حميدرضا آدابي؛ معاون قضايي رئيس دادگستري تهران در گفتگوي تفصيلي با
خبرنگار حقوقي قضايي باشگاه خبرنگاران به تعريف نقش دلالی در معاملات و آثار ورود دلالان و مشاوران املاك براي تنظيم اسناد و املاك پرداخت.
در ادامه متن كامل اين گفتگو آمده است:
**به عنوان اولين سوال بفرماييد چه تعريفي از دلالي وجود دارد و آيا اين افراد حق تنظيم قرارداد را دارند؟ دلالی شغلی است که صاحب آن با معرفی و نزدیک کردن طرفین یک معامله به همدیگر، شرایط و خصوصیات معامله را برای آنان تشریح کرده و سعی می‌کند با تطبیق منافع طرفین، معامله را جوش بدهد.
قانون مدني دو نوع سند عادي و رسمي را به رسميت شناخته، قانون عادي كه دو نفر بين خود تنظيم مي‌كنند اگر داراي امضا از سوي افراد معامله‌كننده باشد، رسمي نبوده اما قانوني است و مي‌تواند مورد استناد قرار بگيرد و آنچه در دفاتر مشاورين املاك رخ مي‌دهد، معامله املاك ثبت شده توسط دلالان بر اساس اسناد عاي است؛ به طور مثال اگر قراداد بين موجر و مستاجر داراي امضاي بين افراد بوده و در دفاتر اسناد رسمي تنظيم نشده باشد، معتبر بوده و قانوني است.
طبق ماده 1287 قانون مدني، اسنادي که در اداره ثبت اسناد و املاک و يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مأمورين رسمي در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند، رسمي است و در مقابل اسناد رسمي يا اسنادي که اعتبار سند رسمي را دارد انکار و ترديد، مسموع نيست و طرف مي‌تواند ادعاي جعليت به اسناد مزبور کند يا ثابت نمايد که اسناد مزبور به جهتي از جهات قانوني از اعتبار افتاده است.
بر اساس ماده 35 قانون تجارت، مشاور املاك نوعي دلالي به شمار مي‌آيد؛ دلال كسي است كه در مقابل اجرت واسطه انجام معامله باشد، به عبارت ديگر طبق اين قانون دلال اقدام به معرفي طرفين معامله مي‌كند اما آنچه در ايران در خصوص اقدامات دلالان قابل مشاهده است، چيزي فراتر از دلالي مندرج در قانون تجارت است، آنان از حدود قانوني خود در اكثر مواقع تجاوز مي‌كنند و مسئوليتي نيز بر عهده نمي‌گيرند.
** آيا قراردادهايي كه توسط دلالان و مشاوران املاك منعقد مي‌شود، قانوني است؟ در ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك ذكر شده كه دولت فقط كسي را كه ملك به او منتقل شده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي به وسيله ارث به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت اما از نظر سازمان ثبت اسناد عادي هم معتبر هستند.
مشاوران املاك به عنوان راهنما به معامله‌كنندگان كمك كرده و آنها را در خريد و فروش آگاه مي‌سازد و عدم حضور مشاورين املاك در جامعه، مردم با مشكلات عديده و ازدحام جمعيت در دفاتر اسناد روبه‌رو خواهند شد.
**آيا دلالان ضامن صحت و اعتبار امضاها، اسناد و احراز صحت مدارك هستند؟ در ماده 334 قانون تجارت آمده است كه دلال ضامن اعتبار اشخاصي كه براي آنها دلالي مي‌كند و ضامن اجراي معاملاتي كه توسط وي انجام مي‌شود، نيست.
از يك سو احراز صحت مدارك و احراز سند مشخص بدون اشكالات قانوني وظيفه دفاتر اسناد بوده و اين كار از عهده دلالان خارج است و از سوي ديگر دلالان معاملات خود را به صورت عادي تنظيم مي‌كنند و اين در حالي است كه دولت قرارداد تنظيم شده اين افراد را به رسميت نمي شناسد.
مردم براي خريد املاك ميليون‌ها تومان پرداخت مي‌كنند، بدون اينكه كوچك‌ترين تحقيقي در خصوص سند موردنظر اعم از اينكه از سوي دادگاه توقيف شده و يا داراي خلافي شهرداري است و يا در رهن بانك گذاشته شده و يا اينكه سندها داراي اصالت هستند يا خير انجام دهند و قطعا انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمي از بروز اينگونه مشكلات و حجم بالاي پرونده‌ها در اين زمينه به دادگستري جلوگيري مي‌كند.
** راهكار اساسي براي جلوگيري از بروز مشكلات ثبتي و تنظيم قرارداد نادرست اسناد چيست؟ راه‌حل اصلي براي حل اين معضل اين است كه انجام همه اين معاملات بايد در دفاتر اسناد رسمي صورت پذيرد اما ابتدا معامله‌كنندگان در همان مشاوران املاك تنظيم قراداد به صورت عادي را انجام دهند و سپس براي احراز هويت اسناد و استعلامات لازم به دفاتر اسناد مراجعه كرده، تا اينكه هم قرارداد به صورت درست و منطقي ايجاد شود و هم از بروز مشكلات قضايي راجع به اين مساله بكاهد.
** لايحه اخير دولت مبني بر جدايي سازمان ثبت اسناد و املاك از قوه قضائيه و الحاق آن به دولت را چگونه ارزيابي مي‌كنيد؟ در بسياري از كشورها سازمان ثبت زير نظر قوه قضائيه قرار دارد؛ در كشور ما نيز طي سال‌هاي متمادي اين سازمان تحت نظارت قوه قضائيه فعاليت مي‌كند و جدايي اين سازمان از قوه قضائيه به دليل انجام كارهاي شبه‌قضايي نظير اجراي سند لازم‌الاجرا، هيات نظارت، شوراي عالي ثبت و الحاق آن به زيرمجموعه دولت منطقي نيست.
سازمان ثبت اسناد و املاك به عنوان يك نهاد قضايي همواره از اسناد مردم صيانت كرده و اطلاعات افراد را مكتوم مي‌دارد در نتيجه فعاليت آن، ايجاب مي‌كند كه اين سازمان تحت نظارت قوه قضاييه قرار داشته باشد.
انتهاي پيام/