قانون ثبت باید اصلاح و معاملات غیررسمی بی‌اعتبار شود/ نباید اجازه داد کسی با سند غیررسمی معامله کند

سوادکوهی گفت: ما باید سیستمی داشته باشیم که اشخاص به محض اینکه معامله کردند بلافاصله برای ثبت هم اقدام کنند تا حقوق بعدی آن‌ها پایمال نشود.

به گزارش خبرنگار حوزه حقوقی- قضایی گروه اجتماعی باشگاه خبرنگاران جوان،کارشناسان معتقدند یکی از ابزار‌های مناسب برای کلاهبرداران چه در زمین‌خواری و یا فروش یک ملک به چند نفر، اسناد عادی است. با اسناد عادی یا قولنامه‌ای یک خانه را به چند نفر می‌فروشند و به سبب اعتباری که این اسناد در نظام قضایی کشور دارند، مردم آن می‌پذیرند و در قبال آن پول پرداخت می‌کنند. بالتبع این مساله باعث ایجاد پرونده در قوه قضاییه می‌شود و از آن طرف هم پرونده‌های قوه قضاییه روز به روز بیشتر می‌شود.

در همین راستا مصاحبه‌ای با سام سوادکوهی یکی از اعضای شورای نگهبان صورت گرفته که در ادامه می‌خوانید.

باشگاه خبرنگاران جوان: با توجه به مشکلاتی که معاملات غیررسمی (عادی) در کشور به وجود آورده است، راه‌حل مشکل این معاملات را چه می‌دانید؟

سوادکوهی: این مساله‌ای نیست که بتوان جواب یک کلمه‌ای به آن پاسخ داد. اسناد رسمی در کشور ما معتبر هستند. اسناد عادی هم در صورتی که شرایط خودشان را پیدا کنند دارای اعتبار می‌شوند. در مقابل اسناد رسمی، اسناد عادی معتبر نیست. بعضی از اشخاص با توجه به اسناد عادی تقاضا می‌کنند که دادگاه رسیدگی کند و حکم سند رسمی پیدا کنند و متن سند عادی تأیید شود. این موضوع کار دادگاه‌ها را زیاد می‌کند. در نظام حقوقی ما اینکه مردم حق نداشته باشند اسناد عادی را به مراجع قضایی ارائه کنند تا تأیید شود و حکمی مشابه سند رسمی داشته باشد، منعی نیست.

بیشتر بخوانید؛ یک دفترخانه اسناد رسمی چه وظایفی دارد؟

فکر هم نمی‌کنم در نظام حقوقی ما با توجه به مسائل گسترده‌ای که هست بشود این را به طور کلی از اشخاص سلب کرد. الان مشکل نظام حقوقی ما این نیست که آیا می‌شود سند عادی را در دادگاه برد و تأیید آن را گرفت یا خیر؟ مشکل این است که در کنار مسائل سند رسمی، سیستم و تشکیلاتی شکل بگیرد که اگر مردم عادی خواستند انجام بدهند به آن مراجعه کنند و در قالب‌هایی که قانونگذار و حاکمیت تعیین کرده، تنظیم کنند.

باید سازوکاری در کشور شکل بگیرد که معاملات غیررسمی را به معاملا رسمی تبدیل کند

به عنوان مثال این سند‌های پیش‌فروش باید مطابق مقررات انجام بگیرد. در ارتباط با جابه‌جایی‌ها مقررات داریم، ولی مردم در بنگاه‌های عادی سند تنظیم می‌کنند، الزامی هم که حتماً باید این را ثبت شبیه سند رسمی داشته باشید، ندارند.

اینجا ما باید راهکار‌هایی داشته باشیم که در زمان تنظیم سند عادی مردم ملزم شوند که این را به صورت رسمی و با تشریفاتی که ما تعیین می‌کنیم، تسهیلاتی که قائل می‌شویم، کار نگارش آن را انجام دهند تا شکل رسمی پیدا کند. اما زمانی که چنین سازوکاری نداریم و الزامی نیست، ممنوعیتی هم وجود ندارد. این موجب می‌شود که مردم از حق دیگری استفاده کنند. اگر انجام نشد به دادگستری مراجعه می‌کنند تا سند عادیشان را در دادگاه‌ها رسیدگی کنند و رسمی شود.

پس نکته‌ای هم که شما از من سؤال کردید به یک تشکیلات برمی‌گردد. آیا ما نیاز نداریم تشکیلات ثبتی و ادارات ثبت ما ملزم به تنظیم و نگارش شوند؟ و بنگاه‌هایی که این کار‌ها را به صورت عادی انجام می‌دهند به مراجع رسمی وصل شوند تا مردم نیاز نداشته باشند از همان ابتدا به دادگاه مراجعه کنند؟ اگر این کار صورت بگیرد سند از ابتدا سند رسمی خواهد بود و ادراه ثبت پله به پله خودش تشریفات را انجام می‌دهد.

در نهایت فقط یک سری اسناد می‌ماند که گاهی اوقات شخص وصیت‌نامه‌ای می‌کند و آن زمان هم که می‌خواهد تنظیم کند مرجع ثبتی رسمی کنار او نیست. خب اینجا با دو شاهد چه کار می‌کند؟ وصیتی می‌نویسد. این یک سند عادی با امضای دو نفر می‌شود که بعد باید تبدیل به سند رسمی شود. اینجا ما ناچار هستیم که دادگاه را داشته باشیم. ناچار هستیم سیستم قضایی کنار این‌ها باشد که به اسناد عادی این چنینی کمک کند؛ یا یک سری نقل و انتقالات در حالت‌های خاص هست در این موارد هم باید دادگاه رسیدگی کند تا حکم رسمی پیدا کند و تبدیل به آنچه که در اسناد ثبت می‌شود و قید می‌شود، گردد.

باشگاه خبرنگاران جوان: همانطور که خود شما هم فرمودید، در سیستم نظام‌های حقوقی کشور‌های دیگر اگر سند رسمی به دور از هرگونه تقلبی از حکومت صادر شود، آن سند دیگر باطل نمی‌شود، ولی در نظام حقوقی ایران شاهد هستیم که یک سند عادی می‌تواند سند رسمی را باطل کند و این بالتبع نظم عمومی جامعه را به هم می‌زند. آیا بهتر نیست ما سازوکاری در نظر داشته باشیم که باعث ابطال‌ناپذیری اسناد عادی در کشور شود؟ یعنی آن سندی که حکومت صادر می‌کند اگر بدون تقلب، بدون جعل باشد و با حسن نیت صادر شده باشد هیچ موقع دیگر باطل نشود.

سوادکوهی: این مطلبی که شما می‌فرمایید به تازگی در قانون مدنی فرانسه وارد شد. یعنی شما می‌بینید که یک نفر ملکی دارد و به چند نفر واگذار می‌کند. از لحاظ تاریخ اول، دوم، سوم، چهارم، پنجم است. همه هم به صورت عادی این معامله را انجام دادند. ولی یکی از آن‌ها زودتر آن را ثبت رسمی می‌کند. آیا آن کسی که زودتر ثبت کرد نسبت به سایرین که ولو زودتر از او هم معامله کرده باشند حق دارد؟ سندش قابل ابطال هست یا نیست؟

تقدم مالکیت با کسی است که زودتر معامله‌ی خود را به ثبت برساند

این یکی از موضوعاتی است که قانون فرانسه به آن پرداخت و این را حل کرد. ما چنین احکامی نداریم. یعنی آن کسی که نفر اول رفت معامله کرد، اگر نفر بعدی یا نفرات بعدی دیرتر معامله کردند، ولی زودتر رفتند سند رسمی هم گرفتند، قدرت ابطال دارد. چرا؟ به خاطر اینکه اولین نقل و انتقال از لحاظ زمانی با آن شخص بوده است. در حالی که آن کسی که زودتر ثبت رسمی کرد باید از لحاظ قانونی برایش احترام قائل بود. در سیستم ما فعلاً اینطور نیست. اینجا باید قانون اصلاح شود و دادگاه‌ها دیگر به این قبیل موارد ورود نکنند.

این‌ها مسائلی است که باید با قانونگذاری حل شود. زیرا از جمله مواردی است که به سادگی نمی‌شود نسبت به آن دادرسی کرد. برای سند رسمی همیشه حاکم باشد، باید اول ادبیات حقوقی اولیه آن را ما اصلاح کرد. مثل این سیستم که اگر به عنوان مثال کسی زودتر ثبت کرد، نفرات بعدی که وارد ثبت می‌خواهند بشوند، اما دیر عمل کردند دیگر حقی نداشته باشند مگر اینکه بروند از آن فروشنده امتیازاتی بگیرند از کسی که الان سند رسمی به اسم اوست.

اینطوری اسناد رسمی تقویت می‌شود و مردم هم می‌دانند که اگر برای سند گرفتن دیر رفتند ولو زود معامله کرده باشند، ممکن است با خطری مواجه شوند که این خطر همان ماده قانونی است و یا حکم قانونی است که گفته دیگر من برای ثبت تو نمی‌کنم. ما باید سیستمی داشته باشیم که اشخاص به محض اینکه معامله کردند بلافاصله برای ثبت هم اقدام کنند تا حقوق بعدی آن‌ها پایمال نشود.

باشگاه خبرنگاران جوان: اگر ما به اسناد رسمی اعتبار ببخشیم این باعث ایجاد نظم در جامعه و همچنین کاهش پرونده¬های قضایی می‌شود؟

سوادکوهی: ما در جامعه یک کار مهم داریم و آن اینکه حق به حقدار برسد. دومین مطلبی که داریم ثبات در جامعه است. در بحث ثبات ایجاد کردن هم باید حداقل خسارت را به اشخاص رعایت کنیم. این دو مطلب کار ساده‌ای نیست. اینکه شما می‌فرمایید بگوییم تمام اسناد به صورت کامل معتبر هستند، در شرایطی ممکن است خیلی از موارد در سیستم حقوقی یا در جامعه رواج داشته باشد که اگر به آن‌ها نیندیشید آن ثباتی که می‌خواهید را از بین می‌برد. یعنی شما باید سیستم را باید طوری نظام دهید که حداقل خسارت به اشخاص وارد بشود یا صفر شود مگر اینکه خود اشخاص کوتاهی کرده باشند. دوم آنچه که به ثبات اسناد رسمی هم مربوط می‌شود با بحث اول بتوانید به کشورتان اعمال کنید. این دو کنار هم باید انجام بگیرد. یعنی باید خسارت به حقوق اشخاص وارد نشود. می‌گویید ثبات دارید، اما به خیلی از اشخاص خسارت وارد می‌شود. در نتیجه ممکن است اعتراض کنند که چرا زودتر نگفتید تا ما کاری می‌کردیم.

نباید اجازه داد کسی با سند غیررسمی معامله کند

امروزه خیلی از اسناد متأسفانه به صورت امروز جا به جا می‌شود و مردم هم با این اسناد عادی عادت کرده‌اند بلکه خیلی هم راحت‌تر هستند تا اسناد رسمی. تمایل دارند اسناد فعلی به سمت اسناد عادی بروند، چون از بعضی از هزینه‌های آن‌ها کم می‌کند، امکان جابه‌جایی اسناد و انجام معاملات آن‌ها هم سریع‌تر می‌شود. قطعاً ابتدا باید برای این چاره‌اندیشی شود. همانطور که عرض کردم سیستم داشته باشد. یعنی افراد از ابتدا به ثبت بروند، ثبت برای تنظیم و تبدیل به سند رسمی آمادگی داشته باشد. بعد از آن وقتی حقوق اشخاص را از ابتدا با سند رسمی تثبیت کنید، اجازه ندهید کسی غیر از سند رسمی، سندی تنظیم کند.

انتهای پیام/

توضیحات عضو شورای نگهبان درباره اسناد عادی و قولنامه‌ای