اعتقاد من تغییر پیدا خواهد کرد خیلی تأثیرگذار است، ولی از جهات مختلف تأثیرات مطلوبی را بر این موضوع خواهد داشت.»
حقوقدان در پایان از تقارن اطلاعات در معاملات می‌گوید: «قطعاً اصلی‌ترین اثری که خواهد داشت درواقع داده‌هایی است که بسیار به‌روز و دقیق خواهد شد و این موضوع کاملاً به موضوعات شفافیت مالی هم کمک خواهد کرد. همانطور که مثال زدم مشکلات معاملات با اسناد عادی از بین خواهد رفت.»