طبق آمارها بازار مسکن همزمان با افزایش نوسانات اقتصادی درگیر تغییر قیمت ها شده است به طوری که  طبق جدیدترین آمارهای بانک مرکزی از تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه سال ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۱.۵هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷۵.۶ و ۱۴.۲ درصد کاهش داشته است.

 طبق این  آمار متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱۶.۳ میلیون ریال بود که حاکی از افزایش ۰.۲درصدی نسبت به ماه قبل است.

افزایش ۲۲.۹ درصد قیمت مسکن 

در فروردین‌ماه سال ۱۴۰۳، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱۶.۳میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۲و ۲۲.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد که این به معنای آن است که مهم‌ترین کالای رفاهی در سبد هزینه خانوارها از تورم بالایی در شهر تهران برخوردار است. تداوم رشد اجاره‌بها در سال گذشته حکایت از آن دارد اگرچه اقدامات دولت در مدیریت بازار اجاره‌بها لازم بوده اما کافی و بازدارنده نیست.

 سال گذشته دولت با دو اقدام، تعیین سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تهران و ۲۰درصدی در سایر شهرها و همچنین طرح مالیات برخانه‌های خالی به دنبال سروسامان دادن به بازار اجاره‌بها بود.

کارشناسان حوزه مسکن معتقدند، برای کنترل بازار اجاره‌بها دو اقدام اساسی نیاز است به طوری که در ابتدا مسئولان با بالابردن عرضه مسکن به بازار، ضمن برگرداندن تعادل به بازار آن را رقابتی کرده و قیمت ها را کنترل می کنند  و در ادامه با استفاده از ابزارهای نظارتی مانند مالیات اجازه فعالیت‌های سوداگرانه در این بازار داده نشود.

طبق آمار رسمی کشور، میانگین تورم اجاره کشور در ابتدای دهه ۹۰و قبل از سال ۹۷، به ۱۳ درصد رسید. اما در ۶سال گذشته، تورم سالانه اجاره‌بها در کشور به ۳ برابر نیمه اول دهه قبل و ۴ برابر در تهران رسیده است.  این برابری باعث می‌شود تقاضای سرمایه‌ای و به تبع آن سوداگری در بازار مسکن افزایش یابد که نتیجه‌ای جز  بالا رفتن قیمت در این بازار ندارد.

جمعیت اجاره نشین کشور به ۲۰ میلیون نفر رسید

در ادامه هادی عباسی، معاون وزیر راه و شهرسازی  پیش از این اعلام کرده بود که جمعیت اجاره‌نشین ایران به ۲۰ میلیون نفر رسیده و این به معنای آن است که برابری تورم عمومی با تورم مسکن می‌تواند یک تهدید معیشتی جدی برای ۲۰ میلیون ایرانی به حساب آید. مستاجران باید فشار بیشتری در حوزه تامین هزینه مسکن متحمل شوند. در نتیجه کنترل قیمت در بازار اجاره‌بها یک الزام و ضرورت ملی است.

همچنین  فرشید ایلاتی کارشناس حوزه اقتصاد مسکن در گفت و گو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان گفت: بهترین راه حل در شرایط کنونی را افزایش عرضه مسکن و بالا رفتن درصد مالکیت می‌دانم.

 ایلاتی با بیان اینکه مهم‌ترین نکته در رابطه با کنترل افزایش قیمت‌ مسکن در بازار اجاره‌بها، اهمیت طرح‌های دولتی و افزایش مالکیت است گفت: به طور اساسی و با توجه به شرایط تورمی کشور سیاست دولت بر این است که از تعداد خانواده‌های مستاجر کم و بر تعداد خانواده‌های مسکن ملکی  اضافه شود به اصطلاح در کشور مالک جدید اضافه شود. سیاست کنترل بازار اجاره‌بها دو بعد دارد یکی از بعد های مربوط به  آن است که خانواده‌ها از طریق طرح‌های ملی مسکن صاحب مسکن می‌شوند پس از بازار اجاره خارج شده و هزینه پرداختی آن‌ها، تنها هزینه اقساط مسکن است.

وی  بیان کرد: به عنوان مثال، اقساط مسکن مهر که ۱۰ سال پیش تحویل داده شده، امروز ۲۵۰ هزار تومان است. این مبلغ امروز بسیار ناچیز بوده و شاید درآمد یک نصف روز کارگری شود. این امر باعث شده تا خانواده‌هایی که از این طریق صاحب مسکن شده‌اند، دیگر نگران افزایش اجاره‌بهای سالیانه که ۵۰ درصد درآمد خانوارها را نیز به خود اختصاص می‌دهد نباشند و تنها اقساط خانه را پرداخت کند.

ایلاتی با بیان اینکه  زمانی که یک واحد خانوار از اجاره خارج می‌شود، به معنای آن است که  یک واحد مسکن استیجاری تولید شده است که به این طرح سیاست لانه کبوتری می‌گویند گفت: با توجه به شرایط تورمی کشور، اولویت بر تامین مسکن خانوارها است و باید اصرار بر مسکن ملکی شود. این سیاست باعث می‌شود تا همزمان و توامان افزایش عرضه در بازار اجاره به صورت غیر مستقیم عملیاتی شود.

او اظهار کرد: در صورتی که کشور   به شرایط ثبات تورمی برسد و تورم‌ هر سالیانه ۴۰تا ۵۰درصدی در کشور وجود نداشته باشد، با برنامه‌ریزی می‌توان یک بخش مسکن استیجاری و اجتماعی توسط شهرداری‌ها و نهادهای حوزه مسکن  ساخته شود. این مسکن‌ها نیز با اجاره‌های کمتر از بازار در اختیار زوج‌های جوان قرار خواهند گرفت.

ضعف قانون چراغ سبزی برای افزایش اجاره‌بها

از نظر کارشناسان، دولت در کنار عرضه مسکن و افزایش مالکیت به عنوان یک راه اصولی در مدیریت بازار اجاره‌بها باید از ابزارهای تنظیمی دیگری نیز استفاده کند.

یکی از مهم‌ترین ابزار دولت برای مدیریت بازار مسکن اخذ مالیات بر خانه‌های خالی است. اساسا در سراسر جهان سیاستگذاران از مالیات به عنوان ابزار تنظیم بازارهای مالی و اقتصادی استفاده می‌کنند. در ایران اما به دلیل ضعف قوانین موجود، حتی بعد از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز، موفقیتی در این زمینه کسب نشده است. 

طبق آمارهای سازمان امور مالیاتی، در یازده ‌ماهه سال گذشته، کل رقم دریافتی تحت عنوان مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه حدود ۴ میلیارد تومان بوده که کمترین میزان درآمد مالیاتی دولت در پایه‌های فرعی است. از طرفی مالیات نقل و انتقال املاک ۶ همت و مالیات واحدهای مسکونی گران‌قیمت ۴۳ میلیارد تومان بوده است.

برای تصور ناچیز بودن این مقدار کافی است بدانیم درآمد مالیاتی ۴ میلیارد تومانی دولت از خانه‌های خالی درحالی است که طی این مدت دولت از محل فروش و تولید سیگار درمجموع ۸.۴ همت درآمد مالیاتی داشته است. به‌عبارتی درآمد مالیاتی دولت از تولید و فروش سیگار ۲.۵ همت بیشتر از درآمد دولت از محل مالیات بر خانه‌های خالی و سوداگران زمین و مسکن بوده است.

اهمیت اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در آنجاست که با اجرایی شدن آن، خانه‌هایی که به دلیل احتکار خارج از چرخه توزیع و مصرف مسکن در بازار هستند مجبور به عرضه خواهند شد، در نتیجه تا حدی تعادل بین عرضه و تقاضا به بازار مسکن بر خواهد گشت و به تبع آن قیمت مسکن کنترل می‌شود.

بنابراین وضع مالیات بر خانه‌های خالی باعث گردش پول در اقتصاد کشور و تحرک بازار مسکن خواهد شد و اساسا بازگشت این تعداد خانه خالی به چرخه مصرف در شرایطی که خانوار زیادی در کشور اجاره‌نشین هستند در کاهش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی بسیار مؤثر است.

مالیات بر عایدی سرمایه راهکاری برای جلوگیری از احتکار مسکن 

در ادامه محمدرضا یزدی‌زاده کارشناس اقتصادی در گفت‌وگوباخبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان، با تاکید بر اینکه حل مشکل حوزه مسکن در گرو از بین بردن تقاضا برای احتکار است، توضیح داد: مشکلات امروز مسکن دو بعد اساسی دارد که هر کدام از یک مسئله نشات می‌گیرد. زمانی که برای یک کالای ضروری تقاضای اضافی با هدف سرمایه‌گذاری و بورس‌ بازی ایجاد می‌شود، قیمت‌ها به صورت غیر واقعی بالا می‌رود و مردم از نیازهای ضروری‌ خود محروم می‌شوند.

وی یادآور شد: متاسفانه امروز مسکن و خودرو در کشور کالاهای ضروری هستند که جنبه بورس‌ بازی پیدا کرده‌اند. در نتیجه برای حل مشکلات مسکن باید در ابتدای هر سیاست اجرایی، تقاضای غیر ضروری و سرمایه‌گذاری را از روی مسکن برداشت. یعنی اولین قدم از بین بردن تقاضاهایی است که باعث احتکار کالا می‌شود.

این کارشناس مسکن راه حل مقابله با احتکار مسکن را اخذ مالیات دانست و بیان کرد: با تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه توسط مجلس شورای اسلامی می‌توان از احتکار زمین و مسکن جلوگیری کرد. اهداف قانون مالیاتی که در مجلس تصویب شد، با هدف مالیات بر عایدی سرمایه مغایرت دارد و مردم را به احتکار بیشتر تشویق می‌کند. در قانون فعلی، هرچه کالاهای سرمایه‌ای در زمان بیشتری نگهداری شوند؛ مودی مالیات کمتری پرداخت می‌کند. 

وی اظهار کرد: به عبارت دیگر، از به دنبال خروج کالاهای اساسی از بورس بازی هستیم، باید مانند همه دنیا بر تعداد بیشتر کالاهای سرمایه‌ای در تملک افراد مالیات دریافت کرد. 

یزدی‌زاده با بیان اینکه مقدار مالیات باید به گونه‌ای باشد که عامل بازدارندگی شود، افزود: برای ایجاد تغییر در رفتار افراد و مقابله با احتکار کالایی، لازم است مقدار مالیات به قدری شدید شود که دیگر بورس‌بازی برای افراد سودی نداشته باشد. به گونه ای که  این اقدامات باید یک بی‌رغبتی برای نگهداری و احتکار ملک برای مردم ایجاد کند و آن‌ها بدانند که احتکار سود ده نیست.

این کارشناس مسکن درباره بیان دیگر راهکارهای حل مشکلات مسکن ادامه داد: «امروز در کشور بیش از ۲میلیون واحد خالی وجود دارد. ارزش اقتصادی این تعداد واحد خالی ۴برابر میزان مبلغی است که می‌توان با آن کشور را از کلیه خام فروشی‌ها، نجات داد.  به علت آنکه سرمایه در کشور به وفور وجود دارد، اما مدیریت سرمایه نداریم. وزارت راه و شهرسازی برای حل درست این مشکل باید یک اصلاحیه در شورای سران بر روی قانون مالیات بر عایدی  انجام دهد همچنین لازم است یکی از مفاد این قانون تغییر کند.

او در خصوص دیگر اقداماتی که باید برای مقابله با احتکار ملک انجام شود، گفت: برای مقابله با احتکار ملک نیاز است تا در کنار تصویب یک قانون مالیاتی درست، تقاضای وثیقه‌ای برای آن نیز از بین برود. در حال حاضر بهترین وثیقه برای اخذ وام از بانک‌ها، ملک است. یعنی افراد با تهیه یک ملک و وثیقه قراردادن سند آن می‌توانند یک و نیم برابر ارزش همان ملک وام دریافت کنند. این درحالی است که فرد می‌تواند در ملک ساکن شود و در مدت یک سال ارزش همان ملک ۵۰ درصد افزایش یابد. در حالی که ۲۰ درصد به بانک بهره می‌دهد. باید این نوع تقاضاهای غیر ضروری حتی برای بانک‌ها از بین برود.

وی افزود: در این خصوص لازم است بانک مرکزی وارد عمل شده و به بانک‌ها اعلام کند تا در مدت ۳ سال همه وثیقه‌های خود را از روی ملک بردارند. تنها زمانی ملک را به عنوان وثیقه قبول کنند که خود ملک دلیل سرمایه‌گذاری باشد. اجاره به شرط تملک و ساخت زمین نمونه‌های استفاده ملک برای وثیقه است. در این موارد خود ملک مسئله سرمایه‌گذاری است و وثیقه قراردادن آن بلامانع است.

خبرنگار: محبوبه کباری