اين وضعيت، اما در سال گذشته، كاملا برعكس شد؛ طوري كه ساختوساز فقط ژست
سالهاي رونق را به خود گرفت.در سال۹۱ منحني نرخ رشد ساختوساز با نزول به
نقطه صفر، در سطح ۹ درصد افزايش ايستاد به اين معني كه پارسال تقريبا
مشابه سال۹۰ و معادل ۲۵۳ هزار واحد مسكوني جديد ساخته شد.
با اين
حال، مدلي كه براي ساخت‌وسازهاي امسال قابل انتظار است، با توجه به كارنامه
سازنده‌ها در سالهاي انتخابات، بر مدار ركود و خواب ساختماني، استوار
است.اين مدل نشان مي‌دهد، در دو دوره انتخابات رياست‌جمهوري ظرف ۸ سال
گذشته، درست در سال برگزاري انتخابات –سال۸۴ و سال۸۸- تقاضا از طرف
سرمايه‌گذاران ساختماني براي احداث مجتمع‌هاي مسكوني در تهران با كاهش شديد
روبه‌رو شده و منحني رشد عرضه به ترتيب ۱۳ درصد و ۴۳ درصد افت كرده است.
تاثير انتخابات بر ساختوساز
مدل عرضه مسكن در سالهاي انتخابات، چگونه است. اين مدل امسال تكرار مي‌شود؟
با
سكته‌‌اي كه سال گذشته در مسير فعاليت‌هاي ساختماني تحت تاثير نوسانات
ارزي به وجود آمد، ساخت‌وسازهاي مسكوني در شهر تهران بدون اوج‌گيري يا ثبت
ركورد تازه در تيراژ واحدها، فقط ژست سال۹۰ را حفظ كرد به طوري كه در سال
جاري نه تنها «قله‌پيمايي» منحني تيراژ، بعيد به نظر مي‌رسد كه با مرور مدل
ساختوساز در سالهاي انتخابات، به نظر مي‌رسد «فرود» اين منحني در ايام
سال۹۲ گزينه حتمي خواهد بود.
آماري كه معاونت برنامه‌ريزي سازمان
نوسازي شهر تهران درباره تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادرشده در سال۹۱ در
اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار داده است، نشان مي‌دهد: در سال گذشته اگرچه
ركورد عبور از مرز ۲۰۰ هزار واحدمسكوني جديد كه اولين‌بار در سال۹۰ به ثبت
رسيده بود، براي دومين سال متوالي در پايتخت تكرار شد، اما در حجم
ساختوساز – تعداد واحدها- آن رشد خيره‌كننده دو سال پيش، اتفاق نيفتاد.
در
سال۹۱ حجمي معادل ۲۵۳ هزار واحدمسكوني در تهران ساخته شد كه فقط ۵/۸ درصد
نسبت به سال قبل از آن، در تيراژ رشد به وجود آمد. اين در حالي است كه
سال۹۰ تعداد واحدهاي مسكوني جديد با ۵۳ درصد افزايش، به ۲۳۳ هزار واحد
رسيده بود.
بعد از شتاب دو سال پيش در ساختوساز انتظار مي‌رفت سال
گذشته ركورد جديدتري در نرخ رشد عرضه رقم بخورد، اما مسائلي همچون تورم
مصالح‌ساختماني و سفته‌بازي در بازارهاي ارز و طلا از يك‌سو توجيه اقتصادي
ساخت مسكن براي سازنده‌ها را پايين آورد و از سوي ديگر نقدينگي اين گروه به
سمت همين بازارهاي رقيب كشيده شد.
در حال حاضر بيشترين نرخ رشد
عرضه مسكن به سال۸۶ تعلق دارد كه در آن سال، ساختوساز با ۷۱ درصد افزايش و
ركورد در نرخ رشد، منجر به احداث ۱۸۳ هزار واحدمسكوني در مناطق تهران شد.
همچنين سال۹۰ نيز به لحاظ پشت‌سر گذاشتن مرز ۲۰۰ هزار واحدمسكوني، نوع ديگري از ركورد ساختوساز به ثبت رسيد.
سه شوك در منحني
در
طول سال گذشته ساختوساز در سه ماه نامتوالي با صعود چشمگيري روبه‌رو شد
طوري كه حجم صدور پروانه در ارديبهشت، مهر و اسفند تا دو برابر ساير
ماههاي سال، افزايش پيدا كرد.
در ارديبهشت‌ماه يعني آستانه اولين
ماه اجراي طرح تفصيلي جديد تهران، براي ۳۵ هزار واحدمسكوني پروانه صادر شد
كه اين حجم ساختوساز در كل سال۹۱ و حتي ماههاي مربوط به سالهاي قبل،
بي‌سابقه بوده است. در سال۹۱ ميانگين ماهانه صدور پروانه بين ۱۲ تا ۱۵ هزار
واحد بود.
همچنين در مهرماه ۹۱ نيز دومين صعود سال در ساختوساز
با ساخت ۲۸ هزار واحد رقم خورد. در مهرماه به دليل آنكه منحني نوسان قيمت
مسكن در مقايسه با نيمه‌اول سال، افزايش قابل‌ملاحظه‌اي پيدا كرد، ميل
سازنده‌ها به فعاليت نيز بيشتر شد، اما اثر اين افزايش قيمت به اندازه
هراسي كه ارديبهشت‌ماه در دل سازنده‌ها بابت محدوديت‌هاي طرح تفصيلي به
وجود آمد، نبود و نتوانست حجم صدور پروانه‌ها را به سطح ۳۵ هزار واحد
ارديبهشت برساند.
شوك سوم در اين بازار طي سال۹۱ نيز در اسفندماه
وارد شد. در اين ماه افزايش توام حجم معاملات و همين‌طور قيمت مسكن باعث
احداث ۳۳ هزار واحد مسكوني جديد ديگر در تهران شد تا مجموع آپارتمان‌هايي
كه در سال۹۱ در تهران احداث شده به ۲۵۳ هزار واحد مسكوني برسد.
خواب ساختوساز با انتخابات
كارشناسان مسكن درباره نزولي شدن منحني رشد ساختوساز در تهران -از ۵۳ درصد در سال۹۰ به ۹ درصد در سال۹۱ - دو دليل را مطرح مي‌كنند.
اول
اينكه جو سنگين اقتصاد كشور به خصوص در بخش تورم تاحدود زيادي حاشيه سود
انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها را كاهش داده و باعث دست كشيدن آنها از
ساختوساز جديد شده است.
اما دليل دوم به نزديك بودن انتخابات رياست‌جمهوري برمي‌گردد.
مدلي
كه از روي دو دوره قبلي انتخابات رياست‌جمهوري براي بازار ساختوساز
قابل‌تعريف است، از ركود سنگين فعاليت‌هاي ساختماني درست در سال برگزاري
انتخابات حكايت مي‌كند.
اين مدل نشان مي‌دهد، در دو دوره انتخابات
رياست‌جمهوري ظرف ۸ سال گذشته، درست در سال برگزاري انتخابات، تقاضا از طرف
سرمايه‌گذاران ساختماني براي احداث مجتمع‌هاي مسكوني در تهران با كاهش
شديد روبه‌رو شده است. به طوري‌كه در سال۸۴ حجم صدور پروانه‌ساختماني در
شهرداري تهران رشد منفي ۱۳ درصد را تجربه كرد و در كل، ۷۷ هزار واحد مسكوني
در تهران ساخته شد.
در سال۸۸ نيز ساختوساز به شدت افت كرد و نرخ
رشد منفي ۴۳ درصد را در منحني تيراژ واحدها به ثبت رساند. ركودي كه سال۸۸
در فعاليت‌هاي ساختماني شهر تهران حادث شد در تاريخ اين بازار بي‌سابقه
بوده است.
به اين ترتيب با استناد به مدل سالهاي انتخاباتي بازار
ساختوساز، پيش‌بيني مي‌شود، امسال بعد از سه‌سال رونق پياپي –سالهاي ۸۹ و
۹۰ و ۹۱- ركود دامن ساختمان‌سازي‌هاي پايتخت را بگيرد.
در مدل‌هاي
پيشين، يكسال قبل از انتخابات، نرخ رشد ساختوساز در مسير نزولي قرار
گرفته بود كه اين پديده نيز در سال۹۱ به عنوان سال قبل از انتخابات، كاملا
قابل مشاهده است.