چهار نکته برای يک معامله بی دردسر
خریدار باید مشخصات مالی كه قصد خرید آن را دارد با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و مشخص شود كه مال در وثیقه یا رهن و یا در توقیف نباشد.
به گزارش گروه وبگردی باشگاه خبرنگاران جوان، برای انجام یك معامله بی‌دردسر نكاتی باید رعایت شود تا دچار ضرر نشویم. در زیر نكاتی كه برای یك معامله بی‌دردسر لازم است را شرح داده ایم.
* از نظر قانون، اسنادی كه در اداره ثبت اسناد و املاك یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی است و قراردادی كه تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌‌های معاملاتی یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سند عادی است. خریدار و فروشنده باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشكل نشوند.
یكی از نكاتی كه باید به آن توجه شود این است كه خریدار باید مشخصات مالی كه قصد خرید آن را دارد با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و مشخص شود كه مال در وثیقه یا رهن و یا در توقیف نباشد. استعلام از ثبت اسناد و استفاده از كد رهگیری در اینجا كارساز است. اگر مورد معامله ملك است، خریدار بررسی كند كه منضمات، ملحقات و مشاعات ملك به طور واضح در سند توصیف شده باشد مانند آب، برق،گاز، تلفن،پاركینگ، انباری و غیره.
فروشنده باید مشخصات ملك را در قولنامه مشخص كند مخصوصاً زمانی كه این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است. همچنین باید مطمئن شود كه ملك مذكور در تصرف مستأجر نباشد و اگر این‌گونه بود، لازم است مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر نوشته شود و نكته دیگر توجه به این مسئله است كه ملك مشكل ثبتی نداشته باشد.
* اگر كسی كه قولنامه را امضا كند، خود مالك نیست، بلكه وكیل یا ولی یا قیم مالك است، خریدار باید ببیند آیا وكیل در وكالتنامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ همچنین اگر امضاكننده ولی مالك است، خریدار باید مطمئن شود كه در زمان امضای قولنامه توسط ولی، كودك بالغ نشده است.
اگر هم امضاكننده قیم مالك باشد، باید روشن شود كه آیا قیم به تنهایی حق فروش مال او را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است. نكته دیگری كه هنگام معامله باید به آن توجه كرد، این است كه اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده است، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده كند و فتوكپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه‌حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه كند. همچنین خریدار باید مطمئن شود كه فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد كه در این صورت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملك به خریدار نیست.
اگر هم فروشنده خیلی مسن یا مریض احوال است و حركات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد كه او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجوران مراجعه كند و مطمئن شود كه نام فروشنده در میان اسامی محجوران نباشد.
* یكی از نكاتی كه برای انجام یك معامله بی‌دردسر باید به آن توجه كرد، این است كه خریدار تا زمانی كه مورد معامله را دریافت نكرده یا اینكه مورد معامله با سند رسمی به او منتقل نشده است، از پرداخت كل قیمت خودداری كند.
فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد. در مورد پرداخت بقیه قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شود و این نكته ذكر شود كه در صورت پرداخت نكردن در تاریخ مقرر، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ كند.
نكته دیگر اینكه بهتر است خریدار تمام پرداختی‌ها را به وسیله چك تضمینی انجام دهد تا در صورتی كه فروشنده منكر دریافت وجه شد، وسیله‌ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد. اگر فروشنده قیمت معامله را از طریق چك دریافت می‌كند،توجه داشته باشد كه در صورت برگشت خوردن چك، فقط می‌تواند وجه چك را مطالبه كند و نمی‌تواند معامله را بر هم بزند، مگر اینكه چنین شرطی در قرارداد ذكر شده باشد.
نكته دیگر اینكه لازم است از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود و شروطی در قولنامه آورده شود كه در صورت پرداخت نكردن قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق بر هم زدن معامله وجود داشته باشد.
* برای انجام یك معامله بی‌دردسر، بهتر است طرفین در قولنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی، روز و ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین كنند و اینكه برای حضور نداشتن، وجه التزام قرار داده شود.
وجه التزام در قرارداد به این معنی است كه هر وقت به علتی معامله انجام نشد، این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی كه انجام ندادن معامله به خاطر كار او بوده اخذ شود و به طرف دیگر معامله تعلق بگیرد. فردی كه وجه التزام را مطالبه می‌كند، باید خودش تعهداتش را به طور كامل انجام داده باشد. به عنوان مثال خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و اجرا نكردن تعهد طرف دیگر نیز روشن شود.
نكته دیگری كه در معاملات باید به آن توجه شود، این است كه اگر مالكان متعدد باشند و یكی از آنها مسئول مذاكره با خریدار باشد، حتماً باید زیر قولنامه را همه مالكان امضا كنند، مگر اینكه به یك نفر وكالت در فروش بدهند كه در این صورت وكیل از طرف همه مالكان قولنامه را امضا می‌كند.
اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالكیت خودداری كند، طرف دیگر می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال را از دادگاه درخواست كند و پس از قطعی شدن حكم، درخواست صدور اجرائیه كند. با خودداری طرف معامله از حضور در دفترخانه، نماینده اجرای احكام سند انتقال را امضا می‌كند و نكته آخر اینكه قبل از اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان، برخی شركت‌ها و اشخاص، یك ساختمان را به چند نفر پیش فروش می‌كردند ولی اكنون با اجرای این قانون، برخی شركت‌ها و اشخاص یك ساختمان را به چند نفر پیش فروش می‌كردند ولی اكنون با اجرای این قانون، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی الزامی شده است و به موجب ماده 23 این قانون، پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی تعقیب كیفری در بردارد.
* از نظر قانون، اسنادی كه در اداره ثبت اسناد و املاك یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی است و قراردادی كه تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌‌های معاملاتی یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سند عادی است. خریدار و فروشنده باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشكل نشوند.
یكی از نكاتی كه باید به آن توجه شود این است كه خریدار باید مشخصات مالی كه قصد خرید آن را دارد با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و مشخص شود كه مال در وثیقه یا رهن و یا در توقیف نباشد. استعلام از ثبت اسناد و استفاده از كد رهگیری در اینجا كارساز است. اگر مورد معامله ملك است، خریدار بررسی كند كه منضمات، ملحقات و مشاعات ملك به طور واضح در سند توصیف شده باشد مانند آب، برق،گاز، تلفن،پاركینگ، انباری و غیره.
فروشنده باید مشخصات ملك را در قولنامه مشخص كند مخصوصاً زمانی كه این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است. همچنین باید مطمئن شود كه ملك مذكور در تصرف مستأجر نباشد و اگر این‌گونه بود، لازم است مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر نوشته شود و نكته دیگر توجه به این مسئله است كه ملك مشكل ثبتی نداشته باشد.
* اگر كسی كه قولنامه را امضا كند، خود مالك نیست، بلكه وكیل یا ولی یا قیم مالك است، خریدار باید ببیند آیا وكیل در وكالتنامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ همچنین اگر امضاكننده ولی مالك است، خریدار باید مطمئن شود كه در زمان امضای قولنامه توسط ولی، كودك بالغ نشده است.
اگر هم امضاكننده قیم مالك باشد، باید روشن شود كه آیا قیم به تنهایی حق فروش مال او را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است. نكته دیگری كه هنگام معامله باید به آن توجه كرد، این است كه اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده است، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده كند و فتوكپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه‌حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه كند. همچنین خریدار باید مطمئن شود كه فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد كه در این صورت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملك به خریدار نیست.
اگر هم فروشنده خیلی مسن یا مریض احوال است و حركات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد كه او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجوران مراجعه كند و مطمئن شود كه نام فروشنده در میان اسامی محجوران نباشد.
* یكی از نكاتی كه برای انجام یك معامله بی‌دردسر باید به آن توجه كرد، این است كه خریدار تا زمانی كه مورد معامله را دریافت نكرده یا اینكه مورد معامله با سند رسمی به او منتقل نشده است، از پرداخت كل قیمت خودداری كند.
فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد. در مورد پرداخت بقیه قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شود و این نكته ذكر شود كه در صورت پرداخت نكردن در تاریخ مقرر، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ كند.
نكته دیگر اینكه بهتر است خریدار تمام پرداختی‌ها را به وسیله چك تضمینی انجام دهد تا در صورتی كه فروشنده منكر دریافت وجه شد، وسیله‌ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد. اگر فروشنده قیمت معامله را از طریق چك دریافت می‌كند،توجه داشته باشد كه در صورت برگشت خوردن چك، فقط می‌تواند وجه چك را مطالبه كند و نمی‌تواند معامله را بر هم بزند، مگر اینكه چنین شرطی در قرارداد ذكر شده باشد.
نكته دیگر اینكه لازم است از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود و شروطی در قولنامه آورده شود كه در صورت پرداخت نكردن قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق بر هم زدن معامله وجود داشته باشد.
* برای انجام یك معامله بی‌دردسر، بهتر است طرفین در قولنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی، روز و ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین كنند و اینكه برای حضور نداشتن، وجه التزام قرار داده شود.
وجه التزام در قرارداد به این معنی است كه هر وقت به علتی معامله انجام نشد، این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی كه انجام ندادن معامله به خاطر كار او بوده اخذ شود و به طرف دیگر معامله تعلق بگیرد. فردی كه وجه التزام را مطالبه می‌كند، باید خودش تعهداتش را به طور كامل انجام داده باشد. به عنوان مثال خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و اجرا نكردن تعهد طرف دیگر نیز روشن شود.
نكته دیگری كه در معاملات باید به آن توجه شود، این است كه اگر مالكان متعدد باشند و یكی از آنها مسئول مذاكره با خریدار باشد، حتماً باید زیر قولنامه را همه مالكان امضا كنند، مگر اینكه به یك نفر وكالت در فروش بدهند كه در این صورت وكیل از طرف همه مالكان قولنامه را امضا می‌كند.
اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالكیت خودداری كند، طرف دیگر می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال را از دادگاه درخواست كند و پس از قطعی شدن حكم، درخواست صدور اجرائیه كند. با خودداری طرف معامله از حضور در دفترخانه، نماینده اجرای احكام سند انتقال را امضا می‌كند و نكته آخر اینكه قبل از اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان، برخی شركت‌ها و اشخاص، یك ساختمان را به چند نفر پیش فروش می‌كردند ولی اكنون با اجرای این قانون، برخی شركت‌ها و اشخاص یك ساختمان را به چند نفر پیش فروش می‌كردند ولی اكنون با اجرای این قانون، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی الزامی شده است و به موجب ماده 23 این قانون، پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی تعقیب كیفری در بردارد.
منبع: جوان
انتهای پیام/
