راهکاری برای حل بلاتکلیفی رابطه موجر و مستاجر

به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران،  یکی از مشکلاتی که در روابط موجر و مستاجر ممکن است به وجود بیاید، خودداری مالک از پس گرفتن کلید ملک است. قرارداد اجاره بعد از سپری شدن مدتی که در قرارداد تعیین شده است به پایان می‌رسد اما تا زمانی که کلید نزد مستاجر باشد، ملک در تصرف او محسوب می‌شود و وی در این خصوص مسئولیت‌هایی پیدا می‌کند.

 بنابراین برای اینکه از این مسئولیت‌ها رها شود، باید کلید را به مالک برگرداند. اما گاهی ممکن است مالک از گرفتن کلید خودداری کند در این صورت باید دید که تکلیف چیست و مستاجر می‌تواند چه اقداماتی برای گرفتن حق خود انجام دهد. در این مطلب به نکات قابل توجه در این موضوع اشاره شده است که دانستن آن‌ها می‌تواند به حل این مشکل کمک کند.

  بعد از پایان قرارداد اجاره

وقتی قرارداد اجاره به پایان می‌رسد اما مستاجر هنوز مورد اجاره را در اختیار دارد، دو فرض ممکن است پیش بیاید که بهتر است آن‌ها را به طور جداگانه بررسی کنیم.

فرض اول زمانی است که مستاجر با رضایت مالک همچنان محل اجاره شده را در اختیار دارد. در این صورت مستاجر اگر از ملک اجاره داده شده استفاده کرده باشد، باید اجرت‌المثل آن را بدهد. یعنی باید هزینه استفاده‌هایی که از ملک به عمل آورده است را بدهد. در تعیین مبلغ اجرت‌المثل باید شرایط عرفی زمان و مکان در نظر گرفته ‌شود.

چون در این حالت قرارداد اجاره به پایان رسیده است، بنابراین لزوما آنچه مستاجر پرداخت می‌کند، مبلغی نیست که در قرارداد اجاره در مورد آن توافق کرده بودند. در این مورد حتی این امتیاز برای مستاجر وجود دارد که اگر استفاده‌ای از ملک نکرده باشد، لازم نیست وجهی به مالک بپردازد. البته در چنین شرایطی، معمول است که مستاجر به صورت عرفی همان اجاره‌ای که قبلا می‌پرداخت، به صاحب ملک بدهد.

 اما حالت دوم فرضی است که بعد از پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر بدون رضایت مالک، محل را همچنان در تصرف خود نگه داشته باشد. در این صورت مستاجر، غاصب محسوب می‌شود و ضامن هر نقص و عیبی خواهد بود که در عین مستاجره به وجود آمده باشد؛ چه آن نقص ناشی از عمل خود مستاجر یا تعدی و تفریط او باشد، چه عامل خارجی نقص را  ایجاد کرده باشد.

در هر صورت به نظر می‌رسد بعد از پایان مدت اجاره، بهترین کاری که مستاجر می‌تواند بکند، تعیین تکلیف قرارداد اجاره است. در صورتی که دو طرف به ادامه قرارداد تمایل داشته باشند، قرارداد را برای مدت معین تمدید می‌کنند. اما ممکن است مالک نه ‌تنها از تجدید یا تمدید قرارداد خودداری کند بلکه کلید محلی را که اجاره داده است، از مستاجر تحویل نگیرد. به عبارت دیگر مستاجر بلاتکلیف بماند. در این صورت اگر مستاجر کلید را تحویل ندهد، ممکن است یکی از دو فرضی که در بالا به آن اشاره شد برای مستاجر پیش بیاید. بنابراین بهترین راهی که پیش روی مستاجر قرار دارد، این است که برای تحویل کلید اقدام به «تامین دلیل» کند.

این مورد در ماده 13 قانون رابطه مالک و مستاجر پیش‌بینی شده است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از ‌تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. ‌در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را ‌تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.»

البته این مورد در فصل چهارم همان قانون، در موارد فسخ، ماده ۷ مورد تاکید قرار گفته است و برابر آن «هر‌گاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر ‌می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل‌ گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.»
 
  معنای تامین دلیل

افراد در موارد مختلفی می‌توانند از شورای حل اختلاف درخواست «تامین دلیل» کنند. یکی از موارد این است که هر زمان افراد تشخیص دهند در حال حاضر دلیلی به نفع آن‌ها وجود دارد که در دعاوی و اختلافات آینده می‌تواند مشکلاتشان را حل کند.از سوی دیگر اگر افراد احتمال بدهند که در آینده استفاده از دلیل یا دلایلی که در حال حاضر وجود دارد، با مشکل مواجه خواهد شد، بهتر است تامین دلیل کنند. مثلا فرض کنید که افراد مطلعی وجود دارند که می‌توانند ادعای شخص را تایید کنند اما این شخص نگران است که در آینده این افراد از شهادت دادن منصرف شوند، یا دسترسی به آن‌ها ممکن نباشد؛ در این صورت می‌تواند با تقاضای تامین دلیل، مانع از بین رفتن این دلایل شود. تامین دلیل حتی می‌تواند قبل از اقامه دعوا باشد. درخواست تامین دلیل در صلاحیت شورای حل اختلافی است که دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه آن واقع شده‌اند.
 
   درخواست تامین دلیل

افراد معمولا می‌توانند درخواست تامین دلیل را در فرم‌های چاپی دادخواست یا در کاغذ عادی بنویسند و به شورای حل اختلاف تقدیم کنند. این درخواست حتی ممکن است به صورت شفاهی مطرح شود؛ به عنوان مثال در صورتی که درخواست‌کننده سواد کافی نداشته باشد و به صورت شفاهی درخواست خود را مطرح کرده باشد، شورا موظف است مراتب آن‌ را صورت‌جلسه کند. درخواست باید حاوی مطالب زیر باشد: اول اینکه درخواست‌کننده مشخصات خود و طرف مقابل را بنویسد.

دوم اینکه موضوع دعوایی را که برای اثبات آن تقاضای تامین دلیل داده است، ذکر کند.سوم اینکه اوضاع و احوالی را که موجب شده است فرد این درخواست را از دادگاه داشته باشد، توصیف کند.
تقاضای تامین دلیل را می‌توان قبل از طرح دعوای اصلی یا حین رسیدگی به آن مطرح کرد. این تقاضا غیر مالی است.
 
  تامین دلیل برای تحویل کلید

اگر مالک، کلید محلی که اجاره داده است را پس از پایان مدت اجاره تحویل نگیرد، مستاجر می‌تواند درخواست تامین دلیل به شورای حل اختلاف تقدیم کند. او باید ضمن این درخواست، کلید محل مورد اجاره را به دفتر این شورا تحویل دهد. شورای حل اختلاف در صورت‌جلسه‌ای، تصدیق می‌کند که در تاریخ معینی، کلید محل مورد اجاره به وسیله مستاجر به دفتر شورای حل اختلاف تحویل داده شده است. شورای حل اختلاف در مورد اینکه موجر از گرفتن کلید خودداری می‌کند، تحقیقاتی انجام می‌دهد و این موضوع را هم صورت‌جلسه می‌کند. در انتها این صورت‌جلسه توسط مدیر دفتر شورای حل اختلاف تایید می‌شود. از این پس مستاجر در هر دعوایی که مرتبط با قرارداد اجاره مورد بحث مطرح شود، می‌تواند از این دلیل استفاده کند. بنابراین دیگر موجر نمی‌تواند به این بهانه که مستاجر بعد از پایان قرارداد اجاره، تصرف خود را ادامه داده است، از وی وجهی مطالبه کند.
 
  بهترین کار، پیش‌بینی در قرارداد

بهترین کار در هر قراردادی پیش‌بینی روشی برای حل و فصل دقیق، سریع و دوستانه اختلافات احتمالی است. بهتر است در قرارداد اجاره، طرفین با یکدیگر توافق کنند که چنانچه اختلافی پیدا کردند شخصی که مقبول و معتمد طرفین است و اطلاعات کافی در خصوص موضوع دارد بین آن‌ها داوری کند؛ شخصی که طرفین نظر او را بپذیرند. بهتر است ماجرای تحویل کلید نیز در قرارداد اجاره گنجانده شود تا مشکلی به وجود نیاید. توصیه می‌شود طرفین یعنی همان موجر و مستاجر در خصوص تمام اختلافات ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد اجاره به صلاحیت شورای حل اختلاف رضایت بدهند. به نظر می‌رسد برای جلوگیری از هرگونه سواستفاده و برداشت نادرست بهتر است هنگام قرارداد بر این موضوع تصریح کنید که چنانچه موعد مقرر تمام شد مالک باید کلید را تحویل بگیرد و برای آن نیز شرطی در نظر بگیرید. به این ترتیب بخش زیادی ازمشکلات برطرف می‌شود./حمایت