به گزارش خبرنگار مسکن گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، به مناسبت چهل و یکمین سالگرد پیروزی انقلاب اسلامی، پای صحبت‌های مرد موسفید املاک نشستیم و در گفت‌وگویی تفصیلی درباره مسائلی از جمله اوضاع مسکن خانواه‌های ایرانی، قبل و بعد از انقلاب، علت رشد بطئی قیمت‌ها طی دهه‌های اخیر و راهکارهای کنترل بازار مسکن صحبت کردیم.
مصطفی‌قلی خسروی ۷۵ ساله که از قبل انقلاب به عنوان مشاور املاک فعالیت داشته و سابقه‌ی او به بیش از ۵۰ سال می‌رسد می‌گوید که با وجود شغل پردرآمدش، بعد انقلاب و بنا به ضرروت دفاع از کشور به جبهه رفته و در عملیات‌های فتح‌المبین، بیت‌المقدس، رمضان‌ها و والفجر‌ها حضور داشته است. او که از سال ۱۳۷۸ ریاست صنف املاک را عهده‌دار شده می‌گوید: درست است که در زمان شاه، خانه ارزان بود، ولی مردم توان خرید نداشتند. یادم می‌آید دهه ۴۰ که ساخت و ساز خانه‌های سازمانی در بخش دولتی رشد قابل توجهی پیدا کرده بود در یک مورد، پنج خانواده شامل چهار برادر متاهل به همراه پدر و مادرشان قصد داشتند خانه‌ای ۱۰۰ متری در محله دولاب خریداری کنند. قیمت خانه ۱۶ هزار تومان بود، اما نتوانستند پول خانه را جور کنند. از این موارد فراوان بود.
مقداری از اوضاع مسکن در دوران قبل از انقلاب بگویید
ابتدا به جوانان می گویم اگر تلاش کنند قطع به یقین خانه‌دار خواهند شد و ناامیدی را به دل راه ندهند. از ۱۰۰ سال قبل، مسکن کالایی بوده که مهمترین بخش درآمد خانوار‌ها را به خود اختصاص می‌داده، پس مشکل دیروز و امروز نیست. مسکن همواره دوره‌های رکود و رونق را به خود دیده و در هر دوره‌ی رونق با جهش قیمت مواجه شده است. موضوعی که از قبل انقلاب وجود داشته و متاسفانه ادامه پیدا کرده رشد بطئی قیمت‌ها بوده و به هر دلیلی دولت‌ها از کنترل آن ناتوان بوده‌اند.
طبیعی است که در زمان پهلوی اول با توجه به آن‌که بیش از ۷۵ درصد جمعیت ۲۲ میلیون نفری کشور در روستا‌ها زندگی می‌کردند و هنوز مهاجرت بی‌رویه به کلانشهر‌ها شکل نگرفته بود مشکل مسکن در شهر‌ها موضوعیت نداشت، اما این هنر حکومت آن دوره نبود؛ هرچند طبق آمار ۳۸ درصد روستاییان سوءتغذیه داشتند. در شهر‌ها هم طبقه‌ی ضعیف مشکل مسکن داشتند و خانه‌های باکیفیت در اختیار طبقه مرفه بود.
سال ۱۳۳۶ قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ۲۷ تومان بود.
سال ۱۳۳۶ قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ۲۷ تومان بود. روزنامه اطلاعات در این‌باره نوشت: «کجای دنیا هزینه مسکن ۲۷۱ ریال می‌شود که در تهران شده است؟ هزینه مسکن سال به سال دارد بالا می‌رود و باعث شده تا مخارج زندگی مردم افزایش یابد.» این نشان می‌دهد که به هر حال درآمد‌ها هیچ تناسبی با قیمت مسکن نداشته است. بعد که به دوران پهلوی دوم رسیدیم بین سال‌های ۱۳۴۱ تا ۱۳۵۱ شاهد سیل عظیم مهاجرت از روستا‌ها به شهر‌ها بودیم که طبیعتا فشار تقاضا در بخش مسکن شهر‌های بزرگ را بالا برد.
نقش موثر زمین در افزایش قیمت مسکن
نقش زمین در تورم مسکن از سال ۱۳۵۰ به بعد را نباید نادیده گرفت که از قوانین اشتباه نشأت گرفت. کسانی که همسن و سال من هستند از اوضاع اطراف شهر‌های بزرگ خبر دارند. بین تهران و شهرری مردم با حلبی، خانه ساخته بودند که به «حلبی‌آباد» معروف بود و بحمدالله امروز وجود ندارد. درست است که ۱۹ میلیون حاشیه‌نشین داریم، ولی حداقل برای ساخت اکثر این خانه‌ها از آجر و سیمان استفاده شده است. این را هم در نظر بگیرید که در سال ۵۷ جمعیت ایران ۳۶ میلیون نفر بود که الان به ۸۰ میلیون نفر رسیده است.
چرا رشد قیمت مسکن ادامه پیدا کرد؟
به طور خلاصه باید گفت تورم‌هایی که چند سال یک بار در بازار‌های موازی اتفاق می‌افتد و بازار مسکن را درگیر می‌کند، عرضه نکردن کافی متناسب با تقاضای واقعی در بخش مسکن و نبود مالیات بر عایدی سرمایه، سه عامل اصلی پرش‌های ادواری قیمت بوده‌اند. بعد از انقلاب در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶، ۱۳۹۱ و ۱۳۹۷ با جهش قیمت مسکن مواجه بودیم که هر بار از رشد قیمت ارز نشأت گرفت. در برخی از مواقع می‌شنویم که مشاوران املاک را عامل گرانی معرفی می‌کنند؛ در حالی که نقش بعضی واسطه‌ها در زمان نوسانات قیمت، اولا بسیار جزئی است و ثانیا عامل ثانویه محسوب می‌شود. منکر این نیستم که تخلفاتی در بعضی دفاتر فاقد پروانه کسب اتفاق می‌افتد. تخلفات دفاتر دارای پروانه نیز توسط اتحادیه پیگیری می‌شود. در شهر تهران شماره تلفن ۷۳۳۴ پاسخگوی شکایات مردم در این زمینه است.
مشاوران املاک از گرانی مسکن استقبال نمی کنند
اما عرض بنده این است که با گرانی مسکن، معاملات کاهش می‌یابد و مشاوران املاک خسارت می‌بینند. پس طبیعتا مشاوران از گرانی استقبال نمی‌کنند. بنده عمر خود را در دفاتر املاک سپری کرده‌ام و هیچ‌گاه مافیایی ندیدم. البته طبق برآورد‌ها حدود ۷۷ درصد معاملات از نوع سرمایه‌گذارانه است. با توجه به این‌که هیچ نوع مالیاتی بر عایدی سرمایه وضع نمی‌شود بازار ملک بهترین جا برای تبدیل سرمایه است و همه‌ی اقشار از هر صنف و گروهی سعی می‌کنند برای در امان بودن از تورم، سرمایه خود را به خرید زمین و آپارتمان اختصاص دهند.
آیا در جهبه‌های جنگ شما حضور داشتید؟
من جبهه‌های جنگ از جمله در عملیات فتح‌المبین، بیت‌المقدس، رمضان‌ها و والفجر‌ها حضور داشتم را در جهه بودم. آزادسازی خرمشهر را در جبهه بودم. آقای حسنی سعدی فرمانده گردان ما بود؛ و در عملیات آزاد سازی خرمشهر هم حضور داشتم.
آیا شما درآن دوره به دنبال امتیاز خواهی بود؟
من نه از اول خواستم امتیاز بگیرم. در سازمان خودم هم که بودم در کوی زینبیه من حسینیه، تکیه داشتم و بچه‌هایی که الان در تکیه هستند با ما می‌آیند و می‌روند؛ بنابراین مسلمانی و ولایتمداری به قبل از انقلاب برمی‌گردد، ولی این‌ها را تا امروز نگفتیم که استفاده ببریم. ثروت به بی‌نیازی است. وقتی انسان بی‌نیاز نیست، ثروتمند است. اگر همه تهران برای یک نفر باشد، ولی باز هم حرص بزند بی‌نیاز است.
نظر شما درباره مالیات بر عایدی سرمایه چیست؟
مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند اقتصاد مسکن را شکوفا کند و از طرف دیگر به خانه‌دار شدن اقشار ضعیف منجر شود.
تشکر می‌کنم از مجلس که این را دنبال می‌کنند.مالیات بر عایدی سرمایه، بازار مسکن را در مسیر سالم‌تری قرار می‌دهد؛ به طوری که خریداران، فروشندگان و واسطه‌ها از آن منتفع می‌شوند. گرانی باعث رکود مسکن می‌شود؛ در حالی که این نوع مالیات به کاهش قیمت و رونق معاملات می‌انجامد.
مالیات بر عایدی سرمایه بر ارزش دارایی وضع نمی‌شود بلکه بر افزایش ارزش دارایی یا همان عایدی دارایی وضع می‌شود. به طور مثال اگر فردی ملکی را در امسال به قیمت ۱۰۰ میلیون تومان خریداری کند و در سال بعد به قیمت ۱۵۰ میلیون تومان بفروشد، درصدی از ۵۰ میلیون تومان افزایش ارزش دارایی، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود.
هم‌چنین در طرح پیشنهادی کمیته اقتصاد مقاومتی مجلس شورای اسلامی، انتقال بین نزدیکان نسبی طبقه اول خانواده شامل والدین و فرزندان و همسر دائم، معاف از مالیات در نظر گرفته شده است. از سوی دیگر برای تشویق به عرضه مسکن و ساخت، ضروری است اولین انتقال واحد‌های مسکونی نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی املاک معاف شوند.
طرح مالیات بر عایدی سرمایه، بازار مسکن را در مسیر سالم‌تری قرار می‌دهد؛ به طوری که خریداران، فروشندگان و واسطه‌ها از آن منتفع می‌شوند.
آیا قیمت مسکن در ماه‌های گذشته تغییری کرده است؟
طبق امار‌های که از رییس اتحادیه شمیران گرفته شده قیمت‌ها هیچ تغییر نکرده است و روند معاملات رو به عادی است. در تهران مشاوران املاک عنوان می‌کنند معاملات به طور عادی انجام می‌شود و قیمت‌ها هرگز تغییری نکرده است. اما شایعات قبل از عید بعد ازعید، قبل و بعد از انتخابات مجلس را مردم رویش حساب نکنند؛ چون اقتصاد مسکن مناسب روند آرامی را طی می‌کند تا به ثبات برسد.
نظر شما درباره انتخابات چیست؟
وظیفه شرعی ما است که در انتخابات شرکت کنیم، ولی گول تبلیغات انتخاباتی را نسبت به این‌که چه‌کار کنند همه بودجه می‌خواهد و باید مجلس تعیین کند؛ و فلان نفر نمی‌تواند بگوید که من اگر نماینده شوم مسکن را فلان و فلان می‌کنم و جو روانی بازار را به هم بریزد.
از تمام رسانه‌ها استدعا می‌کنم از کارشناسان جنجالی، پوپولیستی و کسانی که دلشان می‌خواهد مطرح شوند جدا خودداری کنند.
انتهای پیام/