به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، لازم به ذکر است که امروزه شوراهای حل اختلاف به این موضوع رسیدگی می‌کنند. نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.
شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح کند.
لازم به ذکر است که دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشا دعوای خلع ید، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. این در حالی است که در تخلیه، قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته، مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست.
در اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن، مالکیت عین ملک نیز شرط نیست و همین که فرد مالک منافع باشد، کفایت می‌کند.
در خصوص دعوای تصرف عدوانی نیز باید گفت که این دعوی به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) وجود ندارد و همین که سبق تصرف خواهان و لحوق (پیوستن) تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود، کافی است.
اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری اختلاف نظر وجود دارد. عده‌ای مالکیت را شرط می‌دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می‌دانند که رویه قضایی نظر نخست یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.
دعوای خلع ید به معنای اعم دعوای خلع ید به معنای اعم آن به ۳ دسته از دعاوی تقسیم می‌شود:
1- نخست؛ خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک، رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
2- دوم؛ دعوای تخلیه ید که در آن مالکیت نداشتن خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا است و خواهان ادعا می‌کند که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد.
3- قسم سوم؛ دعوای تصرف است که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شود.
دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاعدر مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی‌شود.
ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی در این باره مقرر می‌دارد: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکومله در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی، مواد ۵۷۶ و۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکومله در دعوای خلع ید - به معـنای اخـص- در مـلک مشاع هنگامی می‌تواند تحویل ملک متنازع‌فیه به خود را تقاضا کند که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
در این خصوص یک رأی مشورتی از سوی اداره‌کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۸۳۵۸/۷ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷ صادر شده که به روشنی گویای این مطالب است: «چون حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هر یک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید وی را مطرح کند. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هر یک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا خواهد بود.
وجود اشتراک و افتراق خلع ید و تصرف عدوانیدر دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست؛ در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است؛ در حالی که هر دوی این دعاوی قابلیت تجدیدنظرخواهی را دارند.
در خلع ید به موجب ماده یک قانون اجرای احکام مدنی، ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.
چه کسانی می‌توانند طرح دعوی کنند؟در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف است، می‌تواند به قائم‌مقامی مالک طرح دعوی کند. (ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی)
این در حالی است که در دعوای خلع ید، فقط اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی می‌تواند طرح دعوی کند.
هزینه دادرسی دعوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، غیرمالی است. در حالی که دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل می‌شود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد.
غیر مالی بودن دعوای تخلیه یددعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد. زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌کند، شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه است.
در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.
نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که در نوشتن دادخواست اگر عنوان اشتباه برای دعوا انتخاب شود منجر به رد دعوا و از دست رفتن هزینه دادرسی می‌شود.
اقدامات دادگاه در خصوص دعوای خلع ید۱- احراز مالکیت خواهان: از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت. (دادگاه باید ابتدا ماکلیت خواهان را احراز کند و سپس وارد ماهیت دعوا شود)
۲- تشخیص غیرقانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده.
۳- احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان است یا خیر و میزان تصرفات وی: از طریق معاینه محلی، تحقیق محلی و در صورت نیاز، جلب نظر کارشناس.
خوانده در این دعوا باید برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد؛ در غیر این صورت، تصرف وی غاصبانه است؛ چرا که مالک حق هر نوع استفاده و تصرف در مایملک خود را دارد.
وقتی فردی مالکیت خود را با ارایه سند مالکیت به اثبات می‌رساند و خوانده نمی‌تواند برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد و به عنوان مثال ثابت کند که تصرفش ناشی از اجاره بوده یا ملک مورد دعوی را خریداری کرده، در این صورت تصرفش ناشی از غصب است. به این معنا که تصرف باید با رضایت و اذن مالک باشد.
اگر خواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد و مورد معامله به وی تحویل داده نشده است، باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را بدهد یا این موضوع را در دعوای االزام به تنظیم سند مطرح کند و اگر بخواهد دعوی خلع ید مطرح کند، این دعوی را وقتی می‌توان طرح کرد که مالکیت خواهان استقرار یافته باشد و وقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده می‌شود تا زمانی که حکم به نفع خواهان صادر و اجرا نشده و سند به نام و مالکیتش استوار نشده است، نمی‌توان این دعوی را طرح کرد و قابلیت استماع تا آن زمان را ندارد.
نکاتی چند درباره خلع یدچنانچه ملكي به ثبت نرسيده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالكيت براي احراز مالكيت خواهان موضوعيت ندارد. حكم قطعي محكمه دال بر اثبات مالكيت پيوست دادخواست مي‌شود.
چنانچه خواهان با ارایه سند عادي در چنين املاكي مدعي مالكيت شده و تقاضاي خلع يد کند، دادگاه به هر دو موضوع رسيدگي و پس از احرز مالكيت حكم به خلع يد صادر مي‌كند و چنانچه ملک به ثبت رسيده اما سند رسمي به نام خواهان نباشد، وی مي‌تواند دعوي الزام به تنظيم سند رسمي را توام با خلع يد مطرح کند.
مرجع رسيدگي‌كننده پس از احراز صحت وقوع بيع، ضمن الزام به تنظيم سند، حكم بر خلع يد را نيز صادر مي‌كند.
مالک ملك مشاعي به تنهايي مي‌تواندعليه غاصب، دعوي خلع يد طرح کند.
صدور حكم خلع يد از شريک نيز قابل تصور است، زيرا طبق مواد 350 و 362 قانون مدني، بيع اموال مشاع تجويز شده و از آثار بيع صحيح، قبض و اقباض مبيع و ثمن است که در اینجا، اقباض به معناي تخليه و خلع يد است.
از سوي ديگر تصرفات شريک در مال‌الشركه بدون رضايت شريک ديگر ممنوع است كه نحوه اجراي آن در ماده 43 قانون اجراي احكام مدني بيان شده است اما گاهي به جاي خلع يد در اينگونه دعاوي، خواسته وضع يد يا تسليط يد بيان مي‌شود.
خلع يد ملک غصبي و تحويل آن به مالك قانوني بدون قلع و قمع مستحدثات امكان‌پذير نیست و تا زماني كه بناهاي غير مجاز نيز قلع و قمع نشده باشد، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پيدا كرده و خلع يد محقق نمي‌شود. (نظر ديوان عالي كشور مستفاد از مواد 313 و 314 قانون مدني)/حمایت