به گزارش
گروه بازار باشگاه خبرنگاران ،مركز پژوهش‌هاي مجلس با اعلام نظر درباره طرح نمايندگان كميسيون اقتصادي مبني بر «استفاده از 5 نوع ماليات جديد در بازار مسكن»، گريزي به اثر منفي نقدينگي موجود در جامعه و همچنين بي‌انضباطي مالي دولت زده و ضمن بي‌اثر خواندن تدابيري همچون ماليات بر خانه‌هاي خالي، خطاب به دولت هشدار احتمال حركت سرمايههاي سرگردان از بازارهاي سكه و ارز به سمت بازار مسكن را داده است. اين مركز با واردكردن اشكالات جدي به مدل «كنترل بازار مسكن با ماليات»، ابعاد حقوقي و فني ماليات‌هاي پيشنهادي همچون ماليات بر فروش مسكن، ماليات بر خانه‌هاي خالي، معافيت مالياتي اجاره‌بها و همچنين معافيت مالياتي فروش خانه‌هاي ارزان‌قيمت را مورد بررسي قرار داده و اعلام كرده است: اين ماليات‌ها به جاي آنكه ريشه سوداگري و سفته‌بازي در خريد و فروش مسكن را هدف قرار دهد، به شاخ و برگ‌ها پرداخته است و حتي مي‌تواند نتيجه عكس داده و موجب افزايش قيمت مسكن شود. بازوي پژوهشي مجلس معتقد است: ريشه سفته‌بازي در بازار مسكن به بازدهي متوسط سالانه 30درصدي اين بازار برمي‌گردد كه ارزش پول تبديل‌شده به ملك را همواره در مقايسه با نرخ تورم مورد محافظت قرار داده است. در گزارش مركز پژوهش‌ها براي كنترل سفته‌بازي سيال بين بازارها از جمله ارز، طلا و مسكن راهكار ارائه شده است.
مركز پژوهش‌هاي مجلس ضمن اشكال به طرح جديد كميسيون اقتصادي مجلس اعلام كرد
هشدار سفته‌بازي سيال در بازارمسكن بي‌انضباطي مالي دولت ريشه سفته‌بازي‌هاي سيال بين بازارهاي «ارز‌و‌طلا» و «مسكن»
ماليات‌هاي 5گانه تدارك‌ديده شده براي بازار مسكن به خاطر اشكالات جدي مي‌تواند منجر به افزايش قيمت مسكن شود
گروه مسكن- فريد قديري: كميسيون اقتصادي مجلس بررسي طرح به كارگيري 5 نوع ماليات در بازار مسكن را به سفارش يك مركز مطالعات دانشگاهي، شروع كرده است تا در پاسخ به درخواست چندماه اخير وزارت راه‌وشهرسازي، راه قانوني كنترل سوداگري مسكن را از طريق اخذ ماليات 6درصدي از خانه‌هاي خالي و ماليات 20 درصدي از مابه‌التفاوت قيمت زمان خريد و فروش همه آپارتمان‌ها، براي دولت باز كند.
اين كميسيون براي تصميم‌گيري بابت رد يا تاييد جزئيات طرح، از مركز پژوهش‌هاي مجلس كمك گرفته است اما در پاسخي كه اين مركز، با نگاه مالياتي به اوضاع اقتصادي بازار مسكن تهيه كرده، اشكالات جدي به مدل «كنترل بازار با ماليات» وارد كرده و عملا ضمن مسدود كردن تنها نقطه اميد دولت به كسب مجوز مالياتي، به دولت هشدار احتمال حركت سرمايه‌ها از بازارهاي سكه و ارز به سمت بازار مسكن را داده است.
مركز پژوهش‌هاي مجلس در گزارش خود، ابعاد حقوقي و فني ماليات‌هاي پيشنهادي براي بازار مسكن شامل «ماليات بر فروش مسكن، ماليات بر خانه‌هاي خالي، ماليات بر املاك گران‌قيمت، معافيت 100درصدي ماليات بر اجاره‌بها و همچنين معافيت مالياتي فروش خانه‌هاي ارزان‌قيمت» را مورد تحليل قرار داده و اعلام كرده است: اين ماليات‌ها به جاي آنكه ريشه سوداگري و سفته‌بازي در خريد و فروش مسكن را هدف قرار دهد، به شاخ و برگ‌ها پرداخته است و حتي مي‌تواند نتيجه عكس داده و موجب افزايش قيمت مسكن شود.
بازوي پژوهشي مجلس معتقد است: ريشه سرمايه‌گذاري در خريد مسكن به بازدهي متوسط سالانه 30درصدي اين بازار برمي‌گردد كه ارزش پول تبديل‌شده به ملك را همواره در مقايسه با نرخ تورم و ارزش ساير كالاها، مورد محافظت قرار داده است.
در گزارش مركز پژوهش‌هاي مجلس تاكيد شده است: بخاطر بي‌انضباطي مالي دولت، بين بازارهاي اقتصادي رفت‌وآمد سرمايههاي سرگردان شكل گرفته و اگرچه در دو سال گذشته سفته‌بازي‌ها در ارز و سكه و طلا متمركز شده بود، اما حالا با پرريسك‌شدن اين سه بازار تحت تاثير مداخله دولت، بازار مسكن هدف بعدي سرمايههاي سيال مي‌تواند باشد. بنابراين براي كنترل سفته‌بازي‌هاي سيال بايد بخش توليد و كسب‌وكار با انضباط مالي، جذاب شود.
متن گزارش مركز پژوهش‌هاي مجلس به شرح زير است:
طرح پيشنهاد شده به كميسيون اقتصادي مجلس در پنج ماده به ارائه ابزارهاي مالياتي براي كنترل بازار مسكن در كشور پرداخته است.
در ماده (1) پيشنهادي براي ماليات بر افزايش قيمت زمين و مسكن آمده است كه 20 درصد از افزايش قيمت واحدهاي مسكوني يا اراضي با كاربري مسكوني كليه اشخاص حقيقي و حقوقي غيردولتي در هنگام نقل و انتقال سند مالكيت نسبت به قيمت پايه سال 1390، مشمول ماليات بر افزايش قيمت زمين و مسكن شده و از فروشنده توسط سازمان امور مالياتي اخذ مي‌شود، البته در اين ماده اولين ملك اشخاص و اولين نقل و انتقال قطعي واحدهاي مسكوني نوساز از اين ماليات معاف هستند. از طرف ديگر قرار است 100درصد درآمد اين ماليات به تامين مسكن محرومين اختصاص يابد.
در ماده (2) طرح پيشنهادي تصريح شده است كه در هنگام نقل و انتقال سند مالكيت كليه املاك و مستغلات، خريدار موظف است مشمول ماليات بر خريد املاك گران‌قيمت شود.
نقل و انتقال املاك تا قيمت 10 ميليارد ريال داراي نرخ ماليات صفر و از 10 ميليارد ريال تا 20 ميليارد ريال با نرخ مالياتي 1 درصد و... مشمول ماليات مي‌شوند.
ماده (3) در طرح مورد نظر به موضوع اخذ ماليات از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه پرداخته است. در اين ماده تصريح شده است كه از زمان تصويب اين قانون مالكان واحدهاي مسكوني كه بيش از 6 ماه متوالي يا 6 ماه غيرمتوالي در طول يك سال خالي و بلااستفاده نگه داشته شوند مشمول ماليات به ميزان 5 در هزار قيمت واحد مسكوني به ازاي هر ماه مي‌شوند.
در ماده (4) طرح پيشنهادي تصريح شده است كه اولين انتقال قطعي واحدهاي مسكوني ارزان‌قيمت و مورد حمايت دولت كه با هدف تامين مسكن كم‌درآمدها احداث مي‌شوند، با اعلام وزارت راه و‌شهرسازي از پرداخت ماليات بر نقل و انتقال قطعي املاك معاف مي‌باشد.
در ماده (5) طرح پيشنهادي تصريح شده است كه كليه واحدهاي مسكوني استيجاري در صورت ارائه اظهارنامه مالياتي مشمول نرخ مالياتي صفر درصد براي ماليات بر درآمد اجاره املاك شوند.
هدف از معافيت اجاره املاك از ماليات، كاستن از هزينه‌هاي اجاره و بالا بردن عرضه خانه‌هاي خالي است.
اظهارنظر راجع به كليات طرح
وقتی که فضای کسب و کار نامناسب باشد و هزینه‌های مبادلاتی، رقابت‌پذیری فعالیت‌های اقتصادی را کاهش دهد، در این شرایط منابع جامعه به جای بازارهای مولد و خدمات به سمت بازار دارایی‌ها و سفته‌بازی سوق پیدا می‌کند.
در واقع، عوامل اقتصادی برای جلوگیری از کاهش ارزش پول خود و همچنین برای اجتناب از هزینه‌های سنگین فعالیت اقتصادی، منابع خود را با انگیزه سرمایه‌گذاری به بازار دارایی‌ها و بازار مسکن گسیل می‌دهند. این موضوع به این معنا نیست که سفته‌بازي و سوداگری در بازار مسکن در بازار دارایی‌های دیگر رخ نمی‌دهد، بلکه به این معنا است که هدایت منابع سرمایه‌گذاری و سفته‌بازانه به این بازارها ریشه در سیاست‌های تورمی و بی‌ثبات‌کننده دولت دارد.
در این چارچوب، اگر به بررسی شاخص قیمت‌ها در سال‌های اخیر و مقایسه آن با شاخص قیمت زمین، شاخص اجاره و شاخص مسکن بپردازیم، مشاهده می‌کنیم که بازار مسکن یکی از جذاب‌ترین بازارهای سرمایه در کشور می‌باشدکه رشد قیمت آن لااقل به اندازه تورم بوده است و یکی از پربازده‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها در کشور می‌باشد.
همان‌طور که مشاهده می‌شود شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره در کشور طی 20 سال گذشته حداقل به طور متوسط معادل شاخص قیمت‌ها افزایش داشته است.
مطالعات و بررسی‌های دیگر نشان می‌دهد بازار مسکن در 20 سال گذشته به صورت متوسط سالانه 30 درصد بازدهی داشته است بنابراین این سود مداوم، بازار مسکن را به یک دارایی باارزش تبدیل کرده است. از طرف دیگر سیاست‌های دولت نظیر افزایش نقدینگی در سال‌های 1385 به بعد و همچنین کاهش نرخ سود بانکی، افت شدید شاخص بورس اوراق بهادار، افزایش واردات و کاهش تولید داخلی، موجب بي‌ثباتي بازارهاي سرمايه‌گذاري مولد شد و سرمايه‌ها به سمت سوداگري سوق پيدا كرد.
بررسي وضعيت سرمايه‌گذاري در 6 بازار سكه، طلا، دلار، مسكن، سپرده بانكي و بورس در سال گذشته نشان مي‌دهد كه بازار سكه در سال 1390 با ميانگين بازدهي 109 درصدي و درصدر سرمايه‌گذاري‌هاي سوداگرانه قرار دارد، اما در نهايت به ثبات رسيده و در برخي مقاطع براي خريداراني كه در اوج قيمت‌ها اقدام به خريد کردند، ضرر نيز در پي داشت. بازار طلا نيز به دلايلي نظير افزايش قيمت جهاني طلا و بی‌ثباتی سياست‌هاي اقتصادي دولت در كنترل قيمت ارز بازدهي 105 درصدي را مشاهده كرد. دلالان دلار نيز از بازار نابسامان ارز كشور به طور متوسط 72 درصد سود كسب كردند. بازار مسكن در بين اين 6 بازار با 30 تا 50 درصد سود در رتبه چهارم قرار گرفت. سپرده‌هاي بانكي نيز بين 17 تا 20 درصد سود به صاحبان حساب‌ها پرداخت نمودند و در نهايت بورس اوراق بهادار به كمترين بازدهي نسبت به ساير بازارها با نرخ بازدهي كمتر از 20 درصد دست يافتند.
بازدهي در بازارهاي ارز، طلا و سكه اگرچه در سال 1390 از بازار مسكن بالاتر بوده است، اما مشاهده نوسانات قيمت ارز، سكه و طلا و توانايي مداخله دولت در اين بازارها، سرمايه‌گذاري در اين بازارها را پرريسك‌تر از بازار مسكن كرده است.
لذا با توجه به جميع جهات ذكر شده بديهي به نظر مي‌رسد كه بدون ايجاد انضباط مالي در دولت و شفافيت اقتصادي در كشور امكان جلوگيري از فعاليت‌هاي سوداگرانه وجود ندارد. اين تصور كه با استفاده از سياست‌هاي مالي با تعزيرات حكومتي مي‌توان جلوي سفته‌بازي را گرفت تصور درستي نيست؛ چرا كه از اساس به معناي مبارزه با معلول است تا مبارزه با علت.
نكته اخير به معناي نفي استفاده از ابزارهاي تنظيمي در بازارهاي مختلف و از جمله بازار دارايي‌ها و مسكن نيست، بلكه به معناي اولويت توجه به ريشه‌ها نسبت به شاخ و برگ‌ها است. اگر جلوي سرمايه‌گذاري و داد و ستد در بازارهاي امن گرفته شود و به فرض محال سفته‌بازي در اين بازارها، بدون الزام دولت به انضباط پولي و مالي، مهار شود، بايد انتظار داشت كه منابع اقتصادي به سمت ساير بخش‌هاي اقتصادي سوق يابد و آنها را دچار نوسان كند، كمااينكه در سال‌هاي گذشته شاهد آن بوده‌ايم.
از نظر اصول قانون‌گذاري، تدوين قانون در هر بخش بايد در چارچوب قوانين مربوطه به آن بخش باشد. اگر در مورد ماليات‌ها بنا است حكمي داده شود بايد در قالب اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم يا قانون ماليات بر ارزش افزوده باشد. اينكه براي تنظيم بازار مسكن نياز به سياست‌گذاري مالياتي است موضوع قابل قبولي است، ولي اصلاح مربوطه نبايد در چارچوب قانوني ديگر صورت گيرد. براي اصلاح مذكور بايد طرح يا لايحه‌اي پيشنهاد شود كه مربوط به اصلاح قانون مالياتي باشد نه ساير قوانين.
در طرح پيشنهادي به‌خصوص در مواد مربوط به ماليات بر عايدي سرمايه، ماليات بر مسكن خالي و ماليات بر خريد خانه‌هاي گران‌قيمت پيشنهاددهندگان طرح با هدف كنترل سفته‌بازي و افزايش عرضه مسكن به بحث ورود كرده‌اند. در حقيقت اجراي صحيح اين مواد از يك طرف منجر به كاهش سود در سوداگري مسكن مي‌شود و از طرف ديگر هزينه‌هاي نگهداري مسكن به قصد سفته‌بازي را افزايش داده و موجب افزايش عرضه مسكن مي‌شود، اما همان طوري كه در بخش بعدي ذكر خواهد شد، طرح در برخي از مواد داراي اشكالات جدي است كه فرآيند اجرا را دچار مشكل مي‌سازد و مي‌تواند منجر به افزايش قيمت مسكن نيز شود و در نهايت اهداف مدنظر طراحان حاصل نشود، بنابراين بهتر است قبل از تصويب اين طرح و جهت تكميل پيشنهاد‌ها، طرح به دستگاه مجري (سازمان امور مالياتي) نيز ارجاع شود تا ايرادات احتمالي از ديدگاه مجريان طرح نيز لحاظ شود تا ضمانت اجرايي و كارآيي آن افزايش يابد.
موانع اجراي ماليات‌هاي پيشنهادي
نكته اساسي در محاسبه ماليات بر عايدي سرمايه، خصوصا در كشورهاي با نرخ تورم دو رقمي، افزايش شتابان سطح قيمت‌ها است كه عملا به تفاوت زياد بين دارايي اسمي و دارايي واقعي منجر مي‌شود و ضرورت پيدا مي‌كند كه در محاسبه ماليات بر عايدي سرمايه اثر تورم را از افزايش قيمت دارايي خارج كنند.
در ايران نيز كه با سطح بالاي تورم روبه‌رو بوده و در 30 سال گذشته در اكثر سال‌ها نرخ تورم دو رقمي را شاهد بوده بديهي است كه پس از گذشت چند سال از خريد يك دارايي مانند مسكن قيمت خريد و فروش آن تفاوت محسوسي پيدا خواهد كرد كه بدون لحاظ كردن اثر تورم در محاسبه عايدي سرمايه، فشار مالياتي را بر سرمايه‌گذاران ايجاد خواهد كرد.
برخي از منتقدان طرح حاضر بر اين باور هستند كه بسياري از خانه‌هاي خالي به دليل نبود تقاضاي بالفعل با قيمت مناسب تعيين‌شده توسط فروشنده براي آنها خالي مانده‌اند و اين امر هيچ دليل ديگري (غير از اينكه قيمت واحدهاي مذكور در سطح بالايي بوده و متقاضيان قادر به خريد آنها نبوده‌اند) نداشته است؛ بنابراين اين گروه معتقدند كه نمي‌توان صاحبان آماده به فروش اين نوع از واحدهاي مسكوني را با اخذ ماليات به دليل خالي ماندن واحدهاي آنها جريمه كرد.
خانه‌هاي خالي به دلايلي مانند نبود مالك، عدم‌مراجعه مالك، انحصار وراثت دعاوي حقوقي و ... قابليت استفاده و عرضه ندارند، در برخي از اين موارد صاحب ملك هيچ اراده‌اي در خالي نگه داشتن ملك خود ندارد؛ بنابراين بستن ماليات بر اين خانه‌هاي خالي به دور از عدالت است.
منبع: دنیای اقتصاد