مجله شبانه باشگاه خبرنگاران:بخواهید یا نخواهید، روزي را بدون انعقاد قرارداد نمي‌توانيد به شب برسانيد. لباس می‌خرید و کفش، ماست، کشک و موبایل و اگر وام خودرو گیرتان بیاید، ماشین یا هرچیز دیگری خلاصه باید بخرید و بفروشید! درست به همین دلایل و البته اگر قصد خرید ملک را دارید برای شما لازم است که این گزارش حمایت را بخوانید!
چند خط حرف حسابهمه می‌دانیم که بسياري از معامله‌ها چه کوچک باشند و چه بزرگ، به خير و خوبي برگزار مي‌شود اما كافيست كه يكي از قراردادهاي مهم شما به مشكل بربخورد، در اين صورت براي مدت‌ها آرامش و آسايش زندگي خود را از دست خواهيد داد. اما با اطلاع از چند نكته ساده، مي‌توانيد از به وجود آمدن چنين بحراني در خانواده جلوگيري كنيد.
به طور کلی باید بدانید زمانی که شما جنسی را از دیگری می‌خرید و پولی به او می‌دهید، قراردادی بین شما به وجود می‌آید که «قرارداد فروش» نام دارد.
مالی که در ازای آن پولی پرداخت می‌کنید، از دو حالت خارج نیست: یا مال منقول است و یا غیرمنقول. نگران این اسامی هم نشوید، باید بدانید که مال منقول مالی است که قابلیت جابه‌جایی از محلی به محل دیگر داشته باشد. وسایلی مانند اتومبیل، تلفن همراه، میز، صندلی و وسایلی از این دست اموال منقول هستند و اما مال غیرمنقول مالی است که غیر‌قابل جابه‌جایی باشد و بهترین مثال برای آن منزل مسکونی است.
مطمئن باشید دانستن این اصطلاحات به درد شما می‌خورد تا معامله‌ای که با دیگران انجام می‌دهید سالم باشد و مو لای درزش نرود.
تفاوت در خرید مالحالا به شما می‌گوییم که چه تفاوت‌هایی میان خرید اموال منقول و غیرمنقول وجود دارد. خوب می‌دانیم آن‌قدر مال منقول خریده‌اید و دردسر کشیده‌اید یا دردسرهایش را شنیده‌اید که دیگر نیازی به توضیحات نیست؛ اما در خصوص اموال غير‌منقول، به خصوص خريد و فروش مسكن، مشكلات خیلی زيادي این رورزها به دلیل ناآگاهی گریبان مردم را می‌گیرد؛ می‌خرید و بعد می‌فهمید که ملک به چند نفر دیگر هم فروخته شده است. به این ترتیب ملکی را می‌خرید و سند ملک هرگز به نامتان نمی‌شود.
حواستان را 6 دانگ جمع کنیدبرای حل مشکلاتی که در بالا گفتیم چند توصیه حقوقی و غیر‌حقوقی به شما داریم. یادتان باشد هنگام معامله 6دانگ حواستان را جمع کنید. بی‌خود و بی‌جهت نسبت به بنگاهی‌ها بدبین نباشید. اما بدانید که اعتماد بی‌مورد به حرف‌ها و وعده‌های دیگران به مصلحت نیست.
حتما در میان دوستان و آشنایانتان کسانی دارید که مادر زاد آفریده شده‌اند برای اینکه پای معاملات بنشینند و محکم‌کاری کنند. این افراد معمولا با طرف مقابل شما و نیز بنگاهی‌ها هیچگونه تعارفی ندارند و تنها چیزی که در نظر می‌گیرند، صلاح و مصلحت شماست. لطفا تنها پای میز مذاکره نروید و از این افراد استفاده کنید تا مو لای درز معاملاتتان نرود.
یادتان باشد درباره ملکی که می‌خواهید معامله کنید حتما تحقیق مفصلی انجام دهید. این اطلاعات را فقط پیش خودتان نگه ندارید بلکه دانه دانه آن را وارد قرار داد کرده و به صورت مکتوب نگه دارید.
یادتان باشد یکی از شرایطی که برای درستی معاملات در قانون پیش‌بینی شده است، وجود علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مال مورد معامله و ویژگی‌های آن است؛ یعنی شما به عنوان یک خریدار باید از خصوصیات ملکی که می‌خواهید بخرید، اطلاع کافی داشته باشید.
متراژ، موقعیت جغرافیایی و حتی جزییاتی مانند داشتن پارکینگ، انباری و مواردی از این دست و حتی جزییاتی بیش از آن مانند سرامیک کف‌خانه و نوع آشپزخانه باید مشخص باشد. به همین دلیل، برای رفع هرگونه بی‌اطلاعی در مورد منزلی که می‌خواهید معامله کنید، بايد ملك مورد نظر به طور دقيق از لحاظ مساحت، موقعیت جغرافيایي و حدود چهارگانه مشخص شود؛ به طوری كه احتمال هرگونه خطا و جهل در مورد آن از بین برود.
مالک کیست؟قبل از خرید ملک، مالک آن را به خوبی بشناسید. برای آنکه آقای (الف) ملکی که متعلق به خود او نیست به شما نفروشد، مشخصات کامل خریدار و فروشنده را در قرارداد قید کنید. در عین حال، از اینکه (الف) مالک حقیقی ملک است یا خیر مطمئن شوید. پس، پیش از نشستن پای میز مذاکره، اسناد مربوط به ملک را به دقت بررسی کنید. در قرارداد بايد خريدار و فروشنده و مشخصات و آدرس آنها مشخص باشد.
از این گذشته باید مشخص شود که آیا کسی که پای میز مذاکره نشسته، مالک حقیقی ملک است یا کسی است که از طرف مالک به او وکالت داده شده یا اینکه قیم اوست ، خلاصه باید معلوم شود که فروشنده یا مالک است و یا به طور قانونی می‌تواند این مال را بفروشد و معامله کند.
بحث اصلی، تعیین قیمتقیمت ملکی که قرار است مورد خرید و فروش قرار گیرد باید در متن قرارداد فروش گنجانده شود. این را احتمالا شما بهتر می‌دانید. اما چیزی که گاهی ممکن است از آن غافل شوید، تعیین نحوه پرداخت است.
آیا قیمت خانه طی چند فقره چک پرداخت خواهد شد؟ قیمت را نقدا می‌پردازید یا به صورت نسیه؟ یکجا می‌دهید یا قسط‌بندی می‌کنید؟ در متن قرارداد باید نحوه پرداخت به طور دقیق مشخص شود.
اگر با استفاده از چک پرداخت می‌شود، حتما تاریخ چک‌ها و شماره سریال چک‌ها در قرارداد ذکر شود و نوع آنها نیز مشخص شود. اگر به صورت اقساط پرداخت می‌شود تاریخ سر رسید هر قسط در قرار داد درج شود. اگر مقداری از آن به صورت اقساط و بخشی به صورت نقد پرداخت می‌شود، میزان هر کدام به طور دقیق در قرار داد درج شود.
تفاوت معامله با سند عادی و رسمیدر مورد ملکی که در حال معامله کردن آن هستید، دو احتمال مورد تصور است؛ احتمال نخست آنکه ملک دارای سندی عادی باشد و دوم اینکه سند ملک رسمی باشد. در صورتی که ملک دارای سندی عادی باشد یعنی یک سند غیررسمی داشته باشد که توسط افراد عادی تنظیم شده است، می‌توان آن را با مبایعه‌نامه و سندی عادی معامله و به دیگری منتقل کرد.
اما در مورد سند رسمی اوضاع قدری متفاوت است؛ اول از همه شاید برایتان سوال ایجاد شود که منظور از سند رسمی چیست؟ سند رسمی، سندی است که توسط مامور رسمی دولت و يا يكي از دفاتر اسناد رسمي تنظم و ثبت شده و در اعتبار آن نزد دادگاه، جای هيچ شك و شبهه‌اي وجود ندارد و هيچكدام از طرفين نمي‌تواند مفاد آن را انكار كند.
در انجام معاملات مهم از قبيل خريد و فروش منزل، مغازه، اتومبيل و اجاره، بهترین راه، تنظيم سند به صورت رسمي است. در حال حاضر بسیاری از زمین‌ها و املاك کشور دارای سندهای رسمی هستند اما کم هم نیستند ملک و املاکی که هنوز دارای سند رسمی نشده‌اند و با سند عادی خرید و فروش می‌شوند و چنانکه گفتیم تنظیم مبایعه‌نامه‌های عادی برای انتقال این‌گونه املاك، فاقد اشکال است.
اما در مورد املاکی که دارای سند رسمی هستند، قاعده‌ای وجود دارد که بر اساس آن، معاملات مربوط به املاک دارای سند رسمی، بايد به صورت رسمي صورت گيرد.
برای آنکه سند و معامله شما رسمی باشد باید قرارداد شما در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. بنابراین در متن قراردادهایی که در بنگاه‌های ملکی یا سایر مکان ها تهیه می‌شود، علاوه بر تمام مطالب بالا، باید تاریخ دقیقی مشخص شود که در آن خریدار و فروشنده برای ثبت انتقال مال در سند به دفترخانه اسناد رسمی خاصی مراجعه خواهند کرد.
پس از رعایت این نکات، یک قرارداد فروش کم نقص و کم دردسر خواهید داشت؛ اما به یاد داشته باشید که راه گریزهای بسیاری وجود دارد که ممکن است اعتبار یک قرارداد را مخدوش کند و یا شما را برای احقاق حقوق خود به عنوان خریدار یا فروشنده با مشکل مواجه سازد.
آسان معامله كنیدچند نکته دیگر را به خاطر بسپارید در معاملات خود به مشکلی برنمی خورید.
-یادتان باشد هنگام معامله بررسی كنيد که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه است یا خیر.
-همچنین اگر مال مورد معامله بین چند نفر مشاع باشد و یا این که خریداران چند نفر باشند و عده‌ای به جای دیگری به وکالت معامله مي‌کنند، بررسي كنيد كه آيا آنها دارای وکالت رسمی هستند یا خير. دقت كنيد كه صاحب بنگاه، امضای طرف معامله را تأیید کند.
- باید میزان حق‌الزحمه دلال در قولنامه یا مبایعه‌نامه آورده شود و این که آن را دریافت کرده یا تحت چه شرایطی دریافت می‌کند.
- به خاطر داشته باشید صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم‌دار بنگاه، دلیل بر رسمی بودن معامله نیست. بنابراين اگر قرارداد رسمي مي‌خواهيد، به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه كنيد.
-باید در سند قید شود که آیا در آن قلم‌خوردگی وجود دارد یا نه و دارای پشت یا حاشیه‌نویسی است یا خیر؟ همچنین اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.
-باید اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته می شود، کاملاً در قرارداد تعریف شود و قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم شده است.
- حتما دو نفر قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند و یادتان باشد که از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود.باید بررسی کنید که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده قرار دارد یا این که در رهن بانک یا شخص دیگری است.
- باید توجه داشت که انجام معامله در بنگاه و سند تنظیمی عادی است و چه‌بسا فروشنده پیشتر یا بعدها آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالثی واگذار کرده است. بنابراین این موضوع توسط صاحب بنگاه به تایید برسد که اگر ملک یا ساختمان دارای معارض باشد، مسوولیت جبران خسارت با چه کسی است.
- از چک‌هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می‌شود، کپی گرفته شود و اگر چکی صادر می شود، در نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظیم و امضا شود.
- به یاد داشته باشید که اگر برای تنظیم قرارداد خود از وکیل یا کسی که در زمینه مسایل حقوقی مهارت دارد استفاده کنید، بسیار بهتر از آن است که بعدها بخواهید برای پیگیری حقوق از دست رفته خود به دفتر وکلا مراجعه کنید. چرا که شانس و احتمال رسیدن به حقتان در این مرحله بسیار کمتر از مرحله تنظیم قرار داد است.