به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، در معاملات خرید و فروش مسکن، پارکینگ و انباری از اجزای جدایی ناپذیر یک واحد آپارتمان به حساب می‌آیند اما در موارد زیادی با توافق طرف‌های معامله یا تخلف فروشنده، این حق به خریدار داده نمی‌شود که آغازگر مشکلات زیادی در ساختمان خواهد بود.
اگر شما هم با چنین مشکلی روبه رو هستید، خواندن این گزارش روزنامه حمایت را که در گفت و گو با دکتر «احمد یوسفی صادقلو»، وکیل دادگستری تهیه شده است، از دست ندهید:
قسمت‌های مختلف ساختمان را بشناسیدیادتان باشد که قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌ها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند: اول قسمت‌های اختصاصی یک ساختمان که برای هر مالکی در سند مالکیت اش مشخص می‌شود. در آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، در ماده 1 آمده است:
«قسمت‌هایی از بنا اختصاصی است که عرفاً برای استفاده انحصاری مالک معینی یا قائم مقام او اختصاص یافته باشد».
در واقع قسمت‌های اختصاصی ساختمان، واحدهای جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقات ماندن پارکینگ و انباری و ... است که متراژ و جزییات آن نیز به طور دقیق در سند مالکیت ذکر شده است.
در بخش دوم قسمت‌هایی از ساختمان قرار دارد که با سایر اهالی مشترک است. این بخش را در حقوق مشاعات می‌نامند. طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک آپارتمان، قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل و پیشه مخصوص نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.
به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک، اختصاص به یک یا چند نفر از مالکان ندارد، از قسمت‌های مشترک آپارتمان است.
بر این اساس قسمت‌های مشترک ساختمان، راهروها، پلکان ها، فضاهای داخل پارکینگ یا پارکینگ‌های اضافه‌ای که مالکی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیات و پشت بام را در بر می‌گیرد.
فروشنده باید به قول خود عمل کنداگر خانه‌ای را خریده‌اید و در سند عادی یا همان مبایعه‌نامه آن قید شده است که فروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما زمان تحویل، فروشنده از انجام این کار خودداری می‌کند و خانه‌ای بدون پارکینگ به شما تحویل می‌دهد، اصلا خودتان را ناراحت و نگران نکنید، به راحتی می‌توانید علیه او اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید.
برای این کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به انجام تعهد» بدهید.
طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارایه خدماتی که در سند قید شده است، می‌کند. حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش‌بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود.
زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه‌ای از شهر متفاوت است و بنابراین بستگی به ارزش منطقه‌ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می‌گیرد کم یا زیاد می‌شود.
پارکینگ مال کیست؟بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش را دارید، پارکینگ ندارد. شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل،
پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟
در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود: صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید. صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است.
به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.
باید جلوی دعوا را گرفتفراموش نکنید که ممکن است بعضی از واحدهای یک آپارتمان، حق استفاده از پارکینگ مشاع را داشته باشند و بعضی دیگر نه. همچنین ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان، به نحو اختصاصی در سند مالکیت، پارکینگی برایشان مشخص نشده باشد و حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان را داشته باشند.
در این وضعیت، هر کدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ که می‌خواهند بگذارند، بدون این که کسی به توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی اعتراض کند. یادتان باشد که در چنین حالتی، مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان، می‌توانند محل معینی را برای مدت معینی به طور موقت، به هر یک از واحدها اختصاص دهند و برای رعایت عدالت، وقتی این مدت معین به پایان رسید، آن را با واحد دیگری تعویض کنند تا بین مالکان هم رنجش یا تنش به وجود نیاید.
همیشه توافق کارساز نیستشاید آپارتمان شما هم از آن دسته ساختمان‌هایی است که پارکینگ آن با رای ساکنان تقسیم شده است. در مورد قانونی بودن یا نبودن این کار بهتر است بدانید که، حتی با توافق اکثریت ساکنان ساختمان هم نمی‌توان این کار را انجام داد و حتما باید همه مالکان رضایت داشته باشند.
طبق ماده 10 قانون مدنی، اگر تقسیم پارکینگ بین مالکان، با توافق همه مالکان باشد، اشکال قانونی ندارد، اما فراموش نکنید که نحوه شماره‌گذاری و پلاک‌گذاری پارکینگ، توسط مامور و نماینده سازمان ثبت انجام می‌شود.
روند کار هم به این صورت است که از بالاترین طبقه آپارتمان کار پلاک‌گذاری را شروع می‌کنند و بعد از آن، از پایین‌ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ را انجام می‌دهند. در واقع، مالکان با توافق نمی‌توانند داشتن یا نداشتن پارکینگ را تعیین کنند، بلکه فقط می‌توانند در مورد این‌که کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.
حق رفت و آمد از پارکینگ اگر با همسایه‌تان سر حق عبور و مرور در پارکینگ یا مسایل این‌چنینی به مشکل برخورده‌اید، بهتر است بدانید که رفت و آمد از ورودی پارکینگ، حق همه افراد ساکن ساختمان، حتی کسانی که پارکینگ ندارند، هم هست، زیرا با این‌که طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، پارکینگ متعلق به یک شخص و این موضوع در سند خانه نیز آمده است.
اما فضای اطراف آن جزو مشاعات یا همان قسمت‌های مشترک ساختمان است و با این‌که این فضا به مالک تعلق دارد، اما به این علت که برای دیگران مزاحمت ایجاد می‌کند، نمی‌تواند باقی ساکنان ساختمان را از ورود به پارکینگ یا عبور و مرور در آن منع کند یا حتی در فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه کند.
اگر این کار را انجام دهد، هرکدام از همسایه‌ها که بخواهند می‌توانند به علت مزاحمتی که ایجاد کرده است، از او شکایت کنند. البته در این مورد استثنایی هم وجود دارد.
در مورد واحدی که پارکینگ آن به حیات خلوت راه داشته باشد و در آن ترددی وجود نداشته باشد، شاید بتوان این کار را انجام داد، اما بر اساس قانون، این پارکینگ جزو مشاعات است و همه حق استفاده از آن را دارند، مگر این که در سندشان قید شده باشد.
درباره پارکینگ مزاحم! بدانیدحتما شما هم اصطلاح پارکینگ مزاحم را شنیده‌اید. از آنجا که در مقررات شهرداری، استانداردی برای مساحت پارکینگ وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگ آپارتمانی قابل اجرا نباشد و راه عبور باقی پارکینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضا پیش‌بینی می‌کند که برای مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند.
مشکل این نوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند.
ناگفته نماند که قیمت این نوع پارکینگ از باقی پارکینگ‌ها کمتر است. نام این پارکینگ به این علت مزاحم است که، با این که شخص، صاحب پارکینگ می‌شود، اما مزاحمت هم ایجاد می‌کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است.
در غیر این صورت، شهرداری و اداره ثبت بر اساس اولین و آخرین قرارداد خریدارها، پارکینگ را تقسیم می‌کنند که در بیشتر مواقع پارکینگ مزاحم به شخصی داده می‌شود که آخرین قرارداد را دارد.
پارک بدون اجازه، ممنوع!در صورتی‌که یکی از واحدهای آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ها از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از این‌که مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند.
اما اگر خود مالک اجازه یا به اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگ اش به مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، اذن داده باشد، نمی‌تواند چنین ادعایی کند. اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود.
همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش «تصرف عدوانی» است و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.