دلیل قیمت گذاری‌های نادرست چیست و برای پیشگیری از آن چه باید کرد؟

چند وقتی می‌شود که رئیس قوه قضاییه موضوعی را مطرح می‌کند که شاید یکی از سرفصل‌های مشکل و یکی از گلوگاه‌های فساد باشد و متاسفانه هنوز هم به طور کامل برطرف نشده است. به گواه آرشیو اخبار رسانه‌ها، رئیس قوه قضاییه پیش از ریاست بر قوه هم درباره موضوع آسیب‌شناسی کارشناسی در حوزه قضا گلایه داشت و انگار مشکلات همچنان پابرجاست.

او بار‌ها از وجود اختلاف فاحش در برخی از قیمت گذاری‌ها توسط کارشناسان رسمی دادگستری انتقاد کرده است. البته او بار‌ها برای روشن شدن موضوع ـ حداقل برای افکار عمومی ـ مثال‌های تکان‌دهنده‌ای هم آورده است، مثلا از کارشناسی عجیب زمینی گفته است که ارزش آن طی پنج ماه از ۲۷۰ میلیارد تومان به هشت هزار میلیارد تومان رسیده است. البته برخی شاید وجود اختلافات فاحش در کارشناسی‌ها را به نبود یک ضابطه مشخص ربط دهند، اما در مواردی هم همان طور که رئیس قوه قضاییه گفته، این اختلافات نشانه فساد و لابی‌های پشت پرده است وگرنه چقدر می‌تواند معیار‌های دو کارشناس متفاوت باشد که یک ملک از سوی یک کارشناس ۲۹۵ میلیارد قیمت‌گذاری شده باشد و از سوی کارشناس دیگر هشت هزار میلیارد تومان.

در این گزارش سعی می‌کنیم در کنار بازخوانی نمونه‌های عجیب قیمت گذاری که رسانه‌ای شده است، به دلایل قیمت گذاری‌های نادرستی بپردازیم که اتفاق می‌افتد و باعث فساد می‌شود وهمچنین از راهکار‌های جلوگیری از این نوع قیمت گذاری هانوشته ایم.

بیشتربخوانید

• مشاوران املاک حباب ساز قیمت مسکن در بازار؟

زمینی که در ۵ ماه از ۲۷۰ میلیارد به ۸ هزار میلیارد تومان رسید!

یکی از پرونده‌هایی که رئیس قوه قضاییه بار‌ها درباره آن صحبت کرده زمینی متعلق به بابک زنجانی در تهران است. اژه‌ای درباره این زمین می‌گوید: «زمینی در غرب تهران که گودبرداری شده بود و جواز ساخت داشت و فقط مقداری ایمنی‌سازی ساختمان‌های جانبی روی آن انجام شده بود، توسط چند کارشناس به ترتیب ۲۷۰ میلیارد، ۷۸۰ میلیارد، ۱۷۰۰ میلیارد و ۸ هزار میلیارد تومان قیمت کارشناسی داده شد که مبنای کارشناسی‌ها مشخص نیست.» نکته عجیب این جاست که وکیل بابک زنجانی ادعا کرده است، کارشناسی این ملک توسط یک تیم سه نفره کارشناسی انجام شده و هر سه نفر منتخب وزارت نفت بوده‌اند و موکلش در انتخاب این کارشناسان نقشی نداشته است. بد نیست بدانید این زمین که در سال ۹۸ کارشناسی شده ۱۷ هزار متر است و در شهرک غرب و خیابان ایران‌زمین قرار دارد که ۳۱۴ هزار متر هم مجوز ساخت اداری و تجاری داشته است.

گنج‌هایی که مفت قیمت گذاری شده بودند

همیشه این گونه نیست که قیمت گذاری‌ها بیش از قیمت واقعی باشد گاهی قیمت گذاری به نوعی صورت می‌گیرد که ارزش واقعی ملک به مراتب بیشتر از آن چیزی است که قیمت گذاری شده. این اتفاق در برخی از واگذاری‌های شرکت‌های دولتی به بخش خصوصی رخ داده است. به طور مثال در کشت و صنعت ۲۷ هزار هکتاری دشت مغان هر چند طبق گزارش دیوان محاسبات در سال ۹۶ ارزش آن چهار هزار میلیارد تومان برآورد شده بوده، اما در سال ۹۷ قیمت کارشناسی آن ۴۶ درصد کمتر رقم می‌خورد و این شرکت بزرگ با رقم هزار و ۸۴۰ میلیارد تومان آن هم به صورت قسطی و فقط ۱۰۰ میلیارد تومان نقدی واگذار می‌شود. البته این شرکت که گنجی بود که مفت واگذار شده بود توسط حکم دادگاه به دولت برگشت داده شد.

دلایل قیمت گذاری‌های نادرست

۱- بخشی از مشکلات بانک‌ها به دلیل ارزیابی‌های صورت گرفته وثایق در سال‌های قبل است. برای مثال بار‌ها و بار‌ها مشاهده‌شده ملکی توسط کارشناسان قیمت‌گذاری شده و برای گرفتن تسهیلات نزد بانک وثیقه شده و بانک، بر اساس قیمت‌گذاری انجام‌شده تسهیلات اعطا کرده است، اما پس از آن که تسهیلات بازپرداخت نشده و بانک برای فروش وثیقه اقدام کرده، مشخص‌شده قیمت واقعی ملک کمتر از قیمت‌گذاری کارشناسی بوده است.

۲- اگر زمین، ملک یا مغازه‌ای در طرح شهرداری ها، راهداری‌ها و... داشته باشید، از طریق قیمت گذاری توسط کارشناسان رسمی دادگستری باید ملک تان را واگذار کنید. ارزش گذاری پایین‌تر از قیمت واقعی شاید قیمت تمام شده پروژه را کاهش دهد، اما باعث تضییع حق مالک می‌شود.

۳- همان طور که پیش از این نوشتیم، در برخی موارد هم برای این که ملک دولتی به شخصی فروخته شود، ارزش گذاری کمتر از ارزش واقعی صورت می‌گیرد. در همین زمینه در آبان سال گذشته رئیس قوه قضاییه در نشست تخصصی بررسی آسیب‌های واگذاری شرکت‌های دولتی به بخش خصوصی گفته است که یکی از مفاسد در واگذاری ها، تبانی مدیران دولتی و کارشناسان در قیمت گذاری هاست. از آن جایی که اموال متعلق به همه مردم کشور است، قیمت گذاری کمتر از حد واقعی املاک و شرکت‌های دولتی اجحاف به تمام مردم به حساب می‌آید.

ناظر قیمت گذاری کارشناسان کیست؟
شاید برای شما این سوال به وجود آمده باشد که نظارت بر عملکرد کارشناسان رسمی دادگستری بر عهده کیست؟ با یکی از مسئولان در کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران در خصوص نظارت بر عملکرد کارشناسان صحبت کردیم. ناظمی می‌گوید: «کانون‌های کارشناسان رسمی دادگستری برای گروه‌های مختلف، هیئت رئیسه دارند که کار این هیئت رئیسه نظارت بر عملکرد کارشناسان است. تمامی کارشناسی‌ها به هیئت رئیسه مربوط ارجاع می‌شود و بعد از بررسی و تایید هیئت رئیسه معتبر است.» او در خصوص برخی از این قیمت گذاری‌ها با اختلاف فاحش هم می‌گوید: «در همه جا امکان اشتباه وجود دارد و کانون هم از این قاعده مستثنا نیست، اما میزان اشتباه نسبت به پرونده‌هایی که بررسی می‌شود، بسیار ناچیز است.» او در پایان اظهار کرد: «در صورتی که ذی نفعی، اعتراضی به کارشناسی صورت گرفته داشته باشد، می‌تواند از کارشناس شکایت کند تا موضوع توسط قضاتی که در کانون مستقر هستند، بررسی شود.»

راهی برای کاهش یا رفع مشکلات

شفافیت، پادزهر همه فسادهاست. به نظر می‌رسد یکی از بهترین راه‌ها برای کاهش اختلاف در قیمت گذاری ها، ایجاد سامانه‌ای برای نظارت پذیر بودن کارشناسی‌های صورت گرفته است. سامانه‌ای که در آن دلایل قیمت گذاری و کارشناسی کارشناس مربوط به تفکیک و با جزئیات برای بررسی دیگران ثبت شود. البته پیش از این در بهمن سال گذشته در دیدار اژه‌ای با مسئولان مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده وعده عملیاتی شدن «سامانه هوشمند ارجاع کارشناسی» تا فروردین ۱۴۰۱ داده شد. معاون کارشناسان مرکز وکلا در خصوص این سامانه گفت: «سامان دهی جامع فرایند و سازوکار امر کارشناسی در پرونده‌های قضایی به منظور جلوگیری از اطاله دادرسی و تسریع در کارشناسی پرونده‌ها همچنین شفافیت و نظارت‌پذیر شدن فرایند کارشناسی، از ضروریات است که باید با جدیت پیگیری شود.» البته نظارت‌های کانون‌های کارشناسان رسمی هم می‌تواند در کاهش این کارشناسی‌های نادرست مثمر باشد.

منبع: روزنامه خراسان