مسیر ژاپنی در تامین مسکن ارزان/ چرا «مسکن مهر» ایرانی «دانچی » ژاپن نشد؟!
ساخت مسکن مهر در ایران شباهت زیادی به طرح دانچی ژاپن دارد با این تفاوت که ژاپن اين طرح را در محدوه شهري انجام داد اما در ايران اين طرح در خارج از محدوده شهر و بدون در نظر گرفتن زيرساخت‌هاي لازم اجرا شده که عملا با شکست مواجه گشته است.
به گزارش گروه وبگردی باشگاه خبرنگاران جوان؛ با توجه به رشد روزافزون شهرنشيني در جهان کنوني و پيش‌بيني اسکان بيش از 60 درصد جمعيت جهان تا سال 2030 در شهرها، مسكن شهري به عنوان يكي از اساسي‌ترين نيازهاي جامعه بشري قلمداد مي‌گردد و همواره بخش عمده اي از هزينه هاي خانوارهاي شهري را دربرمي‌گيرد، از اين رو لزوم توجه به اين مسئله، بويژه در تامين رفاه اقشار كم‌درآمد جامعه، توسط سياستگذاران کلان و برنامه‌ريزان شهري، اهميت ويژه‌اي مي‌يابد. مسلما بهره‌گيري از تجارب کشورهاي پيشرفته و موفق در امر تامين مسکن شهري مي‌تواند راهگشاي ساير جوامع، بويژه کشورهاي در حال توسعه مانند ايران، در رفع اين مساله اساسي باشد. با توجه به اينکه کشور ژاپن پس از جنگ جهاني دوم و در طي دوران رشد و سازندگي با بحران مسکن شهري روبرو شد و توانست با اتخاذ استراتژي‌هاي کارآمد اين نياز را در طي دو دهه برطرف نمايد، به نظر می رسد مرور تجارب این کشور در زمینه تهیه مسکن شهری می تواند الگوی مناسبی در پیش روی تصمیم گیران حوزه مسکن شهری کشور باشد.چندی پیش در اولین همایش بین المللی اقتصاد شهری پژوهشی تحت عنوان «بررسي مقايسه‌اي سياست‌هاي تامين مسكن شهري اقشار كم‌درآمد ايران و ژاپن» از سوی دو پژوهشگر از دانشگاه های کپنهاگ و تهران ارائه شد که به دقت در آن وضعیت اعطای مسکن شهری در ژاپن مورد بررسی قرار گرفت.
بر اساس یافته های این پژوهش گزارش مالي ساليانه ملي در سال 2014، صنايع مرتبط با املاک و مستقلات 10 درصد از GDP ژاپن را شامل مي‌شوند. مسکن نقش مهمي را در تقاضاي ملي ايفا مي‌کند و ساخت مسکن‌هاي با کيفيت بالا بويژه مقاوم در برابر زلزله و ساير خطرات طبيعي محتمل و تعمير و بازسازي مسکن‌هاي فرسوده، اهميت فراواني دارد. همچنين ساخت شهرهاي ايمن و پايدار هم از لحاظ سخت‌افزاري و هم نرم‌افزاري مورد تاکيد قرار دارد. تلاش‌هاي زيست محيطي مانند ساخت شهرهاي دوستدار محيط زيست و با سطح پايين توليد کربن در اولويت سياست‌ها و برنامه‌هاي مسكن در ژاپن قرار دارد.
كشور ژاپن بعد از جنگ جهاني دوم به دليل تخريب‌هاي صورت گرفته به شدت با مشكل كمبود عرضه مسكن در برابر تقاضا مواجه بود. بنابر آمار، كمبود واحدهاي مسكوني پس از جنگ جهاني دوم در ژاپن معادل 4.2 ميليون واحد بوده است. نخستين اقدامي كه دولت ژاپن در اين دوران به انجام رساند، ايجاد سازمان‌ها، نهادها و وضع قوانيني در جهت سياست جديد مسکن بود. از جمله اين اقدامات تأسيس "شركت وام مسكن "مي‌باشد. اين شركت در سال 1950 ميلادي يعني 5 سال پس از پايان جنگ جهاني دوم و با هدف اعطاي وام‌هاي بلند مدت و كم‌بهره به متقاضيان بخش مسكن تأسيس شد. نكتة مهم در عملكرد اين شركت در اين بوده است كه به دليل وجود شكاف ميان عرضه و تقاضا، عمدة تمركز «شركت وام مسكن» بر روي افزايش ساخت و ساز مسكن از طريق اعطاي «وام ساخت مسكن» به متقاضيان فاقد مسكن بوده است. اعطاي وام به متقاضيان ساخت مسكن استيجاري، اعطاي وام به شركت‌هاي ساخت محلي مسكن و اعطاي وام ساخت به شركت‌هاي نوسازي شهري از جمله اين موارد بوده است. اين سياست به همراه ديگر سياست‌هاي اجرا شده در بخش مسكن كشور ژاپن باعث شد تا شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني در كشور ژاپن از رقم 1.16 در سال 1948 به 1.06 در سال 1958 برسد.
به گزارش شهر فردا، با وجود رشد سریع اقتصادی در دوران پس از جنگ جهانی که ژاپن را به یکی از کشورهای پیشرو در زمینه صنعت تبدیل کرده‌است، شرایط زندگی عده زیادی از مردم ژاپن نسبتا نامناسب بوده و مشکلات عدیده‌ای در زمینه مسکن وجود داشته است، تا جایی که قیمت مسکن بسيار بالا بود و خانه‌های استیجاری بخش عمده‌ای از سیستم تامین مسکن خانوارهاي ژاپني را شکل می‌داد. در کشور ژاپن برای خروج از مشکلات مسکن بويژه مسكن اقشار كم‌درآمد، عرضه و ساخت مسکن در دستور کار دولت قرار گرفت و به سیستم ساخت مسکن در مقام یک صنعت اشتغال‌زا توجه شد. موجودی فعلی مسکن، نتیجه سیاست‌گذاری کارآمد ساخت و تامین مسکن طی50 سال گذشته در ژاپن است که در این دوره، نرخ ساخت مسکن بیش از ميزان افزایش تعداد خانوارها بوده و بنابراین به طور کلی حتی مازاد عرضه نسبت به تقاضا بوجود آمد؛ مطالعات آماری که در اکتبر 1998 انجام شده است، نشان مي‌دهند تعداد واحدهای مسکونی 50.22 میلیون بوده و تعداد خانوارها 44.33 میلیون، یعنی تعداد واحدهای مسکونی بیش از تعداد خانوارها بوده است.
شرایط ایجادشده نشانگر وضعیت اقتصادی مناسبی است که فراتر از وضعیت عادی مي‌باشد. پس از جنگ جهانی دوم، ساخت مسکن به صورت منظم در هر سال افزایش یافته است. در اواسط دهه1950در راستای رشد اقتصادی ژاپن، افزایش چشمگیری در جمعیت شهرهای بزرگ بوجود آمد و شرکت خانه‌سازی ژاپن به ساخت واحدهایی تحت عنوان "دانچی "یا مجموعه‌های آپارتمانی، اقدام نمود که به «شهرهای جدید » لقب گرفتند. امروزه مجتمع‌های مسکونی مشاع بسیار مجهزي برای گروه‌های هدف متنوعی اعم از خانواده‌ها و زوج‌های جوان و افراد مجرد در پاسخ به نيازهاي جامعه در حال تغییر ژاپن در محدوده شهري ساخته می‌شود.
در سياست‌هاي مسكن مدون ژاپن، تامين مسكن گروه‌هاي هدف مختلفي مدنظر قرار گرفته‌اند اما بيشترين تمركز برنامه‌ها بر تامين مسكن اقشار آسيب‌پذير(سالمندان، خانوارهاي مادر سرپرست و افراد معلول و بيمار) و نيز قشر كم‌درآمد جامعه بوده است. در سياست‌هاي تامين مسكن ژاپن يك سيستم غربالگري افراد كم‌درآمد را از ساير جامعه جدا نموده و علاوه بر استقرار آنان در مسكن‌هاي دولتي و عمومي، به تقاضاي آنان براي داشتن مسكن مستقل، با افزايش تدريجي درآمد خانوار پاسخ مي‌دهد.
از آنجا كه ژاپن كشوري پيشرفته و صنعتي است، طبق مطالعات صورت گرفته در سال 1996 تنها 8 درصد از جمعيت كشور ژاپن با درآمد كمتر از دو ميليون ين در سال به عنوان قشر كم‌درآمد شناخته شده و نيازمند سكونت در مسكن دولتي و عمومي مي‌باشند. اين افراد با دريافت وام‌هاي بلند مدت و واگذاري املاك اجاره به شرط تمليك به تدريج از مسكن‌هاي عمومي به مسكن شخصي منتقل مي‌گردند. وزارت رفاه ژاپن وظيفه تامين مسكن اقشار كم‌درآمد را به عهده دارد. بررسي سياست‌هاي اجرايي اين کشور در بخش مسکن پس از جنگ جهاني دوم نمايانگر موفقيت اين سياست‌ها در تامين مسکن کليه اقشار جامعه به ويژه قشر کم‌درآمد جامعه مي باشد و گواه اين امر مازاد عرضه بر تقاضاي کنوني است. بنابراين کشور ژاپن در سياست گذاري امر مسکن الگوي مناسبي براي ساير کشورها قلمداد مي‌گردد.
به گزارش شهر فردا، بررسي و مقايسه سياست‌هاي تامين مسكن اقشار كم درآمد ايران و ژاپن چنين نمايانگر اين واقعيت است که با وجود اينکه املاک و مستقلات سهم بيشتري از توليد ناخالص داخلي ايران را نسبت به ژاپن به خود اختصاص داده است اما کارآمدي سياست هاي تامين مسکن ژاپن بيشتر بوده است، به گونه اي که در حال حاضر در اين کشور با وسعت کمتر و جمعيت بيشتر نسبت به ايران مازاد عرضه مسکن وجود دارد.
به طور کلي مي توان گفت كه هر دو كشور رويكرد تقريبا مشابهي در اين زمينه اتخاذ نموده‌اند اما تفاوتهايي هم در شيوه اجرا وجود دارد از جمله مي‌توان به تفاوت در تولي‌گري امر تامين مسكن افراد كم‌درآمد در دو جامعه هدف اشاره نمود و مي‌توان چنين استنباط نمود که موفقيت در حل اين معضل اقتصاد شهري نيازمند همياري چندين وزارتخانه است.
بررسي ها نشان مي دهد که اعطاي وام بلند مدت مسكن به عنوان تجربه‌اي موفق در خانه‌دار شدن اقشار كم درآمد ژاپن، در ايران نيز اجرا مي‌گردد اما با توجه به بالا بودن نرخ تورم ايران در مقايسه با عدم تورم فزاينده در كشور ژاپن، اين سياست نقش موثري در تامين مسكن اقشار كم درآمد در ايران نداشته است و امروزه بويژه در كلانشهرها، تسهيلات مسكن، كمتر از 20 درصد از هزينه‌هاي متوسط يك واحد مسكوني كوچك را تامين مي‌نمايد و عملا نقش ناچيزي در تسهيل روند تامين مسکن شهروندان کلانشهرها دارد.
در مورد اعطاي زمين رايگان و انبوه سازي مسكن و به عبارتي اجاره به شرط تمليك در قالب طرح مسكن مهر در ايران مي‌توان اين سياست را مشابه سياست‌هاي كشور ژاپن در ساخت مجتمع‌هاي مسكوني مشاع(دانچي) دانست كه با افزايش تراكم ساخت و افزايش بهره‌وري زمين‌هاي شهري به تقاضاي روزافزون براي مسكن بعد از پايان جنگ جهاني دوم، پاسخ داده است. البته تمايز مهم اين دو طرح در محل اجراي آن مي باشد به گونه اي که در کشور ژاپن اين طرح ها در محدوه شهري و نه خارج از آن با تامين همسان زيرساخت هاي عمومي انجام شده است و در ايران اغلب اين طرح ها در خارج از محدوده شهر و بدون در نظر گرفتن زيرساخت‌هاي لازم اجرا شده که منجر به عدم تمايل شهروندان به سکونت در اين واحدها گرديده است.
تداوم سياست‌هاي ساخت و ساز مسكن انبوه و حمايت از شركت هاي خانه سازي، حتي بعد از رفع تقاضا در كشور ژاپن نكته مهمي است كه در برنامه ريزي بلند مدت براي رفع اين نياز اساسي، بويژه براي اقشار كم‌درآمد و آسيب پذير جامعه ايران مي‌بايست مدنظر قرار گيرد. مسلما برنامه‌ها و سياست‌هاي حمايتي مسكن اقشار كم‌درآمد جامعه براي دستيابي به نتيجه مطلوب، نيازمند تداوم و پايداري است. متاسفانه طرح‌هاي بلندمدت در ايران با تغيير مديريت ها دستخوش رکود مي‌گردند. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه با وجود به اقليت رسيدن قشر كم‌درآمد کشور ژاپن همچنان اين سياست‌ها در اولويت برنامه‌هاي تامين مسكن اين كشور(گزارش سال 2014 اتحاديه املاک و مستقلات ژاپن) قرار دارند، حال آنكه در ايران طبق آخرين گزارش وزارت مسکن 15درصد از خانوارهاي شهري را اقشار كم‌درآمد فاقد مسكن تشكيل مي‌دهند و به عبارتي 50 درصد از جمعيت مستاجرين از اقشار كم‌درآمد مي باشند و بر اين اساس در اولويت قراردادن اين سياست‌ها و اجراي صحيح آن ضرورت دارد.
منبع: شهرفردا
انتهای پیام/
