آشنایی با بايدها و نبايدها حقوقی آپارتمان‌نشيني
به کمک یک كارشناس حقوقي، از همه آنچه که به نام فرهنگ آپارتمان نشینی و رعایت حق و حقوق ساکنین لازم الجرا است آگاه شوید.
به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، آپارتمان نشيني يكي از درگيري‌هاي زندگي امروزي در شهرهاي بزرگ و صنعتي است. اين مشكلات از زماني آغاز شد كه خانواده‌ها به يكباره از زندگي سنتي خود در خانه‌هاي بزرگ با حياط و هشتي و ايوان فاصله گرفتند و به زندگي در آپارتمان‌ها روي آوردند.
سر و صداي بلند ساكنان آپارتمان‌ها، رفت و آمد در هر ساعت از شبانه‌روز، بلند كردن صداي تلويزيون و ضبط صوت و بالاخره نگهداري انواع حيوانات خانگي با اين تفكر كه چارديواري اختياري است، باعث شده تا ساكنان مجتمع‌ها همچنان به شيوه زندگي سنتي پافشاري كنند و بسياري از آپارتمان‌نشينان توجهي به حقوق همسايه‌هاي ديوار به ديوار يا ساكنان طبقه بالا و پايين خود داشته باشند.
ناديده گرفتن بسياري از قوانين آپارتمان‌نشيني و تبعيت نكردن از دستورات مدير ساختمان، باعث ايجاد نه تنها بسياري از مشكلات اجتماعي شده، بلكه جوي پر تنش را در آپارتمان‌ها ايجاد كرده است.
در بسياري از مجتمع‌هاي مسكوني پيش آمده كه به خاطر نپرداختن حق شارژ يا چيدن كفش‌هاي همسايه‌ها آن هم جلوي در آپارتمان همسايه ديوار به ديوار، اختلاف آپارتمان‌نشينان را به مشاجره و گاه درگيري كشانده است و آيا فكر نمي‌كنيد عدم آشنايي با قوانين و مقررات آپارتمان‌نشيني يكي از علل بروز اين گونه معضلات است؟
حقوق مالكين آپارتمان‌ها
علي ادراكي، كارشناس حقوقي ابتدا با ديدگاه حقوقي به تعريف قانون تملك آپارتمان‌ها اشاره مي‌كند و مي‌گويد: به طور خاص در كشور ما قانون تملك آپارتمان‌ها مصوب اسفند 1343 و آيين‌نامه اجرايي آن مصوب ارديبهشت 1347، منبع اصلي ضوابط درباره اين گونه واحدها به شمار مي‌رود. براساس ماده 8 اين قانون، در هر ساختماني كه تعداد مالكين بيش از 3 نفر باشد، همه موظف هستند مدير يا مديراني (به تعداد فرد) از بين خود يا از خارج مجموعه انتخاب كنند.
مسئوليت مديران فقط مربوط به اداره قسمت‌هاي مشترك ساختمان بوده و كارهاي مربوط به قسمت‌هاي اختصاصي در اختيار و انحصار مالكين آن است. به طور كلي، قسمت‌هايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد از قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌شود و پرداخت هزينه‌هاي مشترك اعم از اين كه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد، الزامي است زيرا مالكيت در قسمت‌هاي مشترك متعلق به كليه مالكين است.
به طور مثال، پشت‌بام جزو قسمت‌هاي مشترك آپارتمان‌ها به حساب ميآيد و هزينه آسفالت، برف‌روبي و... برعهده همه مالكين است. همان گونه كه همه ساكنان آپارتمان‌ها حق استفاده از آن را (مانند نصب آنتن و گذاردن كولر) دارند.
تخلف از قوانين آپارتمان‌نشيني
اين كارشناس حقوقي در ادامه افزود: حال اگر هر كدام از مالكين قسمت‌هاي اختصاصي از انجام وظايف خويش در قبال قسمت‌هاي مشترك خودداري كند، مدير يا مديران مجموعه در موارد نوشته شده در مقررات به نمايندگي از مالكان حق شكايت و اقامه دعوي عليه واحد متخلف را دارند، از اين رو بهتر است هنگام انتخاب مدير يا هيات مديران، صورتجلسه‌اي تنظيم شود و به امضاي انتخاب‌كنندگان برسد تا در مواقع لزوم به عنوان مدرك ثابت‌كننده سمت مديران نزد محاكم و ادارات قابليت ارائه داشته باشند. معمولاً بيشترين دغدغه در روابط بين مديران و ساكنان در مورد دريافت و پرداخت هزينه‌هاي جاري قسمت‌هاي مشترك (شارژ) به چشم مي‌خورد.
دريافت شارژ كه برعهده مديران است، اگر مالكان ترتيب خاصي را پيش‌بيني نكرده باشند، براساس ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفاده كنندگان تعيين مي‌شود. پس از مشخص شدن سهم هر واحد مالكان، آنها موظف به پرداخت شارژ خواهند بود و حتي اگر نسبت به پول درخواستي اعتراض هم داشته باشند، نمي‌توانند از پرداخت سهم‌شان خودداري كنند بلكه تنها راه اعتراض، تقديم درخواست و كمك از مقامات قضايي جهت رسيدگي و اعلام پول عادلانه خواهد بود كه تا زمان صدور حكم قطعي سهم شارژ ماهانه بايد پرداخت شود، مگر اين كه دادگاه صالح ترتيب رسيدگي را ضروري بداند.
در صورتي كه مالكين از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترك خودداري كنند، از طرف مدير يا هيات مديران به وسيله اظهارنامه كه در قالب اوراق چاپي است، مبلغ بدهي با صورت ريز آن تنظيم و مطالبه مي‌شود تا هرگاه مالك يا استفاده كننده ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيات مديره بتواند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع،آبگرم، برق، گاز و... به او خودداري كنند، در صورتي كه مالك يا استفاده‌كننده همچنان اقدام به تسويه حساب نكند اداره ثبت محل آپارتمان‌ها به تقاضاي مدير يا مديران براي دريافت پول طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراييه صادر خواهد كرد. (به نظر مي‌رسد مدير يا مديران، اختياري در مورد قطع آب سرد واحد مختلف نداشته باشند.)
اين كارشناس حقوقي در خصوص عمليات اجرايي مي‌گويد عمليات اجرايي مطابق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و همان‌طور كه مي‌دانيم صدور اجراييه از طرف اداره ثبت در همه موارد به موجب سند رسمي به عمل ميآيد و اما اين از موارد نادري است كه در قبال سند عادي نيز اجراييه صادر مي‌شود.
محروم كردن آپارتمان متخلف از هرگونه امكانات
سؤال اساسي اين است اگر ساكنان آپارتماني به بهانه‌هاي مختلف از جمله مسافرت از پرداخت هزينه‌هاي آب، برق، گاز و نظافت يا برف‌روبي پشت‌بام خودداري كنند در اين صورت آيا مدير ساختمان مي‌تواند واحد متخلف را از دريافت هرگونه امكانات محروم كند؟
گاهي ملاحظه مي‌شود به دليل تفكيك نشدن خدمات شهري در ساختمان‌ها از قبيل گاز و برق و... يا نبودن فلكه جداگانه آب گرم براي واحدهاي ساختمان يا مشكلاتي از اين قبيل مديران قادر به قطع آنها در مورد آپارتمان متخلف نيستند.
در اين صورت چاره‌اي جز مراجعه به دستگاه قضايي وجود ندارد، بنابراين در صورتي كه قطع خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد مديران مجموعه مي‌توانند به مراجع قضايي شكايت كنند و شوراهاي حل اختلاف يا دادگاه‌ها موظفند اين‌گونه شكايات را (كه معمولاً در اوراق چاپي دادخواست تنظيم مي‌شود) خارج از نوبت رسيدگي كنند و مي‌توانند مالك آپارتمان متخلف را تا دو برابر پول بدهي به نفع مجموعه جريمه كنند، به عنوان مثال اگر ميزان بدهي واحد متخلف 2 ميليون تومان باشد شوراي حل اختلاف مي‌تواند علاوه بر آن وي را به پرداخت 2 ميليون تومان ديگر نيز محكوم كند كه روي هم 4 ميليون تومان مي‌شود.
دريافت پول‌هاي غير‌واقعي از طرف مدير ساختمان
گاهي ديده مي‌شود مديران ساختمان پول‌هاي غير‌واقعي و خارج از حد متعارف جامعه را در قالب شارژ ماهانه از ساكنان آپارتمان‌ها دريافت مي‌كنند، در اين صورت تكليف چيست؟
اين كارشناس حقوقي با اشاره به ساير تخلفات صورت گرفته از طرف مدير ساختمان گفت: اگر مالكان هر كدام از واحدها در مورد سهم يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشند مي‌توانند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي به موضوع را داشته باشند، در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض، فرد معترض مي‌تواند به مراجع صلاحيت‌دار قضايي مراجعه و تقاضاي تعيين عادلانه سهم شارژ ملك خويش را بكند.
مشكل مهم ديگر كه معمولاً در ساختمان‌ها به چشم مي‌خورد رعايت نكردن حقوق ديگران در قسمت‌هاي مشترك است، به‌طوري كه گذاشتن كفش، ميز و صندلي يا هر نوع اشياي ديگر در بيرون از در آپارتمان و در معرض ديد همسايگان يا در قسمت‌هاي مشترك كه تنها راه عبور باشد ممنوع بوده و در همه اين موارد مديران يا همسايگان مي‌توانند اعتراض كنند و شكايت كيفري يا حقوقي را بسته به نوع تخلف عليه مالك متخلف مطرح نمايند و او را مجبور به رفع مزاحمت كنند.
نكته آخر درباره نگهداري از حيوانات خانگي است كه گاهي مشكلاتي را براي ساكنان آپارتمان‌ها فراهم مي‌كند. با نگهداري هرگونه از حيوانات مانند طوطي و سگ در داخل آپارتمان باعث ايجاد آلودگي بهداشتي يا صوتي يا ترس براي همسايه‌ها مي‌شود خصوصاً در مورد نگهداري سگ هر يك از مديران يا ساكنان با طرح شكايت كيفري مي‌توانند مالك مزاحم را مجبور به اطاعت از قوانين و رعايت امنيت و آرامش همسايگان كنند تا حيوانات مزاحم را از ساختمان بيرون ببرند./شبکه ایران
سر و صداي بلند ساكنان آپارتمان‌ها، رفت و آمد در هر ساعت از شبانه‌روز، بلند كردن صداي تلويزيون و ضبط صوت و بالاخره نگهداري انواع حيوانات خانگي با اين تفكر كه چارديواري اختياري است، باعث شده تا ساكنان مجتمع‌ها همچنان به شيوه زندگي سنتي پافشاري كنند و بسياري از آپارتمان‌نشينان توجهي به حقوق همسايه‌هاي ديوار به ديوار يا ساكنان طبقه بالا و پايين خود داشته باشند.
ناديده گرفتن بسياري از قوانين آپارتمان‌نشيني و تبعيت نكردن از دستورات مدير ساختمان، باعث ايجاد نه تنها بسياري از مشكلات اجتماعي شده، بلكه جوي پر تنش را در آپارتمان‌ها ايجاد كرده است.
در بسياري از مجتمع‌هاي مسكوني پيش آمده كه به خاطر نپرداختن حق شارژ يا چيدن كفش‌هاي همسايه‌ها آن هم جلوي در آپارتمان همسايه ديوار به ديوار، اختلاف آپارتمان‌نشينان را به مشاجره و گاه درگيري كشانده است و آيا فكر نمي‌كنيد عدم آشنايي با قوانين و مقررات آپارتمان‌نشيني يكي از علل بروز اين گونه معضلات است؟
حقوق مالكين آپارتمان‌ها
علي ادراكي، كارشناس حقوقي ابتدا با ديدگاه حقوقي به تعريف قانون تملك آپارتمان‌ها اشاره مي‌كند و مي‌گويد: به طور خاص در كشور ما قانون تملك آپارتمان‌ها مصوب اسفند 1343 و آيين‌نامه اجرايي آن مصوب ارديبهشت 1347، منبع اصلي ضوابط درباره اين گونه واحدها به شمار مي‌رود. براساس ماده 8 اين قانون، در هر ساختماني كه تعداد مالكين بيش از 3 نفر باشد، همه موظف هستند مدير يا مديراني (به تعداد فرد) از بين خود يا از خارج مجموعه انتخاب كنند.
مسئوليت مديران فقط مربوط به اداره قسمت‌هاي مشترك ساختمان بوده و كارهاي مربوط به قسمت‌هاي اختصاصي در اختيار و انحصار مالكين آن است. به طور كلي، قسمت‌هايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد از قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌شود و پرداخت هزينه‌هاي مشترك اعم از اين كه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد، الزامي است زيرا مالكيت در قسمت‌هاي مشترك متعلق به كليه مالكين است.
به طور مثال، پشت‌بام جزو قسمت‌هاي مشترك آپارتمان‌ها به حساب ميآيد و هزينه آسفالت، برف‌روبي و... برعهده همه مالكين است. همان گونه كه همه ساكنان آپارتمان‌ها حق استفاده از آن را (مانند نصب آنتن و گذاردن كولر) دارند.
تخلف از قوانين آپارتمان‌نشيني
اين كارشناس حقوقي در ادامه افزود: حال اگر هر كدام از مالكين قسمت‌هاي اختصاصي از انجام وظايف خويش در قبال قسمت‌هاي مشترك خودداري كند، مدير يا مديران مجموعه در موارد نوشته شده در مقررات به نمايندگي از مالكان حق شكايت و اقامه دعوي عليه واحد متخلف را دارند، از اين رو بهتر است هنگام انتخاب مدير يا هيات مديران، صورتجلسه‌اي تنظيم شود و به امضاي انتخاب‌كنندگان برسد تا در مواقع لزوم به عنوان مدرك ثابت‌كننده سمت مديران نزد محاكم و ادارات قابليت ارائه داشته باشند. معمولاً بيشترين دغدغه در روابط بين مديران و ساكنان در مورد دريافت و پرداخت هزينه‌هاي جاري قسمت‌هاي مشترك (شارژ) به چشم مي‌خورد.
دريافت شارژ كه برعهده مديران است، اگر مالكان ترتيب خاصي را پيش‌بيني نكرده باشند، براساس ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفاده كنندگان تعيين مي‌شود. پس از مشخص شدن سهم هر واحد مالكان، آنها موظف به پرداخت شارژ خواهند بود و حتي اگر نسبت به پول درخواستي اعتراض هم داشته باشند، نمي‌توانند از پرداخت سهم‌شان خودداري كنند بلكه تنها راه اعتراض، تقديم درخواست و كمك از مقامات قضايي جهت رسيدگي و اعلام پول عادلانه خواهد بود كه تا زمان صدور حكم قطعي سهم شارژ ماهانه بايد پرداخت شود، مگر اين كه دادگاه صالح ترتيب رسيدگي را ضروري بداند.
در صورتي كه مالكين از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترك خودداري كنند، از طرف مدير يا هيات مديران به وسيله اظهارنامه كه در قالب اوراق چاپي است، مبلغ بدهي با صورت ريز آن تنظيم و مطالبه مي‌شود تا هرگاه مالك يا استفاده كننده ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيات مديره بتواند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع،آبگرم، برق، گاز و... به او خودداري كنند، در صورتي كه مالك يا استفاده‌كننده همچنان اقدام به تسويه حساب نكند اداره ثبت محل آپارتمان‌ها به تقاضاي مدير يا مديران براي دريافت پول طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراييه صادر خواهد كرد. (به نظر مي‌رسد مدير يا مديران، اختياري در مورد قطع آب سرد واحد مختلف نداشته باشند.)
اين كارشناس حقوقي در خصوص عمليات اجرايي مي‌گويد عمليات اجرايي مطابق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و همان‌طور كه مي‌دانيم صدور اجراييه از طرف اداره ثبت در همه موارد به موجب سند رسمي به عمل ميآيد و اما اين از موارد نادري است كه در قبال سند عادي نيز اجراييه صادر مي‌شود.
محروم كردن آپارتمان متخلف از هرگونه امكانات
سؤال اساسي اين است اگر ساكنان آپارتماني به بهانه‌هاي مختلف از جمله مسافرت از پرداخت هزينه‌هاي آب، برق، گاز و نظافت يا برف‌روبي پشت‌بام خودداري كنند در اين صورت آيا مدير ساختمان مي‌تواند واحد متخلف را از دريافت هرگونه امكانات محروم كند؟
گاهي ملاحظه مي‌شود به دليل تفكيك نشدن خدمات شهري در ساختمان‌ها از قبيل گاز و برق و... يا نبودن فلكه جداگانه آب گرم براي واحدهاي ساختمان يا مشكلاتي از اين قبيل مديران قادر به قطع آنها در مورد آپارتمان متخلف نيستند.
در اين صورت چاره‌اي جز مراجعه به دستگاه قضايي وجود ندارد، بنابراين در صورتي كه قطع خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد مديران مجموعه مي‌توانند به مراجع قضايي شكايت كنند و شوراهاي حل اختلاف يا دادگاه‌ها موظفند اين‌گونه شكايات را (كه معمولاً در اوراق چاپي دادخواست تنظيم مي‌شود) خارج از نوبت رسيدگي كنند و مي‌توانند مالك آپارتمان متخلف را تا دو برابر پول بدهي به نفع مجموعه جريمه كنند، به عنوان مثال اگر ميزان بدهي واحد متخلف 2 ميليون تومان باشد شوراي حل اختلاف مي‌تواند علاوه بر آن وي را به پرداخت 2 ميليون تومان ديگر نيز محكوم كند كه روي هم 4 ميليون تومان مي‌شود.
دريافت پول‌هاي غير‌واقعي از طرف مدير ساختمان
گاهي ديده مي‌شود مديران ساختمان پول‌هاي غير‌واقعي و خارج از حد متعارف جامعه را در قالب شارژ ماهانه از ساكنان آپارتمان‌ها دريافت مي‌كنند، در اين صورت تكليف چيست؟
اين كارشناس حقوقي با اشاره به ساير تخلفات صورت گرفته از طرف مدير ساختمان گفت: اگر مالكان هر كدام از واحدها در مورد سهم يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشند مي‌توانند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي به موضوع را داشته باشند، در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض، فرد معترض مي‌تواند به مراجع صلاحيت‌دار قضايي مراجعه و تقاضاي تعيين عادلانه سهم شارژ ملك خويش را بكند.
مشكل مهم ديگر كه معمولاً در ساختمان‌ها به چشم مي‌خورد رعايت نكردن حقوق ديگران در قسمت‌هاي مشترك است، به‌طوري كه گذاشتن كفش، ميز و صندلي يا هر نوع اشياي ديگر در بيرون از در آپارتمان و در معرض ديد همسايگان يا در قسمت‌هاي مشترك كه تنها راه عبور باشد ممنوع بوده و در همه اين موارد مديران يا همسايگان مي‌توانند اعتراض كنند و شكايت كيفري يا حقوقي را بسته به نوع تخلف عليه مالك متخلف مطرح نمايند و او را مجبور به رفع مزاحمت كنند.
نكته آخر درباره نگهداري از حيوانات خانگي است كه گاهي مشكلاتي را براي ساكنان آپارتمان‌ها فراهم مي‌كند. با نگهداري هرگونه از حيوانات مانند طوطي و سگ در داخل آپارتمان باعث ايجاد آلودگي بهداشتي يا صوتي يا ترس براي همسايه‌ها مي‌شود خصوصاً در مورد نگهداري سگ هر يك از مديران يا ساكنان با طرح شكايت كيفري مي‌توانند مالك مزاحم را مجبور به اطاعت از قوانين و رعايت امنيت و آرامش همسايگان كنند تا حيوانات مزاحم را از ساختمان بيرون ببرند./شبکه ایران
